Большое число владельцев старых квартир не устраивает планировка или открытое расположение коммуникаций вдоль стен. Это никак не гармонирует со сложившимся за последние десятилетия стилем «евроремонта», при котором большинство коммуникаций скрыто, а жилые и подсобные помещения имеет тенденцию к объединению, создавая ощущения свободного пространства. Добиться его в квартирах, разгороженных стенами на маленькие комнатки-кухни-санузлы сложно. Это вынуждает собственников предпринимать меры для обустройства жизненного пространства, сообразно собственным представлениям о комфорте и заниматься перепланировкой. Однако, это мероприятие, требующее соблюдения строгих правил и подлежащее государственной регистрации.
О том, что такое внесение изменений в ЕГРН после планировки, эта статья.
Что такое перепланировка
Ремонт (даже капитальный) и перепланировка – понятия не равнозначные. При ремонте – не затрагиваются основные элементы конструкции, каналы прокладки коммуникаций, отраженные в «техническом паспорте» (оформлялись до 2013 г.) или техплане (основной документ для ЕГРН).
Перепланировка – всегда влечет:
- уменьшение или увеличение площади помещения;
- присоединение части общедомового имущества;
- изменение местоположения или назначения помещений;
- объединение или разделение имеющихся помещений (комнат и т.п.);
- изменение назначения помещений;
- прокладку не предусмотренных проектом коммуникаций (вывод вентиляции с кухни в санузел, устройство дымохода для камина, устройство слива для воды на полу, вывод отопления на балкон и пр.);
- Другие варианты.
Помещение, подвергшееся перепланировке, сведения о которой не учтены ЕГРН (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ) – нельзя продать.
Где отражаются результаты
Изменения, произошедшие после 2016 года, по учету объектов недвижимости ЕГРН, породили у многих собственников непонимание, в чем заключается различие между «техническим паспортом» и «техническим планом»? Какой из этих документов следует изменять, чтобы узаконить перепланировку?
«Технический паспорт» – документ, оформлявшийся на объекты недвижимости до 2013 года. Он, по прежнему, остается в силе, если дом или квартира не учтены ЕГРН или, при постановке на учет, не проводились кадастровые работы с составлением техпланов отдельных помещений. А таковыми – является подавляющее большинство квартир домов постройки, ранее 2012 года. Сведения о них ЕГРН содержит на основании старых техпаспортов.
Если дом новый (после 2013 года постройки), то на жилые помещения техпаспорта не оформлялись. Сведения о планировке и технических коммуникациях отражены техпланом и зарегистрированы ЕГРН. Поэтому, корректировке подлежит «технический план» помещения, а не отсутствующий техпаспорт.
Регистрация изменений
Пройдя последовательно:
- разработку/согласование проекта;
- получение разрешения на работы;
- выполнение работ;
- составление акта об окончании перепланировки.
Наступает черед узаконить их. Для этого, необходимо заключить договор с кадастровым инженером, уполномоченным на составление «технического плана», отражающего результаты перепланировки. На его основании госорган (отдел архитектуры и градостроительства местного органа власти – ПП РФ № 175 от 01.03.2013) выдает разрешение на ввод в эксплуатацию, а Росреестр – вносит запись об изменениях состава зарегистрированного имущества.
Документы для регистрации
Подаются через МФЦ либо отделение Росреестра. Можно через сервисы «Госуслуги» или сайта «Росреестра».
- паспорт заявителя (собственника) или доверенность;
- заявление о регистрации (установленного образца);
- документ о праве собственности;
- техпаспорт или техплан;
- проект перепланировки (согласованный);
- разрешение жилинспекции на перепланировку;
- новый техплан;
- акт ввода в эксплуатацию;
- квитанция госпошлины.
Срок внесения изменений – 10 дней.внести