Мы часто сталкиваемся с вопросами юридического порядка, на которые не знаем точного ответа. Разобраться в спорных ситуациях читателям «ФедералПресс» помогут опытные юристы с приличным стажем работы. На ваши вопросы в рубрике «Юридическая среда», посвященные защите ваших жилищных прав, отвечает наш приглашенный юрист.
Каким образом и в каких случаях защищаются жилищные права граждан России?
Защиту нарушенных жилищных прав в нашей стране осуществляет суд. В административном порядке защитажилищных прав осуществляется лишь в случаях, которые предусмотрены законом. При этом может быть обжаловано в суде решение, принятое в административном порядке. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется лицом, чьи права и законные интересы нарушены.
Право каждого гражданина РФ на жилище закреплено Конституцией России. Никто не может быть ограничен в праве пользования жилищем или выселен из жилища. В том числе никто не может быть ограничен в праве получения коммунальных услуг, кроме как в порядке и по основаниям, предусмотренных законом.
Защита жилищных прав осуществляется путем:
- признания жилищного права;
- восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
- неприменения судом нормативного правового акта, нарушающего жилищные права и противоречащего закону либо иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт юридическую силу;
- признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта, нарушающего жилищные права и противоречащего закону либо иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт юридическую силу;
- прекращения или изменения жилищного правоотношения;
- иными способами, предусмотренными законом.
Как происходит раздел квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов? Какие жилищные права есть у каждого из них?
Жилье является совместной собственностью супругов, если оно было приобретено ими в период брака. Квартира может стать предметом раздела, как любое другое совместно нажитое имущество. При этом не имеет значения, на чье имя она была приобретена или кем из супругов на нее затрачены денежные средства. Статья 39 Семейного Кодекса РФ устанавливает равенство долей супругов (если иное не предусмотрено брачным договором), но в определенных случаях возможно отступление от принципа равенства долей, что должно быть обосновано и мотивировано в судебном решении.
Первым делом суд определяет доли каждого из супругов в этой квартире и при наличии определенных условий доля одного из них может быть увеличена или уменьшена. Общая совместная собственность супругов на квартиру становится общей долевой собственностью с вытекающими отсюда последствиями. Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если этот выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности. Ущербом считается также неудобство в пользовании квартирой.
В этой ситуации суд по требованию выделяющегося собственника имеет право обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, получив которую этот сособственник лишается права на свою долю жилья. Но в ряде случаев, если доля собственника незначительна и нет возможности ее реально выделить, суд вправе при отсутствии его согласия обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Как в данном случае определяется стоимость жилья?
При этом стоимость квартиры определяется не по справке БТИ (бюро технической инвентаризации), а по ее рыночной стоимости. С целью определить ее стоимость суд имеет право назначить оценочную экспертизу квартиры с привлечением специалистов-риелторов. В случае, если суд примет решение оставить квартиру одному из супругов, второму супругу выплачивается соответствующая денежная компенсация исходя из рыночной стоимости квартиры.
Для чего заключается брачный договор, что он дает?
Брачный договор позволяет урегулировать жилищные права и обязанности каждого из супругов. Он поможет им предусмотреть подобные ситуации или вовсе избежать их. Так как основанием возникновения права пользования жилым помещением у супруга, не являющегося собственником, является регистрация брака, то, следовательно, основанием прекращения этого права можно установить регистрацию расторжения брака. В брачном договоре супруги могут назначить срок, в течение которого второй супруг обязан освободить жилплощадь первого супруга.
Как осуществляется государственная регистрация изменения размера долей в праве общей долевой собственности?
Государственная регистрация изменения размера долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение при обращении одного из сособственников с заявлением о таком изменении осуществляется при наличии письменного согласия остальных сособственников, чьи доли распределяются. Но договором между ними может быть предусмотрено иное. Госрегистрация распределения долей в праве общей собственности на жилое помещение проводится по заявлению всех сособственников, чьи доли распределяются, на основании документа, который содержит сведения о размере долей. Изменение размера доли может устанавливаться решением суда.
При продаже доли в праве общей собственности на жилое помещение лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, которые подтверждают, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены, а также других условий, на которых он продает ее, поскольку те имеют преимущественное право покупки.
Одновременно с правом частной собственности на помещение в многоквартирном доме возникает и право общей долевой собственности на общее имущество в этом доме. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации.