Если бы я заменил «рестрикция» на «изъятие», полагаю, читателей у этого текста было бы больше. Но все же более корректный термин – рестрикция. Под рестрикцией в финансовой сфере подразумевается ограничение величины денежных средств, находящихся в обороте. И да, это ограничение осуществляется через их изъятие из обращения.
Сегодня эта тема особо актуальна. Многочисленные информационные каналы пишут о том, что планируется серьезная финансовая реформа, публичные и не очень публичные лица выступают с предложениями то девальвировать рубль, то деноминировать. А то, перейти на расчеты в криптовалютных рублях, пути движения которых из кошелька в кошелек будут жестко контролироваться.
Разумеется, все это влияет на рынок недвижимости. В сочетании с господдержкой ипотечных программ это провоцирует серьезный приток денег на этот рынок и даже повышение цен. Для многих - неожиданное.
Ниже разберем механизмы поведения рынка в этой ситуации и сформулируем оптимальные стратегии поведения.
На самом деле, рестрикция избыточных (с точки зрения финансовых регуляторов) денежных средств осуществляется практически всегда. Для этого существуют много разных механизмов. Финансовые пирамиды, форекс, казино, различные инвестиционные проекты, которые связывают лишние деньги - это только небольшая их часть. Однако, самые мощные механизмы рестрикции это деноминация, заморозка вкладов, запрет конвертации валют по свободному курсу и так далее. То есть те действия регулятора, которые отразятся на всех, кто имеет дело с конкретной валютой. В нашем случае – с рублем. А именно такие действия и предвещают многие аналитиками и спикеры.
Для этого и правда есть причины. Это не только история с короновирусом. Некоторые специалисты из консалтинговых сообществ даже полагают, что ряд мер «лечения» ковида сами по себе являются именно элементами рестрикции. В том смысле, что, эпидемия в этом случае играет роль, сходную с той, какую обычно играют войны. На которые можно списать все. И, если бы эпидемии не было, ее нужно было выдумать.
Но для нас важно не это. Безусловно, эпидемия практически уничтожила некоторые отрасти и очень серьезно подкосила многие другие. Круизные лайнеры сдаются на металлолом, списана значительная часть мирового авиационного парка, серьезно страдает гостиничный бизнес. В этом нет ничего хорошего, для нас всех, но хуже всего приходится тем, кто работал в этих сферах.
Да, на содержание этих людей выделяются какие-то деньги, но эти деньги уже не подкреплены продуктами и услугами, который эти люди могут производить. В то время, как и без этих людей множество работников бюджетных и около бюджетных областей деятельности и во время всех ограничительных мер свои зарплаты получают вполне исправно.
К этому прибавляются деньги, которые печатались в мире в последние годы. Это очень большие цифры. По некоторым данным за последние 10 лет в мире напечатали столько денег, сколько было напечатано за все предыдущие годы. Вообще все. Из этого многие делают вывод, что рестрикция неизбежна, и мы вплотную подходим к масштабному изъятию денежных средств у населения.
Или – гиперинфляции. Если этих мер не принять. Впрочем, гиперинфляция по сути та же рестрикция, но с более губительными последствиями. Думаю, кто помнит, что было с рублем на рубеже 80-х – 90-х годов прошлого века, это хорошо понимает.
Я не настолько экономист или финансист, чтобы оценивать вероятность и сроки введения подобных мер, но тем, кто спрашивает, что будет, и что нам в таком случае делать, выскажу свое мнение на этот счет. Прошу учесть, что это мнение не теоретика, а практика, который много лет наблюдал рынок недвижимости, так сказать, изнутри и вывел для себя некоторые законы его механики.
Начну с того, что слухи на эту тему уже повлияли на рынок недвижимости и цены квадратных метров. Как я уже упоминал, многие решили перевести свои рубли в эти самые метры. Вместе с мерами по господдержке ипотеки это вызвало рост спроса, и, соответственно, цен во многих секторах недвижимости.
Говоря словами биржевых брокеров, рынок эту новость уже отыграл. Поэтому говорить имеет смысл о том, что будет, если рестрикция рублей (долларов, евро) в той или иной мере произойдет.
Формы рестрикции могут быть разные. Деноминация с заменой денежных знаков, заморозка вкладов, жесткое ограничение операций с наличными деньгами и т.п. – для рестрикции рублевой массы, и ограничение валютных операций и принудительный курс обмена валюты – для рестрикции валютных сбережений.
Общим у всех вышеперечисленных форм – кроме, конечно, гиперинфляции - будет то, что объем наличных и безналичных денег, которыми может распоряжаться население, резко уменьшится. Означает ли это, что также резко упадут цены на квадратные метры?
И да, и нет.
Как такое может быть?
С одной стороны денег станет меньше. С другой стороны, в руках у регулирующих органов не одни только механизмы рестрикции. У них в руках еще и, например, меры по стимулированию доступности ипотеки. Если эти меры усилить, то произойдет лишь перераспределение структуры покупательского спроса. И самих покупателей.
Есть такое понятие как общая доступность того или иного товара.
