Если перестать вовремя погашать ипотечный кредит, то можно потерять квартиру. Рассказываем, кому это грозит, как проходит процесс взыскания недвижимости и что делать.
Опасная просрочка
Если заёмщик просрочил больше трёх платежей по кредиту, банк на законных основаниях сможет взыскать ипотечную квартиру через суд. Правда, до конца 2020 года у некоторых должников есть послабления. Банк России рекомендовал кредитным организациям не требовать продажи заложенного жилья, если заёмщик или члены его семьи переболели коронавирусом либо у семьи резко снизились доходы из-за пандемии.
При временной потере дохода по уважительным причинам заёмщик имеет право взять ипотечные каникулы – отсрочить выплаты на полгода. Также можно обратиться в банк с просьбой реструктурировать кредит – уменьшить сумму платежа за счёт удлинения срока выплат. Снизить размер ипотечного платежа можно, рефинансировав его в другом банке, если он предлагает ставку ниже той, по которой вы платите кредит.
Стоит ли надеяться на особые условия?
Некоторые заёмщики полагают, что, если жильё, приобретённое в ипотеку, единственное или в нём прописан несовершеннолетний, банк не сможет его отобрать. Это не так – чаще всего суд встаёт на сторону банка и даёт добро на продажу квартиры с торгов. Закон не запрещает взыскать и продать ипотечную квартиру, даже если она единственная, в ней прописан ребёнок, инвалид или пенсионер. Даже если ребёнку принадлежит часть ипотечного жилья, его снимут с регистрации вместе с родителями.
Если торги не состоялись и собственником квартиры стал кредитор, то до конца года Банк России не рекомендовал выселять прежних жильцов.
Как проходит процесс взыскания и продажи квартиры
Процедура длится несколько месяцев. Сначала дело рассматривают в суде. В течение одного или нескольких заседаний выносится решение. После вступления в силу решения суда банк передаёт исполнительный лист судебным приставам, которые сначала предлагают заёмщику погасить задолженность самостоятельно в течение нескольких дней. Если задолженность останется непогашенной, приставы попытаются списать долг с банковских счетов должника. Если им удастся это сделать, продажа квартиры отменится, а если нет, квартиру выставят на торги. Проводить их будут Росимущество или подрядчики. С появлением нового собственника жильцы освобождают квартиру.
Заёмщик может погасить долг на каждом из перечисленных этапов, но на торгах свою квартиру выкупить не получится – должник и члены его семьи не имеют права участвовать в торгах.
Заёмщик может остаться
без квартиры и с долгами
Начальная цена торгов составляет 80% от рыночной стоимости жилья согласно оценке. Если торги не состоятся, проводятся повторные торги, на которых начальная цена снижается до 68% от рыночной стоимости. Если же со второго раза продать квартиру не удалось, то банк выкупает её за 60% от рыночной стоимости и дальше пытается продать её самостоятельно.
При этом заёмщик должен оплатить остаток долга с процентами, штрафы за просрочку платежей и судебные издержки. Поэтому вырученной с торгов суммы может не хватить на то, чтобы полностью погасить долг перед банком. Тогда придётся дополнительно выплачивать разницу.
Если с момента покупки квартира подорожала, попросите суд провести экспертизу её стоимости – её начальная цена на торгах будет выше. Тогда есть шанс не только погасить долги, но и вернуть разницу.
Продать проблемную ипотечную квартиру можно самостоятельно
Можно предупредить описанное выше развитие событий и самостоятельно продать квартиру по рыночной цене с согласия банка. Это более выгодный для заёмщика вариант. Как правило, кредитор даёт добро на сделку при условии, что долг будет полностью погашен за счёт средств от продажи. Самостоятельная продажа ипотечной квартиры обычно допускается до того момента, пока банк не запустил процесс взыскания. Хотя есть случаи, когда банк шёл навстречу клиенту и одобрял сделку без проведения торгов, если покупатель уже найден.