При строительстве многоквартирного дома кто-то, разумеется, платит за такое строительство. Довольно распространена ситуация строительства с заключением договора долевого участия (ДДУ), при котором квартира покупается на «стадии котлована» и, благодаря такому финансированию извне без привлечения кредитов, застройщик может спокойно реализовывать процесс работ.
Покупатель же оплачивает стоимость, гораздо меньшую, чем если бы он покупал готовую квартиру. Вроде бы все в выигрыше, но есть один нюанс, о котором не принято говорить.
Развивая свою мысль, далее я буду ставить знак равенства между балконом и лоджией. Они имеют отличия конструктивно, но по законодательному смыслу это один и тот же объект.
Немного скучных фактов
- Согласно СП 54.13330.2016 (п. 3.2 ч. 3): балкон – выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
Отдельно хочется поставить акцент, что балкон – это именно площадка. Если мы застекляем балкон, устанавливаем крышу и пр., то это не означает, что теперь это внутренний объем здания.
- Балкон не является частью квартиры, потому что, согласно ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ): Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Таким образом, согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, балкон, представленный балконной плитой (площадкой), которая является ограждающей ненесущей конструкцией дома (а в случае с лоджией – ограждающей несущей конструкцией), является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Но как насчет паспортов БТИ, где лоджии и балконы учтены с коэффициентами
Ранее для цели инвентаризации жилого фонда в БТИ определялись две площади:
Величина, называемая «площадь квартиры», является основной величиной необходимой к пониманию, т.к. именно она отражает площадь квартиры, с которой определялась ранее инвентаризационная стоимость квартиры, а сейчас кадастровая, с которой платится налог.
Величина, называемая «общая площадь квартиры», нужна исключительно для получения дальнейших характеристик по дому при заполнении бумажек, чем очень любят заниматься в РФ (например, для определения такой характеристики, как сумма общих площадей квартир).
Что происходит сейчас
Нет больше того БТИ, что было раньше. Сейчас есть только одно монополистическое основание для БТИ делать свои паспорта – это глава 4 ЖК РФ, где указано определение, что такое перепланировка, а именно изменение конфигурации помещения, требующее внесение изменений в технический паспорт.
Сейчас у нас (вообще-то с 2013г.) кадастровый учет. Кадастровый учет осуществляется на основании проектной документации. Проектная документация составляется на основании, в том числе, СП и СНиП. В результате чего, мы опять приходим к пониманию того, что площадь балкона не входит в площадь квартиры.
Того же мнения придерживается Верховный суд РФ и Правительство РФ.
Что это в итоге означает
- Следует понимать, что заключая ДДУ на покупку квартиры с балконом, несмотря на то, что балкон является общим имуществом, платить за него будет только один человек, который и покупает эту квартиру;
- Присоединить балкон к квартире сверхпроблематично, т.к. при этом балкон перестает быть ненесущей конструкцией, а становится частью жилого помещения – квартиры. Изменяется общая площадь здания, а это уже реконструкция, а не перепланировка;
- Балкон не является собственностью владельца квартиры, к которой балкон примыкает. Даже несмотря на тот факт, что физически доступ имеет к нему только одна квартира, если другой жилец чисто теоретически найдет способ складывать туда свой хлам, то он будет иметь на это ровно такое же право, как и смежный с балконом владелец;
- Любое изменение балкона в части облика (остекление, изменение цвета и т.д.) незаконно без согласия всех собственников помещений в таком многоквартирном доме.
Мое мнение
Насколько правильна такая ситуация – вопрос дискуссионный. Приобретая какую-то вещь, я хочу понимать, что эта вещь моя. Единственный способ это сделать – это иметь какой-то документ, который бы это подтверждал. В случае с балконом такого документа нет, но есть сложившаяся практика, что раз физически туда может попасть только одна квартира, то и заплатить за это должна только одна квартира.
Считаю, что с практической точки зрения – это верное решение.
При этом, наиболее логичным шагом, как по мне, было бы признания того факта, что балкон является частью квартиры, но с понижающим коэффициентом, как это было предусмотрено в БТИ. Понижающий коэффициент нужен для того, чтобы объективно оценить тот факт, что балкон все-таки не является частью квартиры, он не отапливается, к нему не подведены коммуникации и свет, т.е. он является неполноценным вспомогательным помещением в составе квартиры.