Вы хотите продать, купить, обменять, переехать или вложить деньги в недвижимость, и у Вас вопросы? Важно понимать структуру сделки, поскольку в каждом варианте будут отличаться и Ваши телодвижения по сделке.
Шаг номер 1 - документы, которые нужны всегда
Это документы, удостоверяющие личность участников сделки, которые будут указаны в договоре. Не просроченные, не повреждённые.
Это документы, указывающие семейное положение.
Это правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект. Как объект стал собственностью продавца.
Продажа недвижимости
Вариант 1: Просто продать
Нужно понимать условия вашей продажи: 1. есть ли сособственники, 2. кто прописан, 3. есть ли обременения или особенности, 4. продажа куплей-продажей или переуступкой. В последнем случае согласование будет через застройщика, в предпоследнем с банком, если это обременение - ипотека, или другим залогодержателем (может быть даже частное лицо, которое дало Вам денежки на покупку продаваемого объекта), или каким-то органом - например, несовершеннолетние (РОНО), люди, имеющие право пожизненного пользования, рента - это уже к ним договариваться.
Аналогично с прописанными несобственниками. А вот первый вариант Вы будете согласовывать с сособственником, если он не согласен, то можно продавать и без него, только это уже продажа доли, что значительно дешевле, и надо его уведомить о предстоящей продаже официально.
Вариант 2: Продать и купить, обменять
По закону обмен возможен, но практически их почти не происходит, ведь достаточно сложно найти человека, которому нужна именно Ваша квартира, а у него, при этом, ровно такая, которая подойдет именно Вам, если это не какой-нибудь родственный обмен.
Поэтому чтобы не искать годами такой вариант, выставляют свою на продажу и параллельно присматривают себе. По этапам: 1. Нашли покупателя на свою недвижимость, 2. Ищете себе вариант, 3. Подаете обе сделки на регистрацию, 4. Ждете регистрацию обоих объектов, сдаете и принимаете объекты. На каждом этапе фактически оформляется соотвествующая бумага, где каждая буква, цифра и запятая важны. К сожалению, не все это понимают. Это одна из самых частых ошибок, поскольку приходится постоянно сталкиваться с неверным оформлением даже со стороны специалистов, не говоря об участниках сделки.
Покупка недвижимости для жизни или инвестирование
Важно понимать, Вы покупаете на свои или с ипотекой или кредитом. Если последний случай - сначала обратитесь в банк за одобрением Вас как заемщика. Банк поинтересуется, что Вы планируете купить. Если Вы заявку делали на комнату, Вам не разрешат купить на эти деньги загородный дом. Думайте и обговаривайте изначально. Если ипотеку не получить, кто-то берет потребительский кредит, особенно, если от банка требуется небольшая сумма. Мы иногда через брокера подаем сразу в несколько банков и потом выбираем наиболее интересное предложение.
Страшна ли ипотека, как её рисуют? Конечно % платить никому не хочется, но лучше заплатить %, чем снимать длительное время, особенно, если Вы осели надолго. Сейчас % значительно меньше, чем 5-6 лет назад, поэтому берут люди охотно. Разрешено почти всегда покрывать досрочно. Есть те, кто сразу сдает, и этими деньгами покрывает ипотеку. Но лучше это банку не уточнять, они это считают риском порчи.
Если просто купить на свои - это самый легкий из возможных путей. Сейчас рынок покупателя, предложения будет больше, чем конкурентов с денежками, тем более прямыми. Если покупаете новострой - лучше не бегать по застройщикам, они Вас фиксируют, чтобы потом не платить агентам, и продают только своё, начиная с не самого лучшего, - им ведь надо всё продать. Лучше обратиться к агентам, которые работают со всеми застройщиками, так Вы в одном месте посмотрите в базе все варианты всех застройщиков, выберете, съездите в шоу-рум и дальше получите бесплатное обслуживание по сделке, потому что работу агента должен будет оплатить застройщик, которого Вы выберете. Самая частая ошибка - сам выбрал, договорился с застройщиком, потом испугался и звонишь агенту, предлагая деньги за сопровождение, зачем? (Постоянно с этим сталкиваемся). Не проще ли сразу было пойти к агенту, чтоб он работал с тобой бесплатно. В нормальном агентстве Вы купите по цене застройщика, со всеми акциями, рассрочками, ипотеками и плюшками, которые обещает застройщик, плюс будет кого позвать на подписание договора и приёмку.
