Всем доброго времени суток!
В этой статье я подробно расскажу, как самостоятельно составить претензию к застройщику, который не передает вовремя ключи от квартиры по договору участия в долевом строительстве.
Данную претензию можно будет применить только к тому договору, который заключен по Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве».
Как составить претензии с аналогичными требованиями по 215-ФЗ (о ЖСК) и по договорам подряда я расскажу в следующих статьях.
Итак, публикуя данную статью, я помогаю вам сэкономить ваши деньги (вы можете не обращаться за этим к юристу), а также ваше время, поскольку на разных сайтах опубликованы абсолютно разные образцы - разобраться в них непросто.
Но я вам даю тот образец, который составлен и доработан мной лично за несколько лет работы.
1. В первую очередь, вам необходимо составить "шапку" документа: она обязательно должна содержать установочные данные застройщика и участника дду, а также наименование (т.е. основную суть) документа.
- В первой строчке вы пишите полное наименование вашего застройщика, далее указываете его ИНН и ОГРН (их можно посмотреть либо в вашем договоре участия в долевом строительстве, либо в выписке из ЕГРЮЛ), а также действующий юридический адрес (также смотрите в свежей выписке из ЕГРЮЛ).
Выписку из ЕГРЮЛ заказать очень просто и совершенно бесплатно по следующей ссылке с официального сайта Федеральной налоговой службы: https://egrul.nalog.ru/index.html
- Далее указываете свои данные: полные фамилию, имя, отчество, также адрес (по которому вы точно получите почтовую корреспонденцию, т.е. не обязательно по прописке или фактическому проживанию) и ваш номер телефона для связи. Дополнительно можете написать адрес вашей электронной почты, если вы ей пользуетесь.
- Теперь, как в школе, С КРАСНОЙ СТРОКИ наименование документа: "Претензия".
2. Чтобы застройщик мог определить, кто именно что-то от него требует и по какому объекту, вам необходимо с самого начала указать реквизиты вашего договора участия в долевом строительстве: стороны по договору, дату заключения договора и его номер, присвоенный застройщиком.
Далее вы указываете существенные условия договора: предмет договора - объект квартира за которую вы заплатили деньги, стоимость сумма денег, которую вы отдали застройщику и срок сдачи последний день исполнения обязательства застройщика.
Будьте внимательны, некоторые застройщики разделяют понятия "завершение строительства" и "передача ключей". Внимательно прочитайте данное условие в вашем договоре полностью. Если ваш застройщик так и сделал, неустойку следует рассчитывать от последней даты. Далее я подробно объясню, как именно сделать расчет.
3. Вам необходимо объяснить, почему вы обращаетесь с данной претензией.
4. Теперь переходим к основному - правовому обоснованию ваших требований.
Можете скопировать и вставить в вашу претензию следующий текст:
Согласно ч. 2 ст. 6 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В соответствии с п.23 «Обзора практики разрешения судами споров…», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г., в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательств застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства, с одной стороны, и днем подписания передаточного акта – с другой.
Поскольку акт приема-передачи квартиры до настоящего момента не подписан, в данном случае, этот период исчисляется с 1 января 2017 г. до 20 апреля 2018 г. – даты составления настоящей претензии.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 08.12.2015 N 1340 с 1 января 2016 года к отношениям, в которых используется ставка рефинансирования Банка России, вместо указанной ставки применяется ключевая ставка Банка России.
В предпоследнем абзаце вам необходимо изменить даты (подчеркнуто) на ваши: начиная со следующего дня за тем, который указан в договоре как последний для передачи ключей/завершения строительства/введения дома в эксплуатацию (например, передать вам квартиру должны были 31 октября, неустойку считаем, начиная с 1 ноября), и заканчивая той, когда вы составляете или направляете претензию.
5. Рассчитываем неустойку.
В первую очередь, проверьте ключевую ставку Центрального Банка России. Это можно сделать по ссылке: http://www.cbr.ru/hd_base/keyrate/#highlight=ключевая%7Cставка.
Далее мы делим эту ставку на 150 (именно на 150, потому что по закону для граждан неустойка уплачивается в двойном размере).
Например, с 26 октября 2020 г. ключевая ставка ЦБ РФ составляет 4,25 %. Значит, если разделить ее на 150, получится (округляя) 0,028 % в день. Этот процент от цены вашей квартиры вам должен застройщик за каждый день просрочки завершения строительства.
Теперь вам необходимо посчитать количество дней просрочки от первого и до последнего дня, которые вы указывали ранее (см. п.4 этой статьи) - для примера, пусть их будет 495.
Умножаем полученный процент на количество дней: 0,028 % * 495 = 13,86 %
Так мы получили общий процент от суммы вашей оплаты, который и будет составлять законную неустойку.
Теперь нам нужно конвертировать этот процент в денежный эквивалент (все умеют получать процент от числа?), и получится как раз та сумма, которую вам должен застройщик.
Для примера: стоимость квартиры 2 300 000 рублей, следовательно 13,86 % от этой суммы будет = 318 780 рублей.
Таким образом, застройщик будет должен вам именно получившуюся сумму.
Примечание: в данной ситуации, расчет по правилам ст.395 Гражданского кодекса РФ будет неверным, поскольку расчет неустойки должен производится на основании специальной формулы, предусмотренной специальным законом.
6. Теперь, чтобы у застройщика не возникло желание ввести вас в заблуждение и предложить отступные в гораздо меньшем размере, чем вы рассчитали, ссылаемся на следующую норма (также копируете и вставляете):
п.21 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) устанавливает, что неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон.
7. Теперь нужно потребовать от застройщика ответа в определенные сроки, благо, они также предусмотрены специальной нормой.
На основании ст. 22 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», прошу ответить в течение 10 дней с момента получения данной претензии.
8. И, наконец, завершаем претензию: указываете ваши требования (т.е. подводите итоги всему изложенному ранее).
Думаю, здесь расшифровывать ничего особенно не нужно, только добавлю от себя: ваши банковские реквизиты вы можете как указывать, так и нет - на ваше усмотрение. На моей практике 90 % застройщиков просто игнорируют эти требования, остальные уже в суде пытаются (именно "пытаются") оправдаться, что им не прислали реквизиты.
Если застройщик захочет вам перевести деньги, он вам позвонит и попросит эти самые реквизиты - никаких проблем это у него не вызовет. Любое другое поведение застройщика - попытка уйти от ответственности и не более того.
9. Распечатываете получившийся документ В ДВУХ ЭКЗЕМПЛЯРАХ. Оба экземпляра подписываете. Один оставляете у себя.
Второй экземпляр отправляете застройщику ценным письмом С ОПИСЬЮ ВЛОЖЕНИЯ.
Свой экземпляр, опись вложения и кассовый чек Почты России понадобиться вам для дальнейшего обращения в суд - обязательно их сохраните.
Спасибо, что дочитали эту статью до конца. Надеюсь, она будет вам полезна.
Если вам не трудно, можете поставить "нравится" этот статье, чтобы она могла помочь большему количеству людей.
Если у кого-то возникнут сложности с составлением претензии, просто напишите мне на электронную почту с темой "помощь с претензией", я вам помогу (kkoo_ozpp.unepa@mail.ru).