Техзаключение о возможности перепланировки – обязательный документ, предшествующий началу работ. Когда собственник квартиры игнорирует этот этап, и перекраивает квартиру по своему усмотрению, ему придется: либо пройти его «post factum», либо доказывать соблюдение требований СНиП и ТУ в суде. При этом, от заказа экспертизы о результатах перепланировки, никуда не уйти. Просто придется понести дополнительные судебные расходы и потерять время. Причем, не факт, что суд согласится с доводами и узаконит изменения..
Как осуществляется выдача оформление документа, кто уполномочен давать техническое заключение, расскажет статья.
Когда требуется техзаключение
Существует три варианта развития ситуации, которые предусматривают различный подход к требованиям о заключении специалистов по строительным конструкциям:
- Не требуется – осуществляется в квартире, построенной без проектной документации, или производятся по типовому проекту, разработанному для перепланируемого типа помещений. Случай редкий, поскольку МКД, всегда строятся с соблюдением требований СНиП, чтобы не подвергать опасности будущих жильцов. Исключения – «самострои», которые были «узаконены» в результате коррупционных манипуляций или по судебному решению. Типовые планы существуют для массовых серий МКД, реконструкция которых производится массово.
- Заключение выдается проектной организацией (коммерческой), имеющей допуск СРО, только на работы, не затрагивающих несущие конструкции.
- Затрагиваются несущие конструкции. Заключение о работах выносит автор проекта – проектный институт. Если он ликвидирован, то за заключением придется обратится в государственный проектный институт, занимающийся проектированием жилых построек, например, (ОАО МНИИТЭП, ЦНИИЭП Жилища или аналогичную региональную проектную организацию). Когда планируется произвести перепланировку квартиры – памятника архитектуры/здании исторической застройки, то разрабатывает ГУП МосжилНИИпроект.
Четвертый вариант – по факту выполнения. Оформляется когда сделана без предварительного согласования/разрешения. Довольно распространенная ситуация, когда самовольные «ваятели» не задумываются о последствии своих строительных фантазий, до тех пор, пока не возникает необходимость совершить с квартирой гражданско-правовую сделку: продать, подарить, обменять квартиру. Во всех случаях необходимо будет предоставить выписку ЕГРН. Процедура внесения изменений пройдет «гладко», когда выполненные работы «допустимы и безопасны» (п.18 Приложения 1 ППМ 508). Тогда они учитываются ЕГРН. При выявлении нарушений требований СНиП и правил пожарной безопасности, «узаконить» их, в редких случаях, удается только через суд.
Процедура составления технического заключения
Процедура включает ряд последовательных действий:
- Заключение договора с подрядной организацией (если нет штатного кадастрового инженера, то и с ним);
- Выезд на место специалиста, который осматривает квартиру, выявляет несущие стены, изучает состояние конструкций, производит замеры/расчеты, при необходимости – вскрывает участки отделочных слоев для определения каналов прокладки инженерных коммуникаций. Если затрагиваются несущие конструкции, производит аналогичное обследование выше и нижерасположенных помещений.
- Составление техзаключения, содержащего текстовую и графическую части.
Текстовая:
- титульный лист (содержит наименование/реквизиты подрядной организации);
- оглавление/описание цели работ («Введение»);
- техническое задание от «заказчика»
- результаты обследования;
- расчеты прочности конструкций;
- выводы о возможности/целесообразности перепланировки;
- список нормативных актов (СНиП, ТУ), описание методик расчетов;
- свидетельство СРО о допуске к производству работ.
Графическая:
- план квартиры до перепланировки;
- эскиз плана с предполагаемыми изменениями;
- схемы/чертежи несущих конструкций (по осям), с указанием мест вскрытия отделки, замеров прочности;
- фототаблицы обследованных элементов конструкции помещения;
- поэтажный план (затрагиваются несущие конструкции или многоэтажная квартира).
Готовый документ представляется жилинспекции (отделу архитектуры и строительства местного МУ), для получения разрешения.