Чтобы выйти на раннюю пенсию нужен серьезный капитал. Заработать его можно всего несколькими способами: успешная карьера, бизнес, наследство, удачный брак и приватизация. Речь о законных вариантах, разумеется.
Я постоянно получаю от читателей комментарии о том как инвестировать если у тебя зарплата 40.000 рублей. Ответ - никак. Надо кратно увеличивать доходы. Искать возможности.
Еще меня часто троллят коллеги-инвесторы. Удивляются почему я остыл к классическим видам инвестиций в недвижимость: купить однушку и сдать в аренду, купить новостройку на котловане и перепродать. Конечно остыл! Доходности же микроскопические. А где-то просто закрылось окно возможностей. Но есть другие способы инвестировать в недвижимость. Доходности там в разы выше. А рисков, как ни странно, меньше.
Сегодня как раз и поговорим об одной из таких возможностей. Я позвал в гости своего друга Сергея Смирнова. Сережа - один из лучших экспертов по недвижимости в России.
Стиль и орфография автора сохранены.
Какие доходности сейчас в недвижимости? Сколько приносят условные “однушки”? Сколько может давать коммерческая недвижимость?
Доходности пока в жилой недвижимости 5-6 % годовых. Но! Арендная ставка начинает падать, а темпы снижения ставок по ипотеке приведут к тому, что через пару лет значительная часть арендаторов съедет в свое жилье и тогда доходность от сдачи квартир в аренду снизится до 3-4%. В коммерческой недвижимости доходность сейчас составляет 11-12% годовых, но может снизиться до 8-9%.
Ты - эксперт в сфере недвижимости. Но свои деньги в нее не вкладываешь. Почему твоя шкура не в игре? И на чем ты зарабатываешь?
Это интересный вопрос. Давай поясню. Когда я продал долю в проекте Агентон компании Rambler и вернулся к активной агентской деятельности, то в свой персональный офис я вложил своих 7 миллионов рублей, это однокомнатная квартира в Москве.
Даже если я на срочном выкупе сработаю 20% себе в карман, то есть выкуплю проблемную квартиру и перепродам или инвестирую в котлован и сделаю на перепродаже 1 млн рублей, то риски несоизмеримы. Когда ты на рынке с 2006 года и понимаешь, что комиссия за продажу не самого дорого объекта в Москве за 25 млн рублей может принести тебе тот же миллион рублей, а агентство приносит до 10 млн рублей чистой прибыли в год, то какой смысл было распихивать деньги в недвижимость? Я инвестирую свою прибыль в себя, в свои проекты, тут доходность в разы выше.
Управлять агентством недвижимости. Сказать просто. Но наделе это не так. Где простому обывателю взять экспертизу в этой отрасли? Никто же не готов учить себе конкурентов?
Агентство недвижимости - идеальный семейный бизнес. Доказано в мире. Управлять агентством недвижимости надо учиться примерно 2-3 года. Ты говоришь о о конкурентах. Но я зарабатывают часть денег на том, что продаю франшизу и учу себе партнеров.
У нас сейчас от канала в Youtube такой поток заявок от клиентов, что нам не хватает качественных партнеров, которые будут с нами этот поток обрабатывать. Какие там конкуренты?! Посмотри как легко мы отъели долю рынка у проектов в YouTube. Настоящих экспертов на рынке Москвы примерно 1000 человек. Они все загружены так, что не разгибаются.
Мне казалось, что на этой поляне “кровавая” конкуренция. Люди буквально бьются за выживание. Остается 5% успешных. Как действовать в условиях низких шансов на успех?
Кровавая конкуренция у бездельников, которые думают, что тут можно втереться в доверие и выставить квартиру знакомой вместо нее в ЦИАН или Авито. Они называют это работой агента. Никакой конкуренции нет, если ты сразу работаешь по международным качественным стандартам. Я свою школу прошел у вице-президента RE/MAX. Покойный Гиль нам дал совсем другой уровень понимания этой деятельности.
Еще мне кажется, что в этой сфере есть потолок. Вот ты уперся в 1 миллион выручки в месяц. И хоть тресни - дальше расти некуда.
