На прошлой неделе Председатель комиссии Московской городской думы по государственному строительству и местному самоуправлению Александр Козлов высказал своё никому не нужное мнение, что в России необходимо развивать культуру арендного жилья.
Ведь не гоже, чтобы холопии собственностию владели. По словам Александра с говорящей фамилией, культура арендного жилья поможет снизить нагрузку на дороги и общественный транспорт, улучшит экологию и сделает москвичей более мобильными. Почему опять москвичей? Председатель считает, что развивать нужно только в Москве?
Думаю да, именно так он и считает. Потому что доить можно только жителей Москвы. У остальных денег нет. Ведь при ближайшем рассмотрении мы получим ещё один кусочек пазла по закабалению россиян. Не важно в Москве или нет. В последние годы и так идёт процесс постепенного выдавливания населения столицы на периферию. Любой совершенно средний житель столицы без ипотеки не может позволить купить себе квартиру. Далеко не у всех есть бабушки с наследством. Это и выражается в том, что всё больше дешевого жилья строится на окраинах и за МКАДом. Дешевизна его относительна. Только в сравнении с новостройками поглубже - поближе к центру. Вот и выходит, что 8-9 миллионов на двушку за пределами МКАД, накопить без ипотеки то ещё приключение. Тем более постоянный рост цен никто не отменял. А на месте старых хрущёвок, где жили эти москвичи перебравшиеся за МКАД, строят элитный домик. Клубный он, бизнес класса ли, не важно. Ценник всё равно будет от 14 миллионов.
Что дальше?
А дальше, сначала москвичей, а потом и всех остальных жителей нашей страны, будут пересаживать на аренду. Зачем? Тут всё элементарно. Некоторые из этих пунктов уже были упомянуты.
1. Мобильность населения.
В теории нужна для того, чтобы компенсировать нехватку рабочих рук. Если тебя не держит недвижимость в конкретном городе, ты можешь спокойно сменить место жительства уехав в другой регион. Но тут есть проблемы. В регионах у нас разная экономическая ситуация. И велика вероятность, что если жители России будут мобильны, то сначала они в большинстве своём покинут наиболее депрессивные регионы, а потом, кто посообразительнее, покинут и страну. Ну и вишенкой на торте будет то, что когда у тебя нет своего жилья, тебя гораздо проще выкинуть на улицу. Остался без работы, подыхай под мостом. Такие последствия хорошо нам показывают развитые кап. страны. Посмотрите статистику сколько где бездомных. У нас в сравнении с ними вообще с этим всё в порядке и редкие бомжи - исключение.
2. Разгрузка дорог и общественного транспорта.
Тоже дело хорошее. Проблема в том, что если дороги и транспорт и разгрузятся, то не сильно. Ну хотя бы потому, что основная масса жителей крупных городов едут на работу с окраины в центр. Какая разница своя квартира, или ты её арендуешь? Жить человек будет всё равно не ближе к работе, а скорее всего в спальном районе. Потому что аренду рядом с работой большинство людей просто не потянет.
Я несколько лет назад работал на Старом Арбате. Сейчас однушки рядом стоят от 57 000р. И это обычная однушка с обычной мебелью и ремонтом. Не евро, не дизайнерский. Обычная человеческая однушка рядом с Арбатом. И много ли людей потянет такую стоимость аренды? Разумеется нет. И также будут загружать дороги и транспорт тащась в пределы МКАДа из какой-нибудь Новой Москвы, Коммунарки или Некрасовки.
3. Снижение стоимости аренды.
На стоимость аренды не повлиял даже вирус. Если весной цены ещё как-то снижались в ожидании снижения спроса, то в сентября стоимость аренды не падает, хоть убей. Даже при том, что осенью ещё больше людей уехало из города. Особенно рабочих из Средней Азии. Следовательно если спрос вырастет, то вырастет и стоимость аренды. Но есть нюанс. Козлов хочет выдавить с рынка частников. Предлагаются меры стимулирования застройщиков, чтобы строили жильё под аренду. Инвесторов якобы найдут. Найдут, не сомневаюсь.
Пару лет назад в новостях уже проскакивало, что ВТБ решил построить пару многоэтажек для целей сдачи в аренду. И это отличный ответ на вопрос об инвесторах. Кто может потянуть крупные проекты, кроме банков? Да фактически никто. И банки с их деньгами могут в короткие сроки обрушить рынок арендного жилья прост за счёт выкидывания на рынок большого количества предложений по ценам ниже рынка. В результате частникам станет не выгодно сдавать жильё просто потому, что оно не будет окупаться. Если сейчас речь идёт о профите с аренды примерно в 5%, то с такими инициативами банков можно через какое-то время остаться в минусе.
В результате частники будут продавать квартиры за бесценок, т.к. уровень предложения зашкалит, эту недвижимость будут скупать всё те же банки с большим дисконтом. А как только основная доля рынка аренды будет под ними, будет как с такси и каршерингом: снижение цен для выдавливания конкурентов, а когда их останется мало, вырастет стоимость поездок. Ну монополисты же. Так будет и с жильём. В результате мы получим на какой-то срок дешевую аренду, чтобы потом попасть в кабалу к банкам.
Банкам будет очень удобно. А нам выгодно. Есть у тебя кредит в банке, держи пол процента скидки на аренду. А арендовать квартиру ты можешь только застраховав свою жизнь и здоровье, ну и от потери работы (да да, такую страховку тоже планируют навязать всем поголовно уже сейчас). И вот тогда нас можно будет любить во все отверстия. Ты плотно завязан с банком. Тебя кормит доставка, которая принадлежит банку, ты живёшь в собственности банка, ты ездишь на машине, кредит на которую ты взял в банке. Ты возможно даже работаешь на банк.
И как вы считаете при таком раскладе хорошо будет жить, если тебя могут нагнуть в любой момент и сделать с тобой всё, что захочется?
Отдельным пунктом стоит отметить, какой должна бы быть стоимость аренды. Я не имею в виду рыночную стоимость. Рынок как правило очень сильно далёк от реальности. Лично я считаю, что стоимость аренды не должна превышать 1/10 от дохода. Но проблема в том, что такие цены сейчас не реальны. Средняя зарплата на текущий момент 48 000р. Из откуда правительство высосало такие цифры, остаётся только гадать. Но 4800 за аренду, которые и есть 1/10, вполне себе ничего. Правда у нас в большинстве регионов коммуналка получится дороже аренды. Да и цен на аренду таких не будет просто потому, что у нас очень дорогое строительство. Окупаться квартиры не будут о слова совсем.
Возьмём квартиру за 6 миллионов. Ремонт обойдётся ещё минимум в 500 000р. Итого стоимость квартиры 6 500 000. Аренду возьмём 35 000р. если двушка. Коммуналка в среднем 7 000р.
35 000 *12 = 420 000р. в год.
5 000 * 12 = 60 000р в год коммуналка.
420 000 - 13% НДФЛ = 365 400р.
365 400 - 60 000 = 305 400.
И вычтем ещё налог на имущество в 4000.
В итоге имеем 301 400р. в год. Или примерно 4,6%. А срок окупаемости будет примерно 21,5 год.
Попробуем снизить стоимость аренды при прочих равных. В итоге получим.
5 * 12 = 60 000р стоимость аренды за год.
Как видим, уже стоимость годовой аренды перекрывает коммуналка, а ещё НДФЛ и налог на недвижимость. В результате уходим в минус. И какой банк на такое пойдёт?