После того, как покупатель новостройки подписал договор ДДУ ему остается только ждать того момента, когда дом будет построен и сдан, после сдачи новостройки ему необходимо будет принять квартиру. Порой принять квартиру очень сложно, в виду недоделок застройщика, при приемке можно потратить не только время, но и множество нервов. Важно принять новостройку именно в надлежащем состоянии, чтобы не тратить свои личные денежные средства на ремонт в новостройке, если вдруг после приемки обнаружатся серьезные нарушения.
Чтобы этого не произошло с вами, рекомендуем ознакомиться с нашей статьей.
1. Какой порядок приёма и сдачи объекта?
Заключать договор долевого участия могут как физические, так и юридические лица. Регулирует вопросы, связанные с данной сферой — ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. Согласно ему, порядок приема объекта следующий:
✔ застройщик посылает письменное уведомление дольщику о завершении строительства и готовности помещения к сдаче;
✔ дольщик должен провести осмотр помещения и принять объект в течение 7 дней или в тот период, который был указан в договоре;
✔ если были выявлены недостатки, то составляется соответствующий акт. Сделать это требуется до подписания акта приема-передачи объекта;
✔ до устранения недостатков дольщик имеет право не подписывать приемо-сдаточный акт.
2. Что нужно проверить?
Состояние помещения проверяют визуально по следующим пунктам:
- внешний вид, отделочные работы;
- техническое состояние помещений;
- состояние коммуникаций: водопровод, электрика, отопление и т.д.
О том, каким должно быть готовое помещение, указано в договоре. Кроме того, можно использовать такие документы, как: проект помещения, технический регламент, другие документы, где может быть указано состояние квартиры на момент передачи. Также можно пригласить эксперта для консультации о состоянии принимаемого помещения. Опираясь на данные документы и экспертное мнение, можно доказать, что объект имеет несоответствия заявленному результату.
3. Как подготовить дефектовочный акт?
Форма документа законодательно не утверждена, поэтому стороны составляют ее самостоятельно и согласовывают. Для составления акта можно также обратиться к юристу. Текст не должен содержать ошибок, опечаток, искажения фактических данных, поскольку документ может быть использован в суде.
Правильно составленный акт о недостатках (о несоответствии) объекта долевого строительства должен содержать такую информацию:
► наименование документа, место и дату его создания;
► наименование сторон;
► по пунктам указывают суть акта: застройщик предоставил для осмотра и приема объект долевого строительства (характеристики), перечень замечаний, подписи сторон с расшифровкой, печати, если стороны используют их для заверения документов. Если застройщик отказывается от подписания акта, необходимо это указать.
4. Можно ли отказаться от приемки квартиры в случае отсутствия воды в квартире и рабочего отопления?
Если инженерные системы можно проверить на указанные вами недостатки и ваши опасения подтверждаются, то вы смело можете отказаться от приемки квартиры, причем лучше это отразить в соответствующем документе. Стоит учесть и тот факт, что современные новостройки, особенно в черновой отделке, могут сдаваться лишь с выводами, подключенными к основным стоякам холодной и горячей воды. Поэтому предъявлять такие претензии застройщику не всегда корректно, вернее всего на трубах будут установлены обычные шаровые краны, поэтому для проверки водоснабжения, лучше взять ведро или какую либо емкость для проверки работоспособности водопровода. А вот состояние напора воды проверить действительно сложно, поскольку ваша квартира будет находиться в черновой отделке. Если же вы покупаете квартиру в новостройке с готовой отделкой и принимаете ее в холодное время, то отсутствие, как холодной, так и горячей воды, а так же отсутствие отопления, однозначная причина не принимать квартиру и отказаться от подписания акта.
5. Принимать ли мне квартиру, если мной замечен брак в общедомовом имуществе/МОП, а так же присутствуют дефекты самого дома?
Часто, при приемке квартиры, лифт в подъезде так и не работает, отсутствует благоустроенная детская площадка, двери и окна в подъездах не закрываются. Формально детская площадка, подъезды, двери и окна - это имущество будущих собственников. Поэтому эти недоделки нарушают ваши права как будущего собственника. Хоть это и не касается вашей квартиры, все же найденные недостатки лучше отразить в соответствующих документах. Застройщик будет ссылаться на то обстоятельство, что вы обязаны принять именно квартиру в новостройке и именно она сейчас вами осматривается. Так как согласно ДДУ застройщик передает вам квартиру определенной площади и определенного состояния, поэтому если вы осмотрите квартиру и не найдете в ней недостатков, акт придется все же подписать. Однако указанные вами недостатки в дефектном акте относительно общедомового имущества могут быть проигнорированы застройщиком. Если произошло именно так, как мы описали, вам будет необходимо обратиться уже в свою управляющую компанию, желательно вместе с остальными собственниками. Претензию следует отправить заказным письмом с уведомлением. Вам обязаны дать официальный ответ в течение календарного месяца.
6. В какие сроки застройщик обязан устранить выявленные мной недостатки?
Срок устранения недостатков застройщиком сформулирован по закону № 214 от 30 декабря 2004 г., как «разумный». Общее определение обосновано отсутствием точных знаний о сути реальных проблем. Понятно, что замена негодной ручки в дверях проще и дешевле по сравнению с заливкой новой бетонной стяжки. Подразумевается квалифицированное выявление дефектов с последующей подготовкой действительно обоснованной претензии.
Проще всего, когда точные сроки указаны в тексте договора вместе со штрафным санкциями. В этом случае излишни подробные комментарии. При отсутствии взаимопонимания с застройщиком дольщик обращается с иском в суд.
Следует помнить, что закон «О защите прав потребителей» (ФЗ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. в новейшей редакции от 18 марта 2019 г.) устанавливает максимальный срок на исправление недостатков по любым услугам не более 45 дней.
7. Могу ли я предъявить претензии застройщику, после подписания акта приемки-передачи квартиры, ссылаясь на гарантийные обязательства застройщика?
Если вы осмотрели свою квартиру на присутствие недостатков и подписали акт, подтвердив тем самым приемку квартиру, не обнаружив явных дефектов, а спустя несколько дней вы заметили, что одна розетка не работает, а пластиковое окно закрывается со значительным усилием, можете обратиться к застройщику для устранения проблем. Такое право закреплено у вас Гражданским кодексом. Обратите внимание, что по закону, застройщик должен в течение 5 лет оказывать вам гарантийные обязательства по конструкции здания. Трехгодовой же гарантии можно требовать на все остальное инженерно-техническое оборудование.
С уважением,
Ваш "CHECK HOUSE"
+7 (929) 524-99-94.