Определение цены на недостроенный объект и проблемы реконструкции, как мы видим, сложные, но вполне решаемые вопросы. А вот юридическое сопровождение операции по продаже недостроя – та ещё «головная боль», делающая подчас сделку купли-продажи недостроенного дома труднореализуемой задачей. Алгоритм действий зависит от правового статуса недостроя и участка, от состояния документации и прочих факторов. Когда начинается оформление права собственности на объект незавершенного строительства, то могут «всплыть» факты самовольного строительства или нарушения СНиПов, что весьма усложняет процедуру. В любом случае первым разумным шагом станет обращение за консультацией к специалисту – риэлтеру или юристу.
Главное – в любом случае нужно оформить права собственности на землю. Любая аренда, даже так называемая «бессрочная» не гарантирует от неожиданностей – ценовой фактор у нас вечный источник сюрпризов. Если земля в момент покупки недостроя находится в аренде, то оформление права собственности на участок будет возможно только по завершению строительства. Иначе в случае продажи необходимо будет отдельно продавать недостроенный дом с переуступкой прав аренды. А при выкупе участка с недостроем основные трудности появляются в момент регистрации права собственности на сам объект незавершенного строительства.
Для этого подаются следующие документы:
- заявление о регистрации, паспорт, чек уплаты государственной пошлины
- описание недостроя (подтвержденное уполномоченным органом по учету объектов недвижимого имущества)
- проектно-сметная документация на недостроенный объект
- свидетельство о праве собственности на земельный участок или о праве пользования им, если право собственности не оформлено
- разрешение на строительство
- учредительные документы правообладателя (устав, учредительный договор, если таковой имеется в наличии, свидетельство о государственной регистрации юридического лица, о постановке лица на налоговый учет);
- документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица на подписание соответствующих документов
- документы, подтверждающие, что объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда (например, соглашение о расторжении договора подряда)
- документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на объект
В том случае, если регистрируется право только на часть недостроя, то необходимо подтверждение возможности самостоятельного окончания строительства этой части.
Раньше в перечень необходимых документов не входило разрешение на строительство, однако недострой, согласно Гражданскому кодексу РФ, является недвижимым имуществом. Поэтому, в соответствии с положениями закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разрешение необходимо.
Местная власть может наложить «вето» на строительство, начавшееся без разрешительных документов. В этом случае материальные потери будут существенными: расходы на закупку стройматериалов, оплата произведенных работ, штрафы и неустойки компании-подрядчику.
При покупке участка без подряда на строительство дома стоит озаботиться хотя бы техническим разрешением на подведение коммуникаций. В некоторых случаях (при удалённости коммуникаций) проведение, допустим, газа непосредственно в дом и разрешительная документация для подключения к газопроводу могут стоить сумму, сравнимую с ценой самого объекта недвижимости. Участок с уже подведенными по всем правилам коммуникациями намного дороже просто «земли», однако подводить их всё же придётся, что в итоге станет ещё дороже.
Если вы всё же решили отказаться от услуг специалиста по подбору объекта недвижимости, оформлению документов и проверке юридических аспектов сделки, имейте в виду, что при покупке участка с недостроенным объектом у частного лица придётся столкнуться со многими трудностями. Необходимо пройти большое количество всевозможных инстанций и согласований, причём любое нарушение в рамках существующего законодательства сделает куплю-продажу объекта невозможной.
Проблемы подстерегают на каждом шагу. Вот, скажем, земельные участки разнятся по своему конкретному назначению: сельскохозяйственные, личное подсобное хозяйство, садово-дачное строительство, земли под ИЖС, постоянное место жительства и т. д. Перевод земли из одной категорию в другую – дело хлопотное, сопряжённое со значительными временными и трудозатратами. К тому же в отечественных реалиях перевод, допустим, сельхозземель в категорию, позволяющую вести строительство, - потребует «кучи нервов».
Другая проблема - по документам покупается только участок земли под застройку. Продавец не «заморачивается» с оформлением документов на незавершенное строительство, а покупатели не платят налоги. У нас вообще это распространенная схема ухода от налогов - владельцы не регистрируют уже построенный дом и официально не вводят его в пользование. Но, во-первых, если дом уже пытались продать и власти знают о существовании объекта, то представить дело так, что продается только земля, не получится. Во-вторых, покупаете ли вы по документам участок, или покупаете официальный недострой, все равно вам нужно будет регистрировать дом после окончания строительства. Если же собственник земельного участка осуществлял строительные работы без разрешения и, соответственно, не оформил документы на недострой, то продажа земельного участка с постройками возможна по генеральной доверенности. Но для покупателя такая сделка рискованна, так как он вынужден отдать деньги за строение без каких-либо прав на него. С перспективой, конечно, оформить право собственности в будущем, но такие надежды всегда сомнительны. Если права на участок не оформлены должным образом при его покупке, стоит попытаться признать право собственности на объект капитального строительства путём судебного иска. Для судебных разбирательств необходимо подтвердить сам факт покупки недостроя, предоставить договор со строителями, счета на стройматериалы и доказательства того, что дом построен с соблюдением всех нормативов.
Продажа недостроя: цена вопроса