Выгодно ли инвестировать? Смотря, в каком Вы регионе. В РФ и зарубежом в разных локациях разная динамика рынка. Мы недавно подсчитали, что за последние 2 года в Санкт-Петербурге прирост был в два раза выше, чем депозиты банков и нерискованные акции. А если прибавить, что можно было за это время еще и сдавать купленную недвижимость, то цифры вполне приятные. Конечно и в растущем рынке можно купить неликвидную и нерентабельную недвижимость, надо смотреть внимательнее или привлекать спеца.
Покупка с субсидией штука тоже более сложная, чем просто покупка. Вам дается срок, когда Вы должны вложиться. И заниматься реальным поиском не стоит раньше того, чем Вам её дадут.
Сложные сделки - расселение и конкурсы
Можно рассматривать как очень сложную сделку со встречкой. Здесь есть психологический ньюанс - договориться с чужими людьми, а известно, что и с родственниками непросто договариваться, когда речь о недвижимости. А теперь представьте чужих людей, которые делили одну квартиру и друг друга часто ненавидят - кто тихо, кто громко. Даже агенты, расселяя свои собственные коммуналки часто привлекают других агентов, чтоб не иметь дела с соседями напрямую. Трудно понять людей, которые не имея опыта в недвижимости вобще, пытаются это сделать без специалиста.
Другая сложность - структура сделки, расселение существует с разными схемами, а конкурсы вобще мало кому знакомы. Вобще население мало себе представляет все эти типы и возможности. Но есть плюс - денег получите больше, чем при продаже своей доли. И как раз с этого начинается расселение - специалист посчитает, получите ли Вы больше, чем при продаже доли. Если разницы нет или она невелика, то вписываться, на наш взгляд, не стоит. Например, комната на рынке стоит 1 млн, а при расселении Вам предлагают 1,15 млн, - стоит ли связываться? Видимо, нет. По ходу пьесы эта сумма скорее всего уменьшится, а сособственники могут выпить всю кровь. К тому же комнату продашь быстрее, а расселяться можно годами. Другое дело - высоколиквидная квартира, когда Вы вместо 1 млн можете получить 1,5 или даже 2 млн! Тогда игра стоит свечь. Мы обычно считаем выгоду, и говорим клиенту, рекомендуем или нет.
Стоит ли искать компромиссы с сособственниками или пытаться урвать себе? Стоит искать, иначе загоните сделку в тупик. Можно обозначить границы, вот это я готов уступить, это - нет. Обычно владельцам бОльших долей наиболее выгодна совместная продажа, поэтому им приходится чаще уступать - в пределах разумного.
Когда мне нужен специалист и какой
О том, как выбрать специалиста, поговорим в другой теме.
Стоит ли нанимать своего агента, если у сособственника или контрагента есть агент?
Агент другой стороны защищает интересы другой стороны. Всегда. Точка. Лучше сразу нанимать своего. Если агент сособственника нашел инвестора на рассел, стоит нанять своего агента.
Должны ли Вы денег агенту противной стороны?
Не должны. Платить надо тому, кого нанимали Вы. К нам часто обращаются люди, которые говорят, что покупали объект, в рекламе цена А, платили А + комиссия агенту. Комиссия агента продавца входит в А. Настаивайте, чтоб в рекламе ставили верную цену и не вводили в заблуждение. Вы покупаете за ту цену, что в рекламе.
