Все люди делятся на два типа: тех, кто считает, что технология продажи квартиры — это тайное знание, доступное только высшему разуму, и тех, кто уверен, что не боги горшки обжигают и можно легко обойтись без риелторов.
Если вы относитесь ко второй группе и подумываете о том, чтобы взяться за продажу своего жилья, тогда вперед! Посмотрим, что вас ждет на этом пути.
LegenDailyначинает серию публикаций, в которых мы рассмотрим, какие сложности возникают у тех, кто решил продавать жилье самостоятельно, и какие подводные камни ждут тех, кто обращается к помощи риелторов.
Что писать в объявлении?
Для начала определимся, как вы расскажете людям о том, что у вас имеется самая лучшая в мире квартира, которую вы хотите продать. Можно, конечно, разместить объявление о продаже на всех возможных тематических сайтах. Однако большинство покупателей ищут жилье на четырех-пяти основных площадках. Самые популярные — это ЦИАН, Domofond.ru, Яндекс.Недвижимость, Avito.ru, Domclick.ru. Так что этого будет вполне достаточно. Ну, и, конечно, расскажите о своем намерении в соцсетях, причем попросите друзей перепостить вашу информацию.
Объявление висит уже неделю — и ни одного звонка? Значит, вы его неверно составили. Чтобы понять, что не так, покажите объявление знакомым. Они сразу начнут задавать вопросы, если в тексте что-то непонятно.
Общее правило: поменьше лирики (типа «уютная квартира», «уникальная планировка», «делали для себя») и побольше конкретики.
Пример неудачного объявления:
Продам уютную, тихую квартиру, недавно сделали полный ремонт. Окна на улицу и во двор. Дом недалеко от метро. Лоджия. Мебель на кухне оставляем. Подробности — по телефону и во время показов. Прямая продажа.
А вот правильное объявление:
Квартира в собственности больше 5 лет, собственник один, никто не прописан, все документы готовы, кроме техпаспорта (его получаем 29 ноября).
Две комнаты изолированные, одна проходная (20 кв.м). Балкон застеклен, безрамное остекление. В кухне и прихожей на полу плитка, в комнатах линолеум. Окна двух комнат (проходная и изолированная) выходят во двор (на запад), кухни и третьей комнаты — на улицу (на восток).
В квартире не установлены счетчики воды. Электросчетчик есть. На кухне и в ванной новая сантехника. На кухне кроме газовой плиты никакой техники и мебели нет.
До метро («Московская»), 5 минут пешком. Две школы в шаговой доступности (15 минут), до детского сада 15 минут пешком.
Показы в будни с 20:00, в выходные — с 10:00 до 21:00.
Потенциальный покупатель ищет квартиру по нужным ему параметрам. И если у него дети школьники, то наличие рядом двух школ будет плюсом вашего объявления. А для тех, кто мечтает о газовой плите (есть и такие), ваше уточнение на этот счет окажется важным.
Но и писать целый роман тоже ни к чему. Уложите всю важную информацию максимум в 1000 знаков.
Фотосессия для квартиры
Но вот вы исправили ошибки — и все равно звонков нет. А какие фотографии вы прикрепили к тексту? Вообще не прикрепляли? Это очень большая ошибка. Текста объявления не достаточно, ведь вы не сможете в нем создать полную картину. Причем от того, насколько грамотно вы создадите свою фотогалерею, зависит успех сделки.
Вот галерея, которая сопровождает реальное объявление о продаже однокомнатной квартиры в Петербурге. Кстати, само объявление предельно лаконично: «Свободная продажа».
Главные правила фотодосье квартиры
1. Не ограничивайтесь парой фоток. Нужно снять каждое помещение квартиры (комнаты, ванную, туалет, кухню, прихожую, балкон/лоджию, кладовку и т.д.), а также вид из окна (если квартира выходит не на одну сторону, то и видов должно быть несколько), подъезд, фасад дома, двор и парковку (если есть).
2. Фотографии должны быть четкими, не затемненными и давать максимальный обзор помещения, а не только один угол кухни и часть комнаты с диваном. Если охватить все помещение в одном кадре не получается, то снимите комнату с разных ракурсов.
3. Не старайтесь скрыть протекший потолок или оторванный линолеум. Во время просмотра люди их все равно увидят, а ваши попытки их обмануть только вызовут раздражение и недоверие. Лучше сделайте косметический ремонт, устранив наиболее явные дефекты.
4. Если в комнате нет мебели, поставьте в нее хотя бы стул или табурет, чтобы зрители могли прикинуть параметры комнаты.
5. Обязательно дополните фотографии планом-экспликацией квартиры с указанием площади всех помещений.
Дороговато!
Фотографии загрузили, объявление написали как положено. Прошла еще неделя, а звонков от покупателей так и нет?
А цену квартиры вы какую установили? Повыше, чтобы было поле для торга? Ну, тогда вы можете прождать своего клиента несколько лет.
Опытные риелторы советуют выписать цены на все квартиры с сопоставимыми характеристиками в вашем районе и расположить их в порядке убывания. А теперь разделите этот список на три примерно равные части. В первой будут самые дорогие объекты, во второй средние, в третьей — самые дешевые. Вот на показатели последней группы и ориентируйтесь.
Так и слышу возмущенные крики: «Что?! Моя уютная двушечка — и всего за 6 млн? Да у меня здесь все детство прошло, да я только два года назад сантехнику и плитку в ванной поменял! Дешевле, чем за 8 млн, не отдам!»
Дело в том, что покупателю на ваши детские воспоминания наплевать. А плитка и сантехника, конечно, могут стать решающим аргументом для клиента, но только если он выбирает из нескольких похожих по цене и характеристикам вариантов. Так что не жадничайте и сразу устанавливайте разумную цену.
Выставлять цену выше, чем на аналогичные варианты поблизости, имеет смысл, только если у вашей квартиры или дома есть серьезные преимущества перед остальными.
Например, в вашем квартале много таких же домов 1970-х годов постройка, как и ваш. Но только ваш дом два года назад прошел полный капремонт. Это важное обстоятельство, и его нужно указать в объявлении. Правда, все равно не стоит устанавливать цену более чем на 10-15% выше, чем у конкурентов.
Еще один совет: присмотритесь, когда были опубликованы объявления о продаже квартир, похожих на вашу. Обычно объекты с завышенной ценой висят на сайтах не по одному месяцу. Это тоже поможет определиться с адекватной ценой на вашу квартиру.
Итак, прошло три недели — и вот, наконец, ваше грамотно составленное объявление заинтересовало первых потенциальных покупателей. И тут новая напасть: вас атаковал шквал звонков, и все собеседники хотят срочно взглянуть на квартиру!
В следующий раз расскажем о том, как некоторые агенты могут обрушить вашу цену. А также о том, почему лучше не разрешать пришедшим на просмотр клиентам разбредаться по всем комнатам.