Самая большая трудность для тех, кто столкнулся с выбором жилья впервые, разобраться и решить, что подходит лично ему: новостройка или «вторичка»? Обе категории достаточно общие, везде есть условно хорошие и условно плохие варианты. Разберемся подробнее.
Финансирование
Во многих случаях покупка квартиры происходит с помощью ипотечного кредитования. При приобретении жилья от застройщика в еще строящемся или только что сданном в эксплуатацию доме можно рассчитывать на льготную ипотеку с господдержкой. Процентная ставка по ней в 2020 году не превышает 6,5%. Если компания работает в тесном сотрудничестве с банками, то возможны еще более выгодные варианты. Например, ипотека от «Росбанк» при покупке в ЖК «Влюберцы» с максимальным сроком до 20 лет — 4,65% годовых.
Эксперты говорят о снижении спроса на «вторичку» из-за всех экономических и социальных потрясений этого года. А значит, цена на такую недвижимость снижается. Это может быть выгодно покупателям, но только тем, у которых на руках есть вся сумма, потому что вторичное жилье не дает возможности участия в льготных программах. Продолжение снижения цены и высокий процент по ипотеке могут сделать квартиру в результате, наоборот, слишком дорогой.
Инфраструктура
Тихий зеленый двор, магазинов кругом много, поликлиника в паре остановок, до метро можно добраться тремя видами транспорта, рядом школа — это то, что обычно радует покупателей вторичного жилья. Действительно, сложившаяся инфраструктура привлекает. Но зачастую, если поговорить с соседями, понаблюдать за районом подольше, выяснится, что двор заставлен машинами, рядом не предусмотрено стоянок и парковок, гулять с собаками и детьми тоже негде, понятия МОП (места общественного пользования) практически не существует — лестничные клетки маленькие, нет консьержей. Даже в прекрасных «сталинках» с широкими парадными нет возможности создания безбарьерной среды для инвалидов.
Социальные объекты, детские сады, школы, площадки для спорта и отдыха, парковочные места у домов и на подземных паркингах — на все существуют современные регламенты и СНИПЫ. Ответственные застройщики решают эти вопросы еще на стадии планирования. В новом ЖК могут быть предусмотрены не только машиноместа в паркингах, но и келлеры, удобные МОПы с колясочными. Подъезды с подъемниками для инвалидов, как, например, в ЖК “Влюберцы”, создают безбарьерную среду для людей с любыми особенностями и потребностями. Это то, что сейчас принято называть жильем комфорт-класса. В центре столицы вряд ли возможно построить такой жилой дом, просто потому что нет места, а если возможно, то из-за цены на землю он резко переходит в категорию жилья элитного. Оптимальными по цене и инфраструктуре выглядят новые комплексы в ближайшем Подмосковье. Здесь же с большей вероятностью рядом могут быть парки, зеленые зоны.
Социальная среда
Пенсионеры и арендаторы квартир с самыми разными, не всегда приятными особенностями, парочка сумасшедших «плюшкиных» или наркоманы — конечно, покупатель «вторички» может столкнуться не со всеми перечисленными категориями, но действует принцип «как повезет». Старайтесь выяснить все о контингенте заранее, до покупки, не стесняйтесь опрашивать соседей. Даже если вы приобретаете жилье как вложение средств и планируете сдачу в аренду, именно наличие проблемных соседей может уменьшить ваш ежемесячный доход или затруднить продажу потом.
В новостройках невозможно узнать ничего о соседях заранее, и шансы встретиться с «плохим» соседом есть. Но всё же эти риски существенно ниже. Социальная среда там более однородная, люди в большинстве своем близки по возрасту и социальному статусу. «Неблагополучным элементам» просто затруднительно приобрести новую квартиру. Часто в современных ЖК существуют форумы, сайты, группы в социальных сетях, где жильцы или дольщики обсуждают проблемы дома, района. Тут можно и получить дополнительную информацию перед покупкой, и оценить контингент.
Качество и планировки
Один из минусов покупки квартиры в новостройке, это то, что все возможные недостатки жилья и материалов из которого оно построено, могут проявиться только в процессе его эксплуатации, в течение 4-5 лет после постройки. Однако, требования покупателей к жилью растут, и застройщики стараются выполнять их – не только, чтобы соблюдать закон, и чтобы усилить свои позиции на фоне конкурентов. Современный многоквартирный дом экономичен: заранее устанавливаются теплосчетчики, многотарифные счетчики учета электроэнергии, воды. Планировка, конечно, дело вкуса, но выбрать ее по душе сразу и не сносить стены больше шансов в новом доме. Кухни и комнаты до 21 м², раздельные просторные ванные и санузлы, стандартное разделение помещений или евро-планировка, наличие гардеробных и нормального остекления — это новое жилье.
При покупке «вторички» качество можно оценить точнее — все неполадки в коммуникациях уже случились и устранены, вам наглядно видно, в каком состоянии дом, фасады, подъезды. Эксперты советуют обращать внимание на дома 7-10 лет от сдачи, потому что чем старше дом, тем более изношены коммуникации. Некоторые выбирают квартиры вроде «сталинок» из-за высоких потолков. Но проблемы такого дома, особенно если в нем давно не было капитального ремонта, лягут на плечи жильцов. А высокие потолки есть и в современных ЖК.
Ремонт
Самые разнообразные возможности ремонта — одно из главных преимуществ новостройки. Приобретая квартиру в формате WHITE BOX, можно сделать ремонт самостоятельно, из тех материалов, которые вам нравятся, и которые по карману. Так вы сможете учесть просьбы всех членов семьи, создать уникальное жилье. При этом, начать работать над дизайн-проектом, можно заранее, даже до получения ключей. Ломать и заново возводить стены — не то что хочет покупатель, и этого можно избежать. Некоторые компании идут навстречу покупателям, и застройщики сносят и возводят перегородки в квартире. Но в целом, современные строительные компании предлагают различные планировки. В ЖК “Влюберцы”, например, их ни много ни мало, а 64 вида — можно выбрать подходящую. Еще один вариант развития событий — вовсе обойтись без ремонта, купить квартиру с уже готовой отделкой. Счастливые владельцы могут начать обживаться сразу. Некоторые строители предлагают кроме стандартной отделки дизайнерские ремонты с индивидуальным подбором материалов.
Формула ремонта на «вторичке» сложнее. Достаточно ли косметического ремонта? А капитальный ремонт в «старом фонде» по затратам может перебросить квартиру в ту ценовую категорию, которая не подойдет покупателю. Старые дома требуют больших вложений и денег, и сил: нужно быть готовым к возможным «сюрпризам» в виде плесени, грибка и т.п., которые откроются вам уже с началом работ. Стоит согласовывать график ремонта с соседями — в новостройках к звукам перфоратора относятся проще, потому что все в той или иной степени занимаются обустройством жилья.
Совет от «диванных» экспертов «выбирать жилье, чтобы можно было выгодно продать», основываясь на текущей экономической ситуации в стране, в корне неверен. Жить в не комфортной квартире, в надежде когда-нибудь заработать, несколько странно. Понятно, что универсального рецепта выбора не существует. Но самой верной рекомендацией и для вторичного жилья, и для новостроек остаются соображения комфортности. Это качество и позволит позже при необходимости, например, с ростом семьи, продать приобретенные метры выгодно. Главное — взвешивать решение о покупке, точно понимать, каким требованиям должно отвечать будущее жилье, и рассматривать варианты квартир не только с точки зрения цены и вложенных собственных сил, но учитывать инфраструктуру района, удобство планировок, кто ваши соседи.