Не пропадать же добру! И это модное понятие: «пассивный доход»… . Давайте оценим, насколько это занятие доступно, безопасно и выгодно.
Само понятие пассивного дохода подразумевает неучастие инвестора (Вас) в процессе создания прибавочной стоимости (прибыли). Сдача квартиры в наём довольно слабо соответствует этому понятию. Похлопотать придется серьёзно.
Вот примерный перечень забот:
- определить возможную цену аренды,
- сформулировать требования к арендаторам,
- приготовить необходимое количество ключей,
- сделать, при необходимости, ремонт,
- подать объявления в газеты и на интернет ресурсы (без этого нынче никак),
- принимать отклики, отбрасывая риелторов и нежелательный контингент,
- провести показ объекта желающим,
- определить условия и подписать соответствующий договор,
- согласовать свои действия с соседями (очень желательно),
- передать квартиру и получить первый платеж (иногда залог),
- собирать и передавать показания счетчиков ежемесячно,
- оплачивать коммунальные услуги ежемесячно,
- проверять состояние объекта и порядок его использования,
- вести переговоры для устранения взаимных претензий,
- платить налоги на полученный доход,
- платить ежегодный налог на недвижимость.
Действия приходится корректировать в зависимости от обстоятельств.
Насколько Вы готовы к этой чехарде решайте сами. Я сдаю квартиры около 15 лет и НЕ могу сказать, что все всегда под контролем. Вот примеры из практики: кража из квартиры, потоп, использование жилья под склад, смерть от инфаркта и даже самоубийство постояльца. Стоит упомянуть про поломки замков, унитазов, мебели, конфликты с соседями, управляющей компанией.
Теперь про выгоду. Допустим на дворе 2020 год, за окном полумиллионный город средней полосы России. Пусть это будут исходные позиции. Наша задача - получить доход от сдачи жилья больший, чем банковский процент. В противном случае затея не имеет смысла. Процент по банковским вкладам в настоящее время серьезно снизился и составляет 4-5%. Допустим, квартира для сдачи стоит 1 млн. 200 тыс. рублей. Доходность, перекрывающую банковскую, можно получить при 60 тыс. рублей прибытка в год. Это 5 тыс. в месяц. В моем городе такую пропорцию соблюсти можно. А вот 7 тысяч – уже, практически, предел для квартиры такой стоимости. Итак, в лучшем случае получите две тысячи премии за победу над вышеописанными сложностями.
Отдельно укажу, что речь идет о ежемесячных суммах после вычета таких расходов как коммунальные платежи, налоги, страховка, ремонт и непредвиденные траты. Эти расходы могут составить, в заданных рамках, 2-3-4 тысячи. Они, соответственно, ложатся на плечи арендатора. То есть, стоимость аренды в нашем случае будет 5 тыс. руб. + коммунальные платежи в месяц.
Расчеты для других ценовых сегментов будут иными. Пропорционально переносить произведенный расчет в другие условия некорректно.
Отмечу еще, что различные виды сбережения и сохранения денег, конкурируют между собой и стремятся к выравниванию дохода. Например, снижение банковских ставок ведет, в недалекой перспективе, к уменьшению доходности при сдаче объектов в аренду. Это касается и различных видов жилья и коммерческих объектов.
Дополнительным доходом при сдаче квартиры, помимо арендных платежей, является рост стоимости недвижимости. А он может даже превышать сумму, полученную от сдачи жилья. Именно на стоимостной доход ориентировались проф. инвесторы до последнего времени. В настоящий момент средне- и долгосрочные перспективы роста стоимости недвижимости весьма неоднозначны.
Если было полезно - нажмите, пожалуйста, на фигульку.
Оригинальную форму договора аренды постараюсь выложить в очередной статье.