Мной была поставлена цель купить квартиру. Цель была определена во времени. Один год был отведен для поиска подходящего варианта и накопления денег на первый взнос. Ипотеку планировалось оформить весной 2021 года.
Далее будет описание этапов реализации цели, проблем, с которыми можно столкнуться, а также о потребительском кредите на первый взнос. Если Вас интересует исключительно вторая часть материала, то смело можете пропустить всю лирику и начать читать с раздела «Решение о покупке».
ИСТОРИЯ ПОИСКА
Первые два месяца в голове продолжались весы «за/против», определялись критерии желаемой планировки, района, а также цена.
Вышло следующее: Квартира или апартаменты в Москве в пешей доступности от метро или жд станции (10-15 минут), развитый наземный транспорт, площадь от 45 метров с просторной кухней и в пределах 6-7 миллионов. Срок сдачи - не позднее второго квартала 2023 года.
Следующие три месяца - активный поиск вариантов.
Месяц за месяцем преследовало чувство разочарования в том, что в желаемую стоимость не укладываются мои пожелания. Пришлось снизить планку… Все сайты для выбора недвижимости были пересмотрены вдоль и поперек, все контекстные рекламы просмотрены…моего варианта так и не находилось.
Было принято решение сделать паузу. Через пару недель и я решила пересмотреть свои критерии в части предельной цены за недвижимость. Повторные поиски ЖК по новым критериям везде, где только можно снова ни к чему не приводили еще около месяца. Потом я нашла ЖК, который сразу же запал мне в душу, но цена была выше ожидаемой, поэтому закрыла очередной вариант и продолжила поиски.
Долгие месяцы в поисках я придерживалась использования фильтров, чтобы не расстраивать себя лишний раз наличием понравившихся вариантов за рамками моего бюджета.
За желаемую стоимость я могла купить в понравившемся ЖК:
1. Апартаменты с отделкой площадью 38-42 квадратных метра
2. Апартаменты без отделки площадью от 38 до 56 метров.
Мне настолько понравился тот ЖК моей мечты, что я снова и снова открывала сайт и рассматривала вариант не по карману. В итоге решила ехать в ближайшее время и смотреть на него в живую. Посмотрела и в этот же вечер под впечатлением полезла на сайт смотреть все возможные варианты для покупки апартаментов именно в этом ЖК. Нашла идеальный вариант, но дороже почти на миллион.
Понравился вариант настолько, что начала прорабатывать варианты как бы купить именно эти апартаменты.
Поскольку сумма накоплений на первый взнос была ниже планируемой, так как прошло пол года из отведенного на накопления года, а стоимость квартиры была выше, чем планировалась, ситуация казалась тупиковой. Усугубляло ситуацию то, что ЖК был уже построен и квартиры там разлетались моментально. Часть корпусов уже была сдана в эксплуатацию несколькими месяцами ранее, а часть уже возведена и близился в ближайший год-полтора срок сдачи. Началась жуткая спешка и каша в голове. Ясно было только одно – это апартаменты, которые я искала.
РЕШЕНИЕ О ПОКУПКЕ
К моменту принятия решения о покупке были следующее вводные:
Накоплено собственных средств – 800 000 рублей
Стоимость квартиры с учётом скидок от застройщика выходила 7 466 913 руб.
Сумма минимального первоначального взноса 20% - 1 493 382 руб.
Недостающая сумма – 693 382 руб.
Срок для принятия решения и оформления сделки – не более полутора месяцев.
РЕШЕНИЕ– получение недостающей суммы через получение потребительского кредита.
Оказалось, что это вполне реальный вариант, но есть несколько моментов, на которые стоило бы обратить внимание:
1. Оценка предложений банков
У каждого банка своя политика и свои особенности в условиях кредитования. Как правило, калькуляторы на сайтах дают идеальную картинку по условиям кредитования… чтобы попасть под действие всех условий – нужно быть счастливчиком.
Для реальной оценки лучше идти непосредственно к менеджеру в отделение банка для уточнения условий. Важный момент: именно уточнения, а не получения. По итогам консультации менеджер обязательно предложит направить заявку для получения точной информации. Не соглашайтесь, далее объясню почему.
