Не снимаю, а выкупаю как заиметь свою квартиру

Суть процедуры

Аренда квартиры с последующим выкупом подразумевает под собой сочетание двух видов сделок: купли-продажи и сдачи недвижимости. Поэтому в данном случае следует руководствоваться требованиями сразу двух нормативных актов: главы 30 и 34 Гражданского Кодекса России. В этих документах представлено четкое описание всех процессов сделки, права и обязанности сторон.

Таким образом, и наниматель, и наймодатель могут быть уверены на законодательном уровне в своей защищенности и довольствоваться всеми преимуществами такой сделки:

• Для нанимателя жилья такой вариант аренды выгоден возможностью проживания в собственной квартире, не имея средств на ее покупку и без обязательств перед банком;
• Для наймодателя  сделка примечательна возможностью реализации недвижимости за большую стоимость. Ведь при таком