В данной статье хочу рассказать о том, что происходит, если вы берете квартиру в ипотеку и частично гасите кредит материнским капиталом и снова покупаете жильё! Статья написана после часовой консультации у опеки.
Сама процедура вложения материнского капитала довольно проста. У нотариуса вы (не знаю как правильно сказать) заверяете обязательство разделить детям доли в квартире ПОСЛЕ снятия обременения, в которую вы вкладываете материнский капитал. Относите нотариальные документы, документы на квартиру и сертификат(ы) в МФЦ. В течении месяца вам это решение одобряют или не одобряют (чаще первое) и вносят материнский капитал в вашу ипотеку. В счет основного долга. И вот вы гасите ипотеку и начинается самое интересное....
Обязательное (!!!) разделение долей в ЭТОЙ квартире в течении полугода после снятия обременения. Для этого вы идете к нотариусу, где он заверяет разделение долей детям по квартире. Разделить квартиру детям можно 2 способами:
1. Равнозначное разделение долей. Когда квартира делится поровну, например, на 4-х собственников (включая родителй) по кв.м. и их стоимости. Минусы: при продаже и покупке нового жилья, в нём вы разделяете детям равнозначные по цене прежней квартиры, доли. Есть еще минус, о котором я расскажу в конце. Плюсы: при продажи жилья, большинство сделок опека одобряет, так как вы детям выделяете солидный кусок в новой квартире, то есть это "плюсик" в вашу пользу перед решением опеки. Но если б так всё просто решалось...))) Читайте дальше...
2. Микродоли. Это когда вы СУММУ материнского капитала (+регионального, если есть) делите равнозначно на всех членов семьи в виде кв.метров. На среднюю семью из 4 человек, в среднем получается по 1-1,5 кв.м (т.е. приблизительно на сумму 150 тысяч рублей) по ближнему Подмосковью. Минусы: при продажи жилья, опека этого действия не оценит, и это не сыграет положительной роли в их решении. О каком улучшении жилищных условий может идти речь, если вы детям выделяете по мат.кап. по 1 кв.м.?
При этом, по факту квартиры с вложенным мат.капом, этот ньюанс никого не волнует, если вы не собираетесь её продавать... Первая странность налицо!
Про плюсы микродолей вы увидите в самом конце! Они есть, и могут вас спасти из самой трудной ситуации.
ВАЖНО! Если вы хотите менять жилье, вы всё равно выделяете доли в квартире с мат.капом, даже если продаете, даже если есть покупатель, даже если уже есть новая квартира, которую собрались купить! У вас есть обязательство, которое ВЫ ОБЯЗАНЫ исполнить! Иначе сделка о продаже квартиры будет недействительная + судебное разбирательство, которое скорей всего очень плохо закончится для вас! Сейчас таких сделок много и становится больше, и государство обещает так это дело не оставить и заняться вплотную отслеживанием материнского капитала. Доберутся до каждого! Не важно сейчас или через несколько лет!
ВАРИАНТЫ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ.
Лучше всего, если вы потом собираетесь продать жильё с мат.кап. и за счет денег с продажи жилья + собственные средства = квартирка получше.
Действия: разделение равнозначных долей в квартире с мат.кап. -> альтернативная сделка купли-продажи -> оценка обеих квартир -> одобрение опеки (скорей всего).
НОВОЕ ЖИЛЬЁ В ИПОТЕКУ. Что нужно опеке для одобрения?
1. Официальные, подтвержденные доходы. Выплаты по новой ипотеке не должны превышать 30% от общего дохода заёмщиков! Срок выслуги на последней работе, с которой вы предоставляете 2-НДФЛ должен быть не менее 6 месяцев. Чем дольше вы работаете на одном месте, тем больше плюсов в вашу сторону от опеки. Могут быть и другие виды подтвержденных доходов (с которых вы платите подоходный налог). Премии не считаются, неофициальная сдача в аренду муниципального жилья - не считается.
2. Срок ипотеки. Если вашему ребенку 10 лет, а ипотека на 30 лет. Это не является улучшением жилищных условий. Ну потому что, до 40 лет ребенок, которому так заботливо государство предоставила денежные средства, не может воспользоваться правом быть их хозяином (в данном случае они являются воплощением квадратных метров). Слова опеки: "Вот придет к нам 18-летний парень и скажет: я на вас в суд подам! Вместо того, чтобы получить сейчас мои законные доли, из-за вашего одобрения мне ещё 22 года ждать! И он будет прав!".
По сути ситуация - абсурд, но опека считает по другому. То есть на момент полной выплаты ипотеки вашим детям должно быть не больше 18 лет или где-то рядом с этой цифрой.
