Среди категорий демонтажных проектов особая категория – снос ветхого и аварийного жилья. Здесь в наибольшей степени проявляется социальная функция отрасли, которая, работая на федеральные и муниципальные органы власти, ускоряет расселения ветхого жилого фонда и строительство на высвобожденном пространстве нового жилья.
В начале статьи расставим точки над "i": под ветхим и аварийным жильем не имеются ввиду хрущевки. Ветхое жилье - это то, где показатель износа равняется или превышает 65–70%. Хрущевки же, в большинстве своем, имеют этот показатель на уровне 25%. Про демонтаж хрущевок почитать можно здесь.
Устаревший жилой фонд, непригодный для жизни и пребывающий в аварийном (то есть опасном для проживания) состоянии, кроет в себе новые возможности для градостроительства в целом и рынка демонтажа в частности. В условиях дефицита свободной площади реновация «спальных районов» за счет расселения аварийного жилья и переселения из него людей в новые дома становится все более актуальной задачей.
От момента расселения до факта сноса зданий проходит несколько лет, которые уходят на оформление необходимой документации, на разработку инвестиционного проекта будущего строительства, на продажу участка девелоперу, и др.
Фактически единственная законодательно закрепленная обязанность собственника участка под расселенным зданием - это консервация дома и ограждение участка от проникновения посторонних. Дальнейшие мероприятия зависят от конкретных региональных инициатив и возможностей инвесторов. В России чаще всего собственниками земель и расселенных домов выступает муниципальное образование, не обладающее необходимым инвестиционным ресурсом для развития площади.
Наибольшая потребность в сносе ветхого и аварийного жилья в настоящее время наблюдается в Центральном, Приволжском, Северо-Западном, Сибирском и Дальневосточном федеральных округах, при этом лидерами по объему аварийного жилищного фонда являются Приволжский и Сибирский ФО – на них приходится около половины всего аварийного жилого фонда страны. Также потребность в расселении велика в других крупных федеральных округах - в густонаселенном Центральном и малонаселенных Дальневосточном и Северо-Западном. Всего около четверти совокупного объема аварийного жилья приходится на пять субъектов РФ – это Иркутская область, Республика Саха (Якутия), Кемеровская, Самарская область, а также Республики Башкортостан и Татарстан.
Есть ли специфика?
Спецификой сноса ветхого и аварийного жилья в России является, во-первых, неоднородность конструктива – так, в рамках одного проекта сноса ветхого жилья, выполненного специалистами ФГИК «Размах» в Якутии, были демонтированы 6 различных типов жилых домов различной этажности, конструктива и степени аварийности. Таким образом, для одного проекта подрядчику необходимо разработать несколько технологических решений и регламентов и привлечь различные типы техники. Особенно учитывая, что снос ветхого жилья является наименее прибыльным сегментом демонтажной отрасли.
Во-вторых, спецификой демонтажа ветхого жилья в России является отсутствие в распоряжении муниципальных органов полной информации о демонтируемых объектах. Так, во время реализации проекта демонтажа ветхого жилья в рамках программы «Краснодару-столичный облик», специалисты "Размаха" столкнулись с тем, что по указанным адресам находилось большее количество построек, чем было указано в документации, а экологическое состояние почвы по результатам инженерных изысканий оказалось в куда более плачевном состоянии.