Данная статья, надеюсь, будет полезна тем, кто решился на приобретение недвижимости без сопровождения юриста.
Я расскажу, на что стоит обратить внимание при покупке недвижимости, какие документы потребовать у продавца, какие получить самостоятельно.
Разумеется, эти рекомендации не способны обезопасить вас на 100 %, поскольку мошенники с каждым днем становятся все более изощренными. Но, если вы ими воспользуетесь – это существенно снизит ваши риски потерять деньги.
И так, приступим:
1. Всегда заключайте сделку непосредственно с собственником.
При совершении сделки купли-продажи недвижимого имущества всегда старайтесь встретиться с самим собственником, чтобы убедиться в его личном намерении продать конкретный объект: всегда есть возможность так или иначе лично увидеться с собственником, в том числе и по видеосвязи.
Если вас все-таки терзают сомнения, лучше провести сделку дистанционно, благо сейчас такая возможность есть, с собственником непосредственно.
Когда недвижимость продает лицо по доверенности, желательно убедиться в подлинности и действительности этой доверенности: позвоните нотариусу, который ее выдал и уточните, действует ли доверенность на сегодняшний день, не отозвана ли она и выдавалась ли она вообще.
2. Перед подписанием договора проверьте сам объект.
· Закажите выписку из ЕГРН. Сейчас это можно сделать онлайн на проверенном Интернет-ресурсе. Лучше всего заказать две выписки: об основных характеристиках объекта недвижимости и о переходе прав собственности на объект недвижимости.
В первой выписке вы сможете увидеть не в залоге ли продаваемое имущество, не обременено ли оно правами третьих лиц, не находится ли оно под арестом или запретом, а также увидите документ-основание, по которому зарегистрировано право на этот объект.
Во второй вы сможете увидеть всех предыдущих собственников.
Попросите у собственника документ-основание для регистрации его права собственности на объект и сравните его с тем, который указан в выписке. Они должны совпадать.
· Определите подсудность судебных споров данного объекта (это можно сделать по адресу недвижимости на сайтах районных/городских судов вашего муниципального образования в разделе «территориальная подсудность»).
На сайте суда, которому подсудны споры по данному объекту в разделе «судебное делопроизводство» в карточке поиска («поиск информации по делам») посмотрите судебные дела по фамилии настоящего и предыдущего собственников: мало ли, что может выясниться.
3. Также проверьте самого продавца.
На сайте «ГАС Правосудие» по ФИО продавца поищите все судебные споры, в которых он участвовал (если такие, конечно, имеются). Всегда помните, что иногда информацию по делу могут не опубликовать.
На сайте ФССП России проверьте продавца на наличие возбужденных в отношении него исполнительных производств: если это просто какие-то небольшие штрафы – ничего страшного, а если это уже производства, возбужденные на основании судебных решений, и на достаточно крупные денежные суммы (особенно, если таких производств больше одного), стоит дважды подумать, прежде, чем покупать у него недвижимость. Есть вероятность, что в дальнейшем вам придется отстаивать свои права на приобретение в суде.
4. Всегда сопоставляйте обещания продавца с фактическими данными.
Если вам продают земельный участок для постройки жилого дома, и в разрешенном использовании по официальной свежей выписке эта информация совпадает, все в порядке. Однако, совсем не лишним будет самостоятельно заказать через МФЦ правила землепользования, а также генеральный план застройки вашего муниципального образования.
Если же вам пытаются продать объект разрешенное использование/назначение которого одно, а вас убеждают, что можно будет его «легко» изменить, лучше пойти на консультацию к юристу с этим вопросом: возможно, все не так прекрасно, как вам рассказывает продавец.
Опасайтесь покупать цоколь в надежде перевести его в жилое помещение, или земельный участок в рекреационной зоне в надежде построить там жилой дом.
В случае с земельными участками, нечистые на руку продавцы очень любят заверять покупателя, что там обязательно вот-вот будет проведен газ, подведено электричество, центральное водоснабжение и водоотведение, буквально в следующем месяце здесь уже будет асфальтированная дорога, садик, школа и т.д.
Такую информацию всегда стоит оценивать скептически: если вы видите, что этот частный сектор активно застраивается, в уже возведенных домах имеются «обещанные» коммуникации, то вполне возможно, что продавец говорит правду (хотя я бы, все-таки, позвонила соответствующим поставщикам коммунальных услуг и уточнила бы наличие возможности подключения к ним вашего будущего строения); если же вокруг голое поле, простирающееся до «следующего четверга», не верьте – никаких коммуникаций, дорог и инфраструктуры там в «ближайшее время» не предвидится.
5. Потребуйте у продавца следующие документы (обязательно все в оригинале):
- документ-основание права собственности;
- паспорт собственника;
- справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- документ, подтверждающий отсутствие в жилом помещении (если покупаете квартиру/дом) зарегистрированных по месту жительства граждан: не подписывайте договор купли-продажи, пока не убедитесь, что все выписаны, особенно – несовершеннолетние дети (иначе, могут возникнуть очень неприятные ситуации в дальнейшем);
- технический паспорт;
- кадастровый паспорт;
- справка из налоговой об отсутствии задолженности по уплате налогов на объект недвижимости;
- нотариальное согласие супруга/и, если продавец состоит в зарегистрированном браке или же подтверждение того, что объект не является совместным имуществом супругов (например, договор купли-продажи и свидетельство о регистрации брака, где первое появилось раньше второго, или договор дарения, или свидетельство о праве на наследство). Если брак расторгнут, попросите свидетельство о расторжении брака и соглашение или судебное решение о разделе совместного имущества супругов;
- согласие органов опеки, если доля в жилом помещении принадлежит несовершеннолетнему ребенку.
Разумеется, учитывайте, что, если вы покупаете земельный участок без строения, не все эти документы будут у собственника )))
6. Договор купли-продажи я бы все-таки рекомендовала отнести на оценку грамотному юристу.
Это не будет стоить космических денег, но дополнительно обезопасит вас от возможных ошибок.
В любом случае, я не рекомендовала бы вам проводить сделку купли-продажи недвижимости без рекомендаций и поддержки грамотного юриста (именно юриста, а не риэлтора!!!).
При этом лучше всего, подбирать юриста самостоятельно, а не доверяться тому, которого предлагает продавец, как «своего, надежного и проверенного». Так будет надежнее, уж поверьте на слово.
Спасибо, что дочитали статью до конца. Надеюсь, она будет вам полезна.