Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ, не может быть обращено взыскание на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Исключением из данного правила являются случаи, когда квартира или жилой дом с земельным участком являются предметом ипотеки, т.е. были специально заложены под обеспечение кредита.
Иными словами, если человек берет кредит и под его обеспечение закладывает квартиру или жилой дом с земельным участком, то в случае взыскания с него задолженности по такому кредиту на квартиру или жилой дом с земельным участком, которыми данный кредит был обеспечен, взыскание может быть обращено.
Это значит, что в процессе исполнительного производства или процедуры банкротства квартира или жилой дом с земельным участком, являющиеся предметом ипотеки, могут быть реализованы на публичных торгах с уменьшением взысканной задолженности на вырученные от продажи деньги.
При этом квартира или дом с земельным участком, являющиеся предметом ипотеки, могут быть реализованы даже несмотря на то, что соответствующая недвижимость приобреталась частично на средства материнского капитала, т.е. с долями детей. Конечно, в этом случае необходимо будет получить согласие органов опеки и попечительства. Однако, к сожалению, получение такого согласия на реализацию недвижимости с детскими долями, это просто формальность, дополнительная бумажная волокита и время. Возможно, только поэтому банки-залогодержатели зачастую отказывают в выделе таких долей в ипотечной недвижимости.
Важно знать следующее. В любом случае, обращение взыскания на квартиру или жилой дом с земельным участком возможно только на основании решения суда.
При этом обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. При этом предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Таким образом, если даже в суде уже возбуждено дело о взыскании задолженности по кредиту и об обращении взыскания на предмет ипотеки, принятия соответствующего решения суда можно избежать.
Адвокат Олег Трандин