Как правило, менеджер и без подачи заявки сможет вернуть вас «с небес на землю» и рассказать на какие условия вы вероятнее всего сможете рассчитывать. Не бойтесь при консультации обозначать менеджеру цель вашего кредита, она наоборот покажет серьезность ваших намерений.
Из моего опыта удалось выяснить, что для работников социальной сферы у банков есть много дополнительных условий для возможности снизить ставку, так же как и для зарплатных клиентов.
Всегда уточняйте про сумму страховки по кредиту и влияние отказа от страховки на процентную ставку по кредиту.
Наличие плохой кредитной истории или полное её отсутствие – существенный минус. В моем случае кредитная история отсутствовала и разные банки прибавляли к процентной ставке по кредиту 1-4%. Плохая кредитная история сказывается аналогичным образом.
В процессе общения с менеджерами Вам удастся узнать много интересных условий и особенностей процедуры кредитования. Сравнив 3-4 банка, Вы точно сможете выбрать фаворита.
2. Последовательность действий.
Основная причина – вы сможете реально оценить свои финансовые возможности и предстоящие траты.
Любая оформленная заявка на получение потребительского кредита отображается в БКИ (Бюро кредитных историй). Наличие в БКИ сведений о множестве поданных заявок, а тем более об уже полученном потребительском кредите усложняют одобрение банком заявки на ипотеку. Чтобы убрать из БКИ заявку, придется снова идти в отделение банка и просить аннулировать ее, что влечет за собой лишнюю трату времени. Наличие одной единственной заявки на кредит, особенно сделанная за несколько недель до заявки в банк на одобрение ипотеки, вызовет гораздо меньше вопросов.
После получения одобрения от банка на совершение сделки по ипотечному кредитованию у вас появляется точные данные о сумме первоначального взноса. Так, Вы сразу же можете точно определить необходимую сумму потребительского кредита.
Главная проблема, которая может возникнуть при одобрении потребительского кредита – наличие в БКИ одобренной заявки на ипотеку. Например, если банк увидит в БКИ, что вы планируете брать на себя существенную кредитную нагрузку, он может отказать в одобрении потребительского кредита. Одновременно с этим, прибавившийся в перспективе потребительский кредит уже никак не повлияет на статус заявки на ипотеку.
Если что-то пошло не так и выбранный вами банк отказал Вам в предоставлении потребительского кредита после одобрения заяви на ипотеку. То на руку играет то, что у Вас на примете есть еще несколько банков, условия кредитования которых Вам известны.
На основе моего опыта сложилась эффективная последовательность действий:
Первый этап: Сначала оценка условий потребительских кредитов в целом, затем выбор банка с наилучшим предложением, оформление заявки на ипотеку через кредитного менеджера в офисе продаж.
Второй этап: Ожидание итогов одобрения, подтверждение заявки на потребительский кредит после одобрения заявки на ипотеку, получение суммы по потребительскому кредиту долгожданное оформление ипотечной сделки.
3. Расчёт сроков
Сразу уточняйте у банка сколько нужно времени от подтверждения заявки на потребительский кредит до получения денег. Желательно, оставить день –два на обдумывания реальный условий кредитования (кредит со страховкой или без, срок кредитования и т.д.)
Обратите внимание на способ получения денег и способ внесения перового взноса на ипотеку. Не всегда есть возможность получить нужную сумму в кассе банка здесь и сейчас. Оцените сколько времени Вам надо на снятие или перевод денег. В моём случае информация о назначении сделки поступила мне в пятницу во второй половине дня. Сделка была назначена на понедельник. Снять накопленные наличные в выходной день оказалось проблемой. Не забывайте, что на банковских картах установлен лимит снятия, заявку на получение денег через кассу банка надо подавать заранее, а за переводы на карты других банков взымается комиссия. Если банк, одобривший ипотеку, открыл Вам оперативно действующий счет или вы уже владеете счетом в этом банке, то помните об ограничениях и комиссиях за осуществление операций по переводу с карты на карту/ счета на счет между разными банками.
Изложенная выше информация основывается на моём опыте и опыте моих знакомых, коллег и друзей. Будет замечательно, если прочитав этот материал, Вам будет чем поделиться с остальными читателями!
Ипотека – это очень ответственный шаг и наличие информации об опыте её оформления способно облегчить жизнь людям, желающим приобрести свою недвижимость.