Если раньше на рынке жилья застройщики предлагали стандартные планировки, то современная квартирография все больше подстраивается под потребителя. Как сегодня изменилась «структура» многоэтажек, почему продолжают располагать одинаковые планировки «по стояку» и что будет, если полностью исключить из проекта студии? На эти и другие вопросы ответила директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова
- Изменилось ли соотношение квартир разной комнатности в проектах за 10-20 лет? Если да, то каким образом?
- Конечно, 20 лет назад на рынке не было такого большого количества студий, как сейчас. Также сказывалось желание людей ломать советские традиции: после малометражек с крошечными кухнями и узкими коридорами все хотели «расшириться», поэтому застройщики, отвечая на запрос покупателя, включали в проекты квартиры больших метражей с просторными комнатами. Сейчас сознание поменялось, на смену пришли европейские стандарты, где главное место отведено рациональности. Покупатели рассчитывают, какой метраж им нужен, чтобы не переплачивать за лишние метры, в связи с чем многокомнатные квартиры не сильно востребованы. Сейчас упор делается на небольшие по площади квартиры - однокомнатные и европланировки. Это также связано с развитием ипотечного рынка - за счет снижения требований банков к оценке заемщиков, в частности, возрастных ограничений. За счет чего у молодежи появилось больше возможностей купить квартиру, а самые доступные им варианты – студии, однокомнатные, 2 евро.
- Различается ли стоимость «квадратного метра» в квартирах с разным количеством комнат? Если да, то насколько велика может быть разница?
- Это стандартное правило на рынке – чем меньше квартира, тем дороже стоимость квадратного метра, так как застройщику дороже обходится строительство. В среднем, квадратный метр в студии стоит на 10-15 тыс. дороже, чем в 3-комнатной.
- Какие площади/планировки квартир сегодня пользуются наибольшей популярностью и в связи с чем?
- Сейчас покупатели предпочитают компактные функциональные планировки, которые позволяют организовать жилое пространство с максимальным комфортом без переплаты за «лишние метры». Активным спросом пользуются европланировки cкухнями площадью больше 12-14 кв. м. Они идеально подходят для организации здесь не только кухни, но и места для проведения времени всей семьей.
- Всем знаком тренд советской застройки — одинаковые планировки «по стояку». Насколько он актуален сегодня и используется ли на практике?
- Этот тренд остается актуальным просто по тому, что он технически оправдан. Планировки выстраиваются исходя из инженерии, потому как коммуникации должны проходить везде одинаково.
- Существуют ли правила расположения квартир различной комнатности (например, по этажам) или иные? Если да, то чем они продиктованы?
Такие правила существуют, они продиктованы, например, требованиями по инсоляции. Так, есть ограничения по расположению студий и однокомнатных - они должны выходить окнами на юг, восток или запад. Двух-трехкомнатные квартиры должны располагаться по бокам секции: эти квартиры, как правило, двусторонние. Квартиры большой площади, как правило, не располагают в одной стороне со студиями и однокомнатными. Это связано с тем, чтобы обеспечить комфортное соседство. Квартиры большей площади в основном покупают те, кто планирует проживать в доме долгое время, студии и однокомнатные чаще приобретаются под аренду, поэтому хозяева в них могут меняться чаще.
- Насколько точно можно предугадать спрос на определенные квартиры на стадии проектировки? Часто ли проект не попадает в цель и по каким причинам это может произойти?
- Спрос, как правило, не меняется одномоментно. Он зависит от постоянных переменных - локации, в которой строится объект и класса жилья. На основе этого разрабатывается квартирография, просчитывается аналитика и экономическая выгода. На мой взгляд, очень сложно, чтобы при грамотной работе над проектом, он не попал в цель.
- Насколько успешными оказались проекты, в которых застройщики отказались от формата квартир-студий?
- Таких проектов крайне мало, в каждом проекте, пусть даже в небольшом количестве, но студии есть. Студии и однокомнатные квартиры – это не прихоть застройщика, а реальный запрос потребителя на протяжении нескольких последних лет. Как бы ни ругали этот формат жилья, при постоянно растущих ценах и снижающихся реальных доходах населения он остается самым доступным и востребованным вариантом покупки. Те компании, которые в свое время заявляли, что больше не будут строить студии, через какое-то время снова возвращали этот формат.
- Требуется ли современной квартирографии модернизация или она развивается своевременно?
- Глобальная модернизация квартирографий рынку не нужна. Это постоянно идущий процесс. Застройщики отслеживают спрос, настроения покупателей, уровень доходов населения и, ориентируясь на эти данные, постепенно вносят изменения. Например, когда, формат европланировок вызвал хороший отклик у покупателя, то компании добавили этот формат в жилые комплексы, с тех пор он стал постоянным.