3. Конечно же разделение долей в квартире, которая с вложенным мат.капиталом! Кстати, можно взять что-то среднее между равнозначным выделения доли и микродоли. Санитарная норма жилой площади на человека — минимальный метраж на одного человека, составляет 6 квадратных метров. Опека: "А лучше выделяйте 8 или по возможности 10. Это сыграет в вашу пользу".
4. Соглашение от банка выдать ипотеку, где в договоре о залоге жилья будут прописаны собственниками заемщик + дети.
5. Оценка жилья продаваемого и покупаемого. Где опека будет оценивать по цене, по фотографиям (состоянию) и месторасположению обеих квартир.
Чтоб вы понимали, решение будет выноситься не одним человеком, а целой комиссией!
Что еще может сыграть в вашу пользу?
Доли и прописка.
Если у вас и/или вашей второй половины, есть родители (ближайшие родственники), которые согласятся отписать по 8-10 кв.м. от собственного жилья (не муниципального!) в дар детям, где они станут полноправными собственниками своих долей по исполнению 18 лет. Основание для положительного решения: даже если родители станут злостными неплательщиками и банк отнимет жильё, у детей есть доля в стороннем жилье (оценка его тоже нужна), не ухудшающее условие их проживание (то есть не 15 собственников на 30 кв.м.).
Тут конечно вытекает следующий вопрос: а почему об этом не думают, когда вы вкладываете материнский капитал в ипотеку? Почему в первый раз они решили, что вы "добротный плательщик", а второй раз станете вдруг злостным неплательщиком? Увы, ответа нет. Хорошая кредитная история (для второго случая), не показатель.
ВАЖНО: Допустим у вас остался дом от бабушки. И он у вас в собственности! Можно ли выделить доли детям там? Ответ: зависит от состоянии дома! Во-первых: доли дома выделяются вместе с долями участка. Во-вторых: изнашиваемость дома не должна превышать 50%. В-третьих: "удобства" на улице - существенный минус и совсем не улучшение жилищных условий детей!
Что касается прописки. Это хуже, чем доля, но лучше, чем ничего, и еще лучше, вдовесок к долям. Лучше, если вы также пропишите детей у ближайших родственников с хорошими жилищными условиями в вашем регионе. Основание: если банк отберет жильё, и ваши дети не будут иметь право собственности, зато они будут иметь место, где они имеют право проживать. Выписать несовершеннолетних детей вникуда, собственники не имеют права. Кстати прописаны они могут быть и в муниципальном жилье, это тоже лучше, чем ничего.
"Я НЕ ПОПАДАЮ В НЕКОТОРЫЕ ПУНКТЫ! ЧТО ДЕЛАТЬ?"
Допустим у вас большая ипотека намечается, на большой срок, мало официальной зарплаты. Что делать?
Выход есть. Но сложный. Без твёрдой уверенности, что дело решится в вашу пользу (со слов опеки).
1. Выделение МИКРОдолей в продаваемой квартире (на 4-х, включая родителй, это около 150 тысяч рублей на каждого). Затем открыть детям Сберсчет на ИХ имена и положить им суммы соразмерно их долям. Снять эти деньги ВЫ не сможете. Вот и минус равнозначных долей! Положить детям на Сберсчет по 1/4 квартиры - очень очень дорого вам выйдет! Это минус половины стоимости жилья из бюджета!
2. Опять же независимые ДОЛИ от ближайших родственников (о чем я подробно говорила выше). Это уже обязательно, для соглашения опеки. Иначе 100% отказ.
Почему? Повторюсь. Потому что долгий срок по выплате ипотеки (а ребенку в 18 лет срочно нужны его доли), или маленькие гарантии по своевременным выплатам (исходя из низких официальных доходов).
3. Берите созаёмщика. Для увеличения общего официального дохода.
4. Идеальный вариант, в залог банку предоставить другое равноценное или дороже жильё, а не то, на которое вы берете ипотеку. Ближайшие родственники в помощь.
5. Прописка в другом жилье (об этом я уже писала выше).
ВЫВОД: Ситуация неоднозначная! Вроде бы немного надо, а с другой стороны огого какие условия! Чаще всего официальный доход небольшой, и всем плевать какие премии у тебя есть и как еще ты крутишься. По опыту моей знакомой, небольшим ИП также не любять давать одобрения ни по ипотеки, ни в опеке ("это бизнес детка" - сегодня есть, завтра нет). То, что ты меняешь однушку, на трешку, тоже далеко для них не показатель удачной сделки. Лучше жить в скромных аппартаментах, но на широкую ногу, чем наоборот. Это их политика. Очень жаль родственников, без помощи которых в большинстве случаев (кроме первого варианта), просто не вылезти. Но на то они и родственники! Чтобы все друг другу помогали как могли! Главное, чтобы не было имущественных расприй потом на эту тему, что увы не редкость. На этом я завершаю свою длинную статью. Вроде всё рассказала... Надеюсь вам она поможет.