И да, и нет. Дело в том, что когда у тебя есть 12 млн рублей чистой прибыли в год, то 95% владельцев офисов расслабляются по полной. Согласись, 1 млн рублей в месяц не каждое кафе, ресторан делают, не каждый магазин. Агентство недвижимости это не бизнес поиска покупателей или продавцов.
Это бизнес поиска талантливых людей из которых мы растим экспертов. Один эксперт через 1,5 года стажерства начинает приносит себе и тебе в карман по 1,5-2,5 млн рублей. А дальше сам считай. Если у тебя 5-6 экспертов, то с учетом расходов на юриста и офис, на маркетинг, ты будешь забирать 7-10 млн рублей в год. Если ты не остановился и у тебя 30-40 выращенных экспертов, то выручка в разы стабильнее больше. Проблема в нашей лени.
Ты бегаешь как угорелый. А инвестор-рантье может вообще не работать. Да, доходности у него меньше. Но твоя энергия рано или поздно будет угасать.
Да. Но у инвестора-рантье есть тоже нагрузка, особенно при сдаче квартиры в аренду. А если влез в проблемный комплекс на котловане, то еще хуже. И потом, почему ты решил что я бегаю как угорелый?
Я просыпаюсь в 9:00. Раньше 11:00 в офисе делать нечего. Мой день расписан гибко. Хороший эксперт сам выбирает себе клиентов. Моя супруга в день проходит пешком 12-14 километров. Но она счастлива. С одной стороны она делает анализ рынка, смотрит объекты клиентов или ездит с клиентами по подбору объекта, с другой стороны она весь день в движении.
Когда продаешь загородный дом и в выходной показ, берешь на прогулку с собой детей. Смотри мы даже в Сочи отпуск провели с пользой для дела, сняли обзор на рынок недвижимости. Это работа позволяет двигаться.
Можно ли диверсифицировать активные источники дохода? Я не понимаю как? Вот текущий карантин убил отрасль развлечений. Следующий кризис может навредить сфере недвижимости. И как тут быть?
Вот это самая забавная часть нашей работы. Для агентов и агентств недвижимости финансовый шторм это лучшее время для заработка. Мы не зависим от кризиса. Люди женятся, рождаются дети, разводятся и делят имущество. Кто-то богатеет и улучшает условия, кто-то разоряется и ухудшает условия.
Для меня оба этих клиента это минимум по 2 сделки: продажа + покупка. Финансовый кризис ускоряет такие процессы. Нам могут помешать только военные действия, революции и природные катаклизмы. Но это уже никто предсказать не может.
Можно ли в недвижимости заработать на падении рынков? Если да, то как?
Именно на падении и надо зарабатывать. Наша команда видела долгие падения рынка, рост рынка. Падение это и есть самое интересное. За падением надо следить, потому что это и есть самая благоприятная точка входа на рынке. Потому что здесь работают все профессиональные навыки.
Поясню. Я больший доход получаю от продажи объектов. Когда рынок растет и быстро, продать объект может и имбецил. Что такого, что ты не угадал с ценой и поставил выше, подождал пару месяцев цена сама доползла до тебя, а конкуренты распродались. Когда рынок падает, продать может только эксперт и тут сразу ко мне бегут. В 2017 году спрос был на дне. Тогда тут уже работа, тут маркетинг, тут работа с упаковкой объекта, с позиционированием. И спрос на экспертов растет. Падающий рынок хорош тем, что говно в нашей профессии идет работать в такси и не мешается под ногами.
Ты ведешь Ютюб, Инстаграм и Телеграм. Сколько это дает клиентов? Какие вложения в раскрутку? Сколько стоит производство контента? Сколько человек в штате?
Давай поясню. У нас есть интерактивная программа обучения. У меня стажер первой недели найдет мне и внесет в базу 20 прямых контактов собственников, которые самостоятельно продают недвижимость. Это будут лиды? Да лиды. Уровень конверсии таких лидов в договора 10%, а в сделки 5%. То есть чтобы тебе сделать с такой базы 5 сделок надо будет промолотить 100 контактов.
