Если при купле-продаже недвижимости будет установлено, что сделка совершена с "пороком воли" или с "пороком содержания", то сделка будет отменена, а недвижимое имущество возвращено продавцу. Деньги, при этом, покупателю вернуть может быть очень затруднительно, а порой даже невозможно.
Покупатель должен быть особенно осторожным, чтобы не оказаться жертвой мошенничества или неблагоприятного стечения обстоятельств, при покупке дома или квартиры.
Пороки содержания сделки с недвижимостью
Сделками с пороком содержания являются сделки, оформленные с нарушением закона или неправильно оформленные сделки с существенными ошибками в оформлении документов, а также сделки заключенные с недееспособным либо ограниченно дееспособным лицом, а также с лицом, не достигшим определенного возраста (сделки с пороком субъектного состава).
Соответственно, чтобы сделка не была признана порочной по содержанию необходимо тщательно проверять оформляемые документы, документы продавца и правообладателей имущества, проверять наличие каких-либо обременений на покупаемое имущество. Сделку с недвижимостью лучше оформлять нотариально, потому что нотариус при оформлении документов помогает избежать порока содержания.
Если Вы приобретаете квартиру через агентство недвижимости, как правило, действия по проверке признаков порока содержания сделки осуществляет агент по недвижимости. Но не помешает самому убедиться в добросовестности проведенной проверки и изучить все представленные на сделку документы самостоятельно.
Пороки воли при покупке квартиры или дома
Пороки воли при совершении сделок условно можно разделить на психиатрические, психологические и процессуальные.
Наличие любого из них при покупке недвижимости ставит под угрозу право собственности покупателя на приобретаемое имущество. Существует распространенное заблуждение, что при оформлении сделки нотариально все риски исключаются. Но нотариус поможет исключить только "пороки содержания", но не всегда поможет исключить из сделки "пороки воли", поскольку не является специалистом в области психиатрии и психологии.
Психиатрический порок воли
Если сделка совершена человеком, не лишенным дееспособности, но имеющим психическое расстройство или психическое заболевание, которое в момент совершения сделки могло повлиять или повлияло на его способность формировать волю и совершать волеизъявление, понимать значение своих действий и способность руководить своими действиями.
Для того, чтобы избежать риски признания сделки ничтожной в связи с психиатрическим пороком воли необходимо от продавца требовать справки из ПНД, а также в день сделки провести психиатрическое освидетельствование сделкоспособности продавца.
Психологический порок воли
К психологическим порокам воли относятся сделки, в которых не совпадают воля и волеизъявление собственника недвижимого имущества, или в случаях, когда воля формируется под воздействием принуждения или иных тяжелых жизненных обстоятельств.
К ним относятся сделки совершенные под воздействием заблуждения, угроз, обмана, находящимся в психологической или иной зависимости от третьего лица, а также при нахождении в трудной жизненной ситуации. В данном случае человек может не понимать значение своих действия и оценивать их последствия, но не из-за наличия психиатрического заболевания, а по вышеперечисленным причинам. Или совершать волеизъявление по отчуждению имущества, не имея воли на его продажу, не в своих интересах, а в интересах иных лиц, а также под воздействием третьих лиц.
Для того, чтобы избежать риски признания сделки ничтожной в связи с психологическим пороком воли необходимо в день сделки провести психологическое освидетельствование сделкоспособности.
С целью экономии времени и средств лучше провести психолого-психиатрическое освидетельствование сделкоспособности продавца. Данная процедура должна проводиться непосредственно в день сделки. Акт комплексного психолого-психиатрического освидетельствования сделкоспособности является гарантией чистоты сделки.
Для комплексного психолого-психиатрического освидетельствования следует привлекать организацию, имеющую соответствующую лицензию на комплексную психиатрическую экспертизу и освидетельствование.
Процессуальный порок воли
К сделкам с "процессуальным" пороком воли относят мнимые и притворные сделки. В соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 13.07.2018 N 308-ЭС18-2197, от 01.12.2015 N 22-КГ15-9, п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "Мнимые и притворные сделки, как правило, относят к сделкам с пороком воли. Основным условием для признания их недействительными является установление отличия истинной воли сторон от выраженной формально в сделке". Чем отличается мнимая сделка от притворной? Мнимая сделка - совершается лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Притворная сделка - совершается для прикрытия другой сделки, в том числе сделки на иных условиях. В соответствии с ст.170 ГК РФ обе сделки являются ничтожными. Сделки с "процессуальным" пороком воли совершаются умышлено, например, для сохранения фактического контроля над имуществом и (или) для получения иных выгод, не указанных в формальном договоре.
Совет: При покупке недвижимости тщательно проверяйте документы на приобретаемую собственность и документы продавца, заверяйте сделку нотариально, и проводите психолого-психиатрическое освидетельствование сделкоспособности продавца.
Задать вопрос: 8 (495)-414-20-63