Сейчас модно навязывать услуги - деньги за просмотры, или Вам продадут только, если через их юриста договор. А Вы говорите, но я хочу через своего нотариуса нотариальную сделку, а не сделку в простой письменной форме через незнакомого юриста, еще и по той же цене. А Вам говорят - тогда не продадим. Это навязывание, более того, что там напишет незнакомый юрист в договоре в простой письменной форме? Стоит об этом поговорить с продавцами, что Вы готовы купить объект, но на стандартных условиях. Или привести своего агента, чтоб он разобрался в ситуации.
Сообщества и сайты "Продам и куплю без агента" могут мне помочь? На самом деле, их создают агенты, юристы по недвижимости или предприимчивые айтишники, чтобы собирать базу - для себя или продажи.
В соцсетях есть интересные группы юристов, где они предлагают не связываться с агентами, но по-тихому просовывают свои услуги. Иногда такие группы и сайты создают частные маклеры. Давайте играть честно, Вы говорите, что человек сэкономит на одних, но он ведь заплатит за другие услуги!
Кто мне нужен агент или юрист?
На самом деле юридические услуги мы тоже оказываем. Поэтому мнение вполне непредвзятое - смотря, что Вы хотите?
1. Вы хотите продать или купить, арендовать или сдать - к агенту.
2. Вы хотите составить иск, жалобу, претензию или подать в суд, обратиться в администрацию, ЖКХ - тогда юрист. (Может хотите посудиться с контрагентом по сделке купли-продажи недвижимости). Ветка бесплатных юридических консультаций тоже будет запущена.
3. Дело пахнет уголовкой - адвокат.
Давайте не будем заставлять балерину шить пижаму и играть на скрипке. Каждому свое.
Как сэкономить на посреднеческих?
Есть только один адекватный способ - сопровождение. Это когда Вы покупателя или, наоборот, объект нашли сами, и к специалисту обращаетесь не за полной сделкой, а за сопровождением. Это в случае вторичной недвижимости! Но помните: специалист может посмотреть и сказать, что то, что Вы нашли с проблемами, и не рекомендовать сделку.
Оплата в двух видах - предоплата и постоплата, это зависит от типа сделки и объекта недвижимости. Кроме комиссии, могут быть различные расходы - страховка, составление договора, регистрация и пр.
Эта тема создана, чтоб Вы могли получить первичную бесплатную консультацию, когда не знаете, с чего начать. Вопросы можно писать прямо в комментариях, после подписки. Постараемся быстро отвечать. Прежде, чем задавать, посмотрите чужие - может кто-то уже такое спрашивал.
Какие платные услуги мы оказываем?
Услуги в сфере первичной, строящейся недвижимости бесплатны. Все остальные - зависят от сложности сделки. Если хотите узнать - напишите на электронную почту (в шапке канала) с пометкой "Недвижимость".
Мы занимаемся вторичной, первичной, городской, загородной и коммерческой недвижимостью. Основной рынок - Санкт-Петербург, Ленинградская область. На самом деле, работаем по Москве и регионам, а также зарубежью, в том числе дальнему. Иногда сами выезжаем, иногда передаем партнерам на месте, при этом цена не меняется для клиента. Купля-продажа, аренда, сопровождение.
Мы работаем на рынке не первое десятилетие. Часто консультируют в сети люди, которые имеют малый опыт или вобще себе пару раз сделку провели и считают себя знающими. Одинаковых сделок не бывает, если ваша тётя продала свою квартиру, это не значит, что сможет продать Вашу. Часто советы в сети действительно для чайников, а для людей не сгодятся. Из серии "Вредные советы".
И да, мы готовы к честной и взаимовыгодной партнёрке. Чаще всего Ваш клиент продает в вашем регионе, и мы поможем купить в нашем. Или наоборот.
И если Вам потребуется не только консультация, но и наше реальное участие. Или уже не первичная консультация, а письменное заключение..- эл.почта в шапке канала