Как эта доступность вообще живет? Доступность падает, когда товара становится меньше и повышается, когда товара становится больше. То есть, если вдруг упадет популяция осетровых, уменьшится доступность осетровой икры, если увеличится урожайность яблок, доступность этих яблок для потребителя увеличится. При этом на доступность того или иного товара обычно выражается через цены.
Однако, для товаров рынка недвижимости под этим термином имеет смысл понимать нечто немного иное.
Есть известный анекдот, который иногда используют для иллюстрации некоторых положений теории игр. Если два человека убегают от медведя, важно не то, как быстро они оба бегут, а то, кто из них бежит последний. Потому что именно его медведь и съест.
Тут работает тот же принцип. Доступность это не величина цены объекта, а то, сколько людей имеют реальную возможность его купить.
Людям свойственно мерить доступность относительно себя. Но это и верно только относительно себя. В целом же это совершенно неверно. Доступность, например, трехкомнатной квартиры в Москве для конкретного Ивана Карловича, имеющего конкретную квалификацию и конкретную работу просто следствие его личной финансовой ситуации. Если говорить в целом о рынке, доступность трехкомнатной квартиры – это, на самом деле, количество таких Иванов Карловичей, которые могут такую квартиру купить в текущей ситуации.
И еще. Доступность объекта недвижимости мало зависит от ее производства. Недвижимость не съедают на праздник и не заправляют в бензобак. Доступность недвижимости зависит от того, сколько потенциальных покупателей, имеющих адекватные средства, интересует локация такого объекта. Иными словами, в городе могут вообще ничего не строить, но, если из этого города люди в основном уезжают, цены на недвижимость в нем падают, а доступность растет. И наоборот.
То есть нужно понимать, что подавляющая часть предложений на рынке в целом это уже построенные объекты. Поэтому объемы производства недвижимости не так влияют на общее количество предложений.
Все это ведет к тому, что, если спрос не перераспределяется между различными локациями, например все вдруг не начинают перемещаться из Урюпинска в Сыктывкар, доступность недвижимости и в Урюпинске и Сыктывкаре это постоянные величины.
То есть на изменение доступности покупки недвижимости влияет в основном направление миграции покупателей. И что для нас важно, она не зависит от общего количества денег на руках у этих покупателей. То есть на доступность не влияют никакие денежные реформы. Рестрикция денежных средств может повлиять только на состав тех, кому эта недвижимость доступна.
Как повлиять?
Рестрикция денежных средств делается для того, чтобы связать избыточные денежные средства. Тут, как в известной песне, «Если у вас нету тети, то вам ее не потерять». Вероятность пострадать от рестрикционных мер, соответственно, выше у тех, у кого эти деньги есть.
Как следствие, для кого недвижимость будет доступнее? Для тех, у кого нет накоплений или их не так много. Например, для ипотечников.
Имеет ли смысл спасать свои деньги от рестрикции переводя их в квадратные метры?
Зависит от денег. В общем случае смысл есть, поскольку способов устроить рестрикцию множество, и знать, какие из них будут использованы и в каком порядке - удел немногих. И этим немногим, к слову, рестрикции особо и не опасны.
Однако, нужно понимать, что рынок недвижимости так устроен, что за периодом оживления всегда следует период стагнации, длительность которой существенно больше, чем длительность этого самого оживления. И, тем, кто вкладывал свои деньги в квадратные метры, скажем, во время девальвации 2014 года, потом было довольно трудно эти метры продать.
Универсален ли это совет?
Разумеется, нет. Вкладывать деньги имеет смысл в тот актив, в котором вы разбираетесь. Если вы хорошо разбираетесь, например, в живописи, возможно, вам имеет смысл вложить деньги, за которые вы опасаетесь, в нее. Даже, если вы подумываете о недвижимости. Тревожные ожидания создают быстро растущий рынок, а покупать что-то на таком рынке не самая лучшая идея. Продав свою коллекцию живописи в период стагнации рынка недвижимости, вы купите более интересный объект.
Но те, кто в ожидании рестрикции финансовых активов стремится поменять эти активы на активы реальные, или даже виртуальные, но, находящиеся не в зонах государственного регулирования, идут верным путем.
А что делать тем, кто намерен продать недвижимость?
Продавать. Время тревожных ожиданий очень хороший период именно для продажи. Но, продавая, имеет смысл не оставаться в денежных знаках, которые, возможно, в перспективе пригодятся только на то, чтобы наклеивать их на стены вместо обоев. Заранее продумайте, как самым быстрым образом перевести эти деньги в тот актив, ради которого вы свою недвижимость продаете.
Безусловно, многое зависит от того, какой именно способ рестрикции будет избран. Последствия некоторых из них достаточно подробно описаны тут и тут. Но, что бы не происходило, помните, что главный актив, это мы сами. И самая лучшая стратегия - тратить усилия на сохранение и совершенствование именно этих активов.
К слову, знание механики рынка недвижимости – один из таких несгораемых активов. Следить за работой этих механизмов можно тут.
И, надеюсь, это текст дал вам еще немного таких полезных знаний.