Действительно ли высок риск ипотечного кризиса в России? Посмотрим, почему случился ипотечный кризис в США в 2007 году и сделаем какие-то выводы.
Если вас интересуют вопросы ситуации на рынке и стоит ли покупать квартиру, такие статьи есть на канале, можете перейти и почитать.
Правительство уже заявило о том, что льготная ипотека под 6,5% будет продлена до 1.07.2021. По мнению правительства, мера оказалась неплохой, действенной, строительную отрасль поддержали и решили, почему бы нам не продолжить поддерживать дальше. После этого в СМИ появилась информация по статистике выданных ипотечных кредитов, оказалось что россияне на самом деле бросились этим летом скупать квартиры в ипотеку. Объем выданных ипотечных займов в августе 2020 вырос на 60%. И тут все начали говорить, что сейчас будет коллапс, кризис неплатежей, что начнут отбирать квартиры и наступит ипотечный кризис.
Случится это или нет, предлагаю посмотреть параллель с тем, какой был ипотечный кризис в США. И на самом деле, когда мы говорим про ипотечный кризис, мы вспоминаем, что он действительно когда-то был в США, который привёл к глобальному экономическому кризису, который был в 2008.
Какие были предпосылки у ипотечного кризиса в США тогда?
Во-первых, действительно ипотечные кредиты в США выдавали практически всем подряд, безработным, людям без стабильного дохода. Даже был случай, когда выдали ипотечный займ семилетнему ребёнку, то есть он каким-то образом прошёл скоринг в банке, каким-то образом прошёл все службы контроля, мониторинга и ему одобрили ипотечный займ.
У нас же к счастью или к сожалению, наши российские банки более ответственно подходят к выдаче ипотечных кредитов. Опять же по той статистике мы можем выяснить, что только 30 % заёмщиков получают одобрение. То есть все-таки 70% отклоняют. Вероятность того, что у нас в стране начнут давать ипотеку всем подряд крайне низкая.
Во-вторых, в США была распространена практика того, что выдавали кредиты без первоначального взноса. У нас тоже была какое-то время такая практика имела место быть. Но сейчас все-таки банки более серьёзно подходят к этой истории и требуют хоть какой-то минимальный взнос. И если вы попробуете взять ипотеку без первоначального взноса, у вас будет выше ставка, будут другие требования и не факт, что вы эту ипотеку получите. Плюс ещё в США были распространены ипотечные программы, по которым человек мог прийти в банк, взять ипотеку без первоначального взноса, да ещё и на таких условиях, что первый год-два он может платить только проценты по ипотечному кредиту. А в силу того, что процентные ставки были низкие, ипотечные выплаты тоже были низкими и необходимость уплаты основного долга по ипотеке возникала через два-три года. Все в совокупности было так : приходит человек, первого взноса не надо, платежи 200$ в месяц, забирая их из пособия по безработице, которое у них гораздо больше, чем у нас.
В-третьих, были плавающие процентные ставки.
И вот если проводить параллель с Россией, у нас нет ни одного из этих факторов, то есть у нас малую популярность имеют программы ипотечного кредитования, где ты первые годы платишь только проценты, либо пониженную процентную ставку. Да, такие программы есть, но они не имеют большого распространения. Плюс у нас нет массового распространения истории с ипотечными кредитами с плавающей процентной ставкой.
Нет ни одного фактора, где можно было бы установить, что та ситуация, которая была в США, может быть хоть как-то похожа на ситуацию в нашей стране. То есть перегибов у нас сейчас нет.
Про рост количества выданных кредитов. Да, нам говорят, что количество выданных кредитов увеличилось на 60% и это немалый показатель. Но нам никто не говорит, что объем выданных кредитов вырос в 2-5 раз. То есть мы не можем сказать о том, что спрос на ипотеку вырос в разы. Он вырос на 60%, но это не критически много.
Это не значит, что ипотечного кризиса не будет. Риск ипотечного кризиса присутствует всегда. У нас могут неожиданно рухнуть цены на недвижимость, что-то случится с экономикой, что может в последствии привести к ипотечному кризису.
Кризис будет не из-за того, что выдали много ипотеке инфантильным россиянам, которые не рассчитали свои силы, или потеряли в будущем источник дохода и не смогли платить за ипотеку. Скорее всего он наступит, потому что у нас дальше будет стагнировать экономика, не будет расти и развиваться, не будет роста доходов граждан, что у нас действительно может просесть рынок не движимости.
Да, цены на недвижимость потихонечку растут, за прошлый год они выросли всего на 5%, они растут на уровне инфляции. Они растут в рублях, но мы знаем, что рубль сам по себе обесценивается. Рубль это платёжное средство, которым мы пользуемся внутри России. И покупая недвижимость в рублях сегодня, это выгодно. Выгодные процентные ставки, да ипотечный кредит будет со временем менее обременительным, потому что рубль обесценивается. Но в долларах вы потеряете. Потому что за 5 лет стоимость жилья в долларах не поменялась никак. А если вы посмотрите динамику цен на недвижимость лет за 10, то вы обнаружите, что цены на недвижимость наоборот в нашей стране упали.
Кризис в нашей стране может быть скорее всего из-за слабости экономики из-за каких-то причин, но не из-за надвигающегося ипотечного кризиса. Нет предпосылок того, чтобы сейчас говорить об ипотечному кризисе. Возможно через год - два можно будет говорить о кризисах неплатежей у отдельных заёмщиков, но сейчас никаких рисков нет.