Раньше жилье считали самым надежным вложением средств, а сегодня недвижимость все чаще рекомендуют проверять на «сюрпризы», которые грозят обернуться, как минимум, долгими судами. Особенно, если квартира куплена на вторичном рынке, а значит, с историей.
Подводных камней столько, что из них самих можно что-нибудь построить. ЛенТВ24 спросили у бывалых, что может случиться с самой важной покупкой, и как этого избежать.
Купить квартиру, чтобы потом за нее годами судиться, как выясняется, проще простого. Мы воспринимаем собственность в кирпиче и бетоне как нечто самое надежное, а в жизни, как в детской игре, бумага накрывает камень. Сделки с двойниками, поддельные документы, внезапные наследники способны превратить новоселье в кошмар.
Мы покупали квартиру в строящемся доме, тогда на момент сделки это был несданный дом, мы покупали через посредника по договору переуступки, он должен был купить и уступить ее нам, эту квартиру, в итоге наши деньги закрыты в ячейке, а посредник этот нашу квартиру заложил третьему лицу.
Екатерина, жительница Санкт-Петербурга
Разбирательство длится почти год. И ладно новостройка, а если квартире 30 лет и там и приватизация, и наследство. Раньше говорили: 3 года со сделки прошло и можно не беспокоиться, никто жилье не отнимет. На деле надо изучить историю.
У меня, например, очень красивые глаза, но мне ни одна собака не дарит квартиру, если я вижу дарение в документах , смотрю — если это родственники, вопросы отпадают, если нет, я начинаю задавать много вопросов, как подарили, почему, что я должна сделать, чтобы подарили мне.
Алина Степанова, руководитель и собственник агентства недвижимости
Главная опасность, что сделку отменят из-за сомнительного прошлого. Хотя с начала года ЕГРН — наше всё. Действует норма, по которой запрошенной выписки из единого госреестра недвижимости достаточно, чтобы признать нового покупателя добросовестным.
Кто-то считает, что последний, тот, кто приобрел квартиру — добросовестный приобретатель — не несет уже никакой ответственности и сделка становится чистой. Это не так. Все документы по сделке, если где-то были притворные, подложные документы, то вся последующая история становится недобросовестной.
Елена Стальмакова, директор по развитию агентства недвижимости
Больше всего проблем с приватизацией: если кого-то обошли, нарушили права. Несовершеннолетние уехавшие за границу или попавшие в детский дом, освободившиеся заключенные, пропавшие без вести или недееспособные граждане могут прийти на порог много лет спустя.
Вот он убыл туда 15 лет назад и сегодня он освободился и пришел, а был прописан, и вы купили квартиру, он придет и скажет, я могу здесь жить. И тут уже даже без судебного порядка. Исковая давность 10 лет исчисляется с момента, когда я, например, узнала, что мои права были нарушены.
Елена Стальмакова, директор по развитию агентства недвижимости
Отчасти защититься поможет так называемая архивная форма 9, там указано, кто и когда был прописан. А в выписке из ЕГРН — есть ли залоги и аресты жилья.
Распространенное предложение последних лет в мегаполисе — студия в старом фонде, где их никогда не было. Это переделанные комнаты в одной квартире, в каждой кухня и санузел, но по документам это не отдельные квартиры, а доли в большой коммуналке. Со всеми рисками незаконной перепланировки и невозможностью продать долю без согласия соседей.
Через тот же режим онлайн в Росреестре вы просто проверяете это документ по кадастровому номеру и там все четко отражено — там отражен объект недвижимости, там отражены права и ограничения. То есть сейчас ну очень сложно изощриться и подделать какой-то документ и что-то, скажем так, подсунуть. Но вообще проверить это все очень легко: интернет, интернет рулит.
Анжелика Карасёва, специалист по загородной и городской недвижимости
А есть еще такой риск мошенничества: в квартиру пустили, документы предъявлены, покупатель спешит и вносит задаток, получает расписку. Вот только и расписка и все документы, которые показали — фальшивые, а квартиру мошенник просто ненадолго снял, чтобы затем исчезнуть с задатком.
Но по сравнению с банкротством это всё семечки. Вы купили квартиру, а через пару лет продавца признали банкротом. Вашу сделку могут оспорить. Если цена вдруг окажется ниже рыночной — на покупателя падет подозрение, мол, сговорился с должником, чтобы тот вывел свое имущество пока его не отняли. По-моему, звучит абсурдно. Купить квартиру банкрота на торгах — тоже идея, как выясняется, так себе.
Невзирая на то, что она сама юрист, она уже бьется около года над тем, чтобы вернуть свои деньги. Она заплатила деньги, которые ушли в банк, а банкрот оспорил свое право и суд присудил квартиру банкроту. То есть получается деньги — банку, квартира —несостоявшемуся банкроту, а моя знакомая — без денег.
Алина Степанова, руководитель и собственник агентства недвижимости
Получается, надо проверять продавца так же, как банки проверяют заемщиков по кредиту: пробить по базам. Служба судебных приставов, Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, Бюро кредитных историй, картотеки судов — такие детективные игры упростились благодаря сайтам.
Риелторы советуют оформлять сделки у нотариуса, их деятельность застрахована. Можно вообще застраховаться от потери права собственности, но надо вникать в детали мелким шрифтом. Если понравившееся вам жилье изначально было приобретено собственником за счет материнского капитала — значит, он должен был выделить доли детям, а если нет — проблемы могут быть уже у вас. А если продаваемая недвижимость приобретена в браке, что можно проверить в ЗАГСах через нотариуса, например, то стоит получить согласие супруги или супруга продавца на такую сделку.
Хотя в недвижимости много рисков, которые мы не можем предугадать, но это не повод отказаться от покупки вообще. Но интересно работает система — по отдельности вроде бы логичные законы, а в комплексе — только и жди неприятных сюрпризов.