За годы и множество сделок я сделал простой вывод: соблюдая порядок продажи жилой недвижимости, в 99% можно получить больше денег или просто продать квартиру.
Как следствие:
Если происходит какое-то событие, которое нарушает порядок продажи квартиры, то в 99% случаев сделка либо не состоится, либо получится не такой выгодной для продавца.
Я пишу «99%» на основе исключительно своего опыта. У меня была только одна сделка по продаже, которая пошла не по плану и в итоге закончилась успешно. Одна из несколько сотен.
Теперь подробности.
Когда вы продает квартиру, есть общая поэтапная схема продажи: реклама - показы - переговоры с потенциальным покупателем - аванс/задаток – подготовка к сделке – сама сделка – получение документов – передача квартиры покупателю.
Какой этап проходит быстро, какой-то затягивается на надели, но, в целом, схема одна и та же.
Но бывает по-другому. Как правило, вся схема летит к чертям на этапе появления потенциального покупателя. Он смотрит квартиру, ему все нравится. И он предлагает купить как можно скорее.
При этом цена продажи часто может быть той, которая вам нужна. Все о чем просит покупатель – заключить договор купли-продажи квартиры через 2-4 дня.
Естественно, вносить задаток на такой срок не имеет большого смысла. И сразу начинается подготовка к сделке.
И вот здесь вступает в свои права правило, которое я озвучил ранее.
С вероятностью 99% подобной «быстрой сделки не будет в указанные сроки. Обязательно что-нибудь случится.
У меня были самые невероятные причины, почему «быстрые» продажи не случались. Начиная от банальных - не договорились по условиям продажи привет незаключенный договор задатка/аванса) и закачивая трагикомичными переломами рук и ног у покупателей и продавцов, внезапными отъездами за 1000 км накануне сделки.
Самый мистический – потеря паспорта в день подписания договора купли-продажи. И покупателем. И продавцом. Одновременно. По одной сделке!
Какие шансы на то, что такие события могут произойти? Один из миллиона? Один из миллиарда?
Причем это не было каким выдумкой или трюком покупателя или продавца. Один морозным утром декабря два человека не смогли найти свой паспорт в день сделки!
Зато через день продавец обнаружил паспорт в детской комнате, хотя он клянется, что никогда не заходил к ребенку с паспортом в руках, карманах или в портфеле.
А покупатель нашел свой паспорт гражданина РФ в квартире своей будущей жены, хотя зачем он приехал к ней с документом, удостоверяющем личность, он так не смог объяснить.
Но это самый экстравагантный случай из моей практики.
Гораздо чаще сделки, в которых был пропущен этап просмотра (когда покупатель из другого города и доверяет просмотреть своему родственнику или другу) или этап получения задатка/аванса, разваливались по банальным причинам: отсутствие договоренности по условиям продажи, вызывающее поведение одной из сторон, одна из сторон резко и без видимых причин передумывает выходить на сделку.
Все это заставляет меня с религиозной тщательностью соблюдать последовательность этапов продажи (да и покупки) квартиры. Потому что каждое звено цепочки действий появилось не просто так.
Собираясь продавать квартиру, не пренебрегайте схемой продажи, если не хотите оказаться у разбитого корыта перед самой сделкой.