Договор между жильцами и управляющей организацией, как правило, подлежит расторжению в порядке, прописанном законодательными актами, либо согласно условиям, указанными в документе. Стандартно поводом расторжения служит прекращение его действия. Однако бывают случаи, где возникает необходимость разорвать соглашение преждевременно по инициативе заинтересованной стороны. Если инициатива исходит от собственника, то проблем не возникнет.
Правовые обоснования
Договор между владельцами жилого помещения и УК расторгается согласно части 8 ст. 162 ЖК РФ. Также особенности прекращения стандартно прописываются в тексте самого документа при его заключении. Расторжение обычно подразумевают взаимное согласие обозначенных сторон.
Однако в соответствии с пунктом 4 ст. 450 ГК РФ, а также пунктом 2 ст. 450.1 ГК расторжение возможно, если жильцы МКД написали отказ от дальнейшего исполнения прописанных условий. Важно, чтобы такие действия не противоречили условиям заключенного договора, а также законодательным актам РФ. Инициаторами одностороннего разрыва обычно являются владельцы квартир при наличии неисполнения организацией условий контракта.
Однако бывают ситуации, когда разрыв соглашения инициирует сама УК. Согласно ст.310 ГК РФ организация не в состоянии самостоятельно расторгнуть контракт, если только это не разрешено его условиями, и в деле отсутствуют обстоятельства, благодаря которым это возможно. Компания должна подать требование о расторжении контракта в суд.
В каких случаях можно расторгнуть договор по решению одной из сторон
Итак, в каких условиях есть возможность преждевременно прекратить действие договора между жильцами МКД и управляющей компанией? Основной причиной является невыполнение обязанностей УК или же ненадлежащее выполнение их. При этом претензию необходимо оформить коллективно и документально засвидетельствовать – большинство собственников квартир должны быть согласны с тем, что договор с УК необходимо расторгнуть, единолично такое решение не принимается.
Еще одна популярная причина разрыва соглашения – окончание его актуального срока. Когда срок действия контракта истекает, жильцам необходимо провести собрание, на котором решить, имеет ли смысл продлять контракт с данной УК, либо сменить ее, либо вообще перейти на другую форму управления домом. Основной причиной, по которой УК может инициировать расторжение, также является невыполнение жильцами дома своих обязанностей, например, значительные задолженности по коммунальным счетам.
Собрание владельцев квартир в МКД
Итак, в случае, когда собственники пришли к выводу, что их компания не выполняет свои обязанности, которые были указаны в соглашении, или же выполняет их ненадлежащим образом, в первую очередь потребуется собрать всех жильцов. На данном собрании в качестве основной повестки необходимо выдвинуть вопрос о прекращении действующего документа с нынешней УК, а также выборе иной УК либо другого варианта управления МКД. Эта мера регулируется частью 1 ст. 44 ЖК РФ. Вслед за тем, как принято коллективное решение, его необходимо запротоколировать и собрать подписи всех собственников квартир в данном МКД.
Обращение в высшую инстанцию
После собрания документ с принятым решением и собранными подписями необходимо отправить в управляющую компанию. Если документ не противоречит этому, то он будет расторгнут сразу же, как только УК получит обращение жильцов. При том, когда обращение в УК не получили по собственной вине, договор также считается расторгнутым.
Дубликат отправленного обращения необходимо также передать в государственную службу надзора за жилыми комплексами, с той целью, чтобы поставить службу в известность перемене УК или способа управления домом. Обычно этим занимается один из собственников МКД, так называемый, старший по дому, которого выбирают коллективным голосованием, но в принципе этим может заняться любой из собственников, уполномоченный коллективным решением. Когда решение отправлено, можно переходить подписанию соглашения с новой управляющей организацией, либо к выбору другого способа управления, например, при помощи жилищных кооперативов.
Расторжение соглашения в одностороннем порядке по инициативе УК
Нередко возникает ситуация, когда инициатором прекращения действия контракта является управляющая организация. Такое нередко происходит, когда у жильцов МКД накапливаются значительные задолженности по коммунальным счетам, жильцы упорно отказываются от планового повышения тарифов ЖКХ, или создают какие-то иные препятствия работе организации. При этом все-таки законодательство лишает УК возможности расторгнуть соглашение с жильцами самостоятельно, если только это не разрешено данным документом.
Также причиной разрыва сотрудничества могут служить другие факторы, которые не зависят от деятельности УК. Наиболее простой способ в этой ситуации – прийти к соглашению с жильцами, которые сами расторгнут соглашение, и дом перейдет к другой УК. Если решить вопрос мирным путем не получается, компании придется обратиться в суд.
Прекращение действия договора в судебном порядке
Расторгнуть контракт по решению суда можно лишь тогда, когда собственники жилого объекта допустили значительные нарушения условий, прописанных в документе. Наиболее распространенной причиной обращения УК в суд являются значительные задолженности по коммунальным платежам, а также нанесение ущерба жилищному фонду. При этом на практике можно увидеть, что такие дела очень в редких случаях доходят до судебного рассмотрения.
Причиной этого является тот факт, что очень сложно заслушать в суде всех ответчиков, ведь их может быть несколько десятков. Поэтому УК в подобных ситуациях чаще всего обращается в суд, чтобы взыскать неуплаченную сумму с должника, ну а после завершения актуальности контракта просто не соглашается с его продлением. Данный вариант развития событий наиболее популярен.
Прекращение действия договора в связи с изменившимися условиями
Следующая причина прекращения действия – значительные перемены в обстоятельствах, не зависящие от сторон. Инициатором в этом случае может быть любая из заинтересованных сторон. Этот метод применяется в том случае, если обстоятельства изменились настолько, что выполнение условий документа не представляется возможным. В этом случае одна из сторон обращается в суд для расторжения.
Для этого важно, чтобы соблюдались следующие условия:
- на момент подписания документа ни одна из сторон не знала о возможном появлении данных обстоятельств;
- если продолжить выполнение условий договора, не взирая на обстоятельства, одна или обе из сторон понесут потери;
- данные обстоятельства не вызваны действиями одной из сторон;
- в контракте не прописано, что при наступлении данных обстоятельств ответственность несет одна из сторон.
Таким образом, если инициатор одностороннего прекращения договора – собственник, то процедура расторжения довольно проста. Если управляющая компания – проще всего выйти на контакт с собственниками и договориться о расторжении или же просто дождаться окончания срока действия договора.
Если Вам понравилась статья - поставьте лайк, чтобы ее смогло увидеть как можно больше человек.
Подписывайтесь на канал. Знаете закон, знаете ваши права, знаете последние новости политики - значит вы можете избежать многих подводных камней и проволочек!
Читайте также:
Путин не травил Навального. Это сделали люди для которых он реально опасен