В этой статье я расскажу вам:
Что такое апартаменты как класс жилья.
Какие виды апартаментов есть на рынке недвижимости.
В чем минусы и плюсы покупки апартаментов для собственного проживания.
Апартаменты относительно новый вид недвижимости для России. Если простыми словами, апартаменты — это помещение предназначенное для проживания, но не имеющее статуса жилой недвижимости.
✅Причины появления такого рода объектов кроются в области экономики. Желание наших застройщиков схитрить и заработать денег привело к тому, что на относительно более дешевых участках земли общественно делового назначения стали строить дома со статусом нежилой недвижимости, но по факту являющихся жилыми домами. В ходу название такого рода домов – псевдожилье. Дополнительный плюс для застройщика - отсутствие социальной нагрузки при строительстве апартаментов. Ведь, как известно, при строительстве жилых домов застройщик должен возвести школы и детские сады, что влетает в немалую копеечку и съедает львиную долю прибыли. В итоге, апартаменты продаются дешевле для покупателя, чем обычные квартиры, но при этом все равно более прибыльны для строительных компаний.
✅Позже на рынке появился класс сервисных апартаментов. Отличие от псевдожилья в том, что изначально застройщик их позиционирует как доходную недвижимость. Такие объекты сдаются с отделкой и мебелью (мебель и пакет арендатора вы покупаете отдельно). После ввода в эксплуатацию покупатель может передать апартамент в управление УК. Профессиональная Управляющая компания будет его сдавать и выплачивать собственнику доход от сдачи в аренду за вычетом процента за услуги. Такие ЖК позиционируются как гостиницы и с недавнего времени застройщики стали получать для них звездность как у отеля, как правило это 3 звезды.
Приведу примеры объектов, построенных по типу псевдожилья и сервисных апартаментов в Санкт-Петербурге.
🟩 Один из первых жилых объектов в Санкт-Петербурге со статусом апартаменты был построен в Приморском парке Победы на Крестовском острове в 2003 году. Причина статуса кроется в назначении земельного участка. Что не помешало объекту стать одним из самых дорогих в городе. Потенциальных покупателей в данном случае совершенно не смутил нежилой статус недвижимости. Элитная локация и высочайший класс проекта обеспечили застройщику успешные продажи. Поскольку апартаменты здесь приобретали для жизни и инфраструктура для сдачи в аренду не создавалась - это псевдожилье.
🟩 Первые сервисные апартаменты в Санкт-Петербурге построила ГК Пионер в 2013 году. Комплекс успешно функционирует как гостиница уже 6 лет. Управляет проектом застройщик через свою УК.
👎А теперь 10 минусов покупки апартаментов для собственного постоянного проживания
- Стоит заглянуть в техническую документацию по выбранному объекту. Требования к апартаментам не такие как к жилой недвижимости. В частности ниже требования по звукоизоляции перекрытий и перегородок.
- Не стоит ожидать, что застройщик возведёт школу и детский сад. Изучите локацию на предмет существующей социальной инфраструктуры.
- Выше коммунальные платежи. Более высокая стоимость в основном из-за более высоких тарифов за свет и воду. Тарификация как в коммерческой недвижимости.
- Если вы выбрали вариант в сервисных апартаментах, примите во внимание, что это по сути будет отель, со всеми вытекающими. Дружить с соседями будет проблематично, потому как каждый день соседи будут новые.
- Отельный статус так же предполагает гостиничную планировку этажа. Это значит, что на этаже будут десятки номеров-апартаментов. Комфортно ли это для вас, решайте сами.
- Если вы выбрали вариант псевдожилья, то не исключен вариант, что через некоторое время, ближе к сдаче объекта, застройщик все таки поставит управляющую и существенная часть апартаментов будет сдаваться. Такие примеры в Санкт-Петербурге есть.
- Есть некоторый риск изменения режима налогообложения. Сейчас налог на апартаменты в Санкт-Петербурге равен налогу на жилье и составляет 0,01% от кадастровой оценки. Но повышения ставки исключать нельзя.
- В апартаментах можно оформить только временную регистрацию, что до некоторой степени затруднит получение государственных услуг и региональных льгот.
- Скудная квартирография, то есть выбор планировок очень ограничен. Особенно это касается сервисных апартотелей. Меньше возможностей выбрать планировку по душе. Часто встречаются комплексы где из планировок только студии и немного однокомнатных. Есть проекты где вообще только студии.
- Нельзя при покупке применить материнский капитал, любую субсидию, военную ипотеку. Апартаменты не участвуют в программе господдержки ипотеки. Нельзя получить налоговый вычет.
Как видим есть причины не покупать апартаменты для жизни.
👍Но и плюсы тоже есть!
- В первую очередь это цена. Дисконт может достигать 20, а то и 30 процентов. Разница в цене с лихвой покрывает более дорогую коммуналку на долгие годы вперёд.
- Безопасность.(Относится к сервисным апартаментам). Круглосуточная работа ресепшен, доступ по электронному ключу только на свой этаж. Видеонаблюдение в лифтах и на этажах.
- Услуги. В Апарт-отелях есть возможность заказать услуги уборки, стирки. Как правило есть возможность заказать еду в апартамент из собственного ресторана. Часто имеется свой фитнес центр. Иногда имеется коворкинг и общественное пространство для встреч.
- Часто апартаменты строятся в локациях с дефицитом предложения нового жилья. В районах с развитой инфраструктурой и отличной транспортной доступностью.
Вывод:
Апартаменты это совсем не страшно. Трезво оцените минусы и плюсы лично для вас и решите подходит ли вам такой вариант жилья.
⚠️Если вы знаете ещё какие-то нюансы владения апартаментами для личного проживания, то напишите об этом в комментариях.