Каналы дают 200-300 лидов в месяц. Казалось бы, нафига такие заморочки? Посадил 10 стажеров на интерактивное обучение и они тебе за три недели набили базу актуализированных лидов в 300 штук. Но разница в качестве. Уровень лояльности не сравнить. Я проецирую свою экспертизу на всю сеть. Мы стали из наших опытных экспертов и франчайзи делать говорящих экспертов. А когда они приходят потом в районе к потенциальному клиенту, тот орет: “О! Я вчера с вами видео смотрел!” И уже другой уровень общения, конверсия с такими лидами 15-20%.
И потом не забывай. Канал как грядка, подписчик вызревает. Ко мне приходят люди с фразой: “Я смотрю вас уже больше года.” Производство контента не столько в деньгах стоит измерять. Есть ли у тебя в голове экспертиза, набор той информации, которая людям нужна. Монтаж одного обзора стоит от 3000 до 10000 рублей в зависимости от эффектов и обработки. Но толку, если ты контент не знаешь как делать. В штате каналов 2 человека, я и менеджер по контенту, остальные на фрилансеры на сдельной оплате труда. Тем более, что наша команда сама умеет снимать в полях, то есть сами эксперты это делают, мы их обучили.
Предприниматель сегодня является мишенью. К его сиське хотят присосаться все. Работники, государство, проверяющие органы, бандиты и пр. Рисков у инвестора сильно меньше. Налоги ниже. Диверсификация сильнее. Какой смысл заниматься бизнесом?
Смысл в том, что никогда пассивные инвестиции нельзя нарастить быстро, без стартового капитала. Стартовый капитал в зарплатном рабстве не сделаешь. Пока будешь ползти по карьерной лестнице обернешься, а тебе 40-45 лет и тебя подпирает молодая смена. У нас молодые ребята в 25-30 лет за 3 года выходят на доходы, соизмеримые с зарплатой менеджера на высоких ступенях в банке или it-компаниях.
Бизнес - это капитализация. Я за свою жизнь продал 5 своих проектов и каждый раз шел дальше выращивая свой персональный бренд и свой личный капитал.
Сколько там стоит час ТОП-менеджера? Считал? ТОП, который получает 12 млн рублей в год в виде зарплаты в карман, работая 220 дней в году, зарабатывает в час 9000 рублей. Мой час стоит 20000. Вот и считай, что такое личная капитализация и инвестиции в себя. Просидит такой ТОП на этой зарплате от силы 5-7 лет.
Потом все. Привет. Золотой парашют и воспоминания о былых временах. Психологическая ломка самого себя об колено, что теперь работаешь за вдвое меньший оклад. И если такой ТОП кроме ипотеки на элитную квартиру не успел ничего, то у него будут проблемы. Таким действительно нужны сразу пассивные инвестиции. Предприниматель не должен зависеть от своего проекта как раб лампы.
Мне всегда смешно, когда говорят: “Как ты так можешь продавать свои бизнесы”. Ровно так же как инвестор сливает свои акции на максимуме. Так чем я отличаюсь от инвестора, разве ему не надо учиться торговле. Разве не надо шевелить мозгами? Поэтому все грамотные инвестиции не такие уж “пассивные”. Смысл бизнеса - независимость от политического строя в стране и курса доллара. Алла Пугачева - пример крутой бизнесвуман. Как в том анекдоте.
- Кто такие Брежнев, Горбачев, Ельцин и Путин?
- Мелкие политики в эпоху Аллы Пугачевой?
Бизнес-элиты в США наблюдают смену эпох, кризисы и политические баталии, продолжая заниматься тем, что интересно. Будешь удивлен, но мой покойный дед, оказавшись в СССР с 1939 года по 1958 год, ни дня не работал на советскую власть. Вот и ответ про бандитов и органы.
Ставьте лайк, если интервью понравилось.
Хотите узнать как я вышел на пенсию в 35 лет? Читайте мою книгу. Или слушайте ее в аудиоформате.
Подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям "На пенсию в 35 лет". И на мой Инстаграм.