Как не потерять деньги при покупке недвижимости в Сочи?
⠀
На сегодняшний день в городе работают около 800 застройщиков. Это частные и юридические лица. И на сегодняшний день купить квартиру на строящемся объекте можно пятью основными способами. Ранжирую от самого безопасного до самого рискованного варианта:
⠀
1. ФЗ - 214 (с использованием эскроу счета). В данном случае застройщик выступает в качестве юридического лица. Заключается договор долевого участия (ДДУ) между застройщиком и покупателем. При совершении такой сделки, покупатель оплачивает покупку квартиры собственными средствами, либо с привлечением денежных средств банка (ипотека). Денежные средства в данном случае не поступают на счет застройщика, а остаются на специальном эскроу - счете в банке. После выполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиками, денежные средства переводятся на его счет. Этот вариант покупки квартиры на сегодняшний день остается самым безопасным. Однако ввиду того, что застройщик осуществляет строительство за собственный счет, либо за средства привлеченные банком (кредит), стоимость квадратного может быть выше от 20% до 25%. За безопасность нужно платить? Рассмотрим следующий способ покупки.
⠀
2. ФЗ - 214 (Прежняя схема расчетов). В данном случае, застройщик также выступает в качестве юридического лица. Заключается аналогичный договор долевого участия. Также проходит ипотека. Договор также регистрируется в Росреестре. Единственное отличие, что денежные средства после покупки квартиры сразу переводятся на счет застройщика. В данном случае застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков для строительства объекта .
3. 03 - 215 Федеральный закон о жилищных накопительных кооперативах. Который определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности Жилищных накопительных кооперативов по
привлечению и использованию денежных средств граждан -
своих членов на приобретение или строительство жилых помещений
на территории Российской Федерации в целях передачи их
В пользование и после внесения паевых взносов в полном размере
в собственность членам жилищных накопительных кооперативов, а
также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов
граждан - членов Жилищных накопительных кооперативов. То
есть, в данном случае застройщик выступает в качестве юридического
лица (Пример "000", "ПЖСК"). Между покупателем и застройщиком
подписывается договор паенакопления. При выборе такого
способа покупки недвижимости, покупка происходит за наличный /
безналичный расчет. Договор не регистрируется в Росреестре.
Ипотека на такие объекты не проходит.
4. Договор инвестирования (ФЗ - 39). В данном случае застройщик может выступать, как в качестве юридического, так и физического лица. Здесь речь не идёт о дольщиках. Основной смысл договора заключается в
том, что покупатель инвестирует денежные средства в строительство
объекта недвижимости. А в качестве инвестиций получает жилую площадь (квартиру), которая была в договоре. Не секрет, что львиную долю рынка недвижимости Сочи, занимают так называемые "частники".
Как правило это застройка малоэтажного (клубного) типа.
Расчет: Наличный/безналичный. Ипотека на такие объекты
строительства не проходит. Договор в Росреестре не регистрируется. На руках из документов остается: Договор инвестирования с
вычеркнутой квартирой на плане дома и подписью под планировкой
и расписка, что застройщик принял денежные средства.
Справедливости ради стоит отметить, что продажи объектов
строительства в Сочи по договору инвестирования занимают от 60%
до 70% от всего строительного рынка недвижимости. Но здесь внимание! При выборе такого объекта недвижимости, Ключевую роль играет репутация застройщика.
5. Предварительный договор.
Сказать честно - это конечно жесть полная. Прошу не путать предварительный договор, который заключается перед договором купли - продажи (вторичка) с пред. договором, который заключается на весь срок
строительства объекта. В отличии от договора инвестирования (ФЗ
- 39), он не имеет ничего общего с инвестициями. На руках остается сам пред. договор и расписка.
Данный договор никак не защищает от двойных перепродаж одной
и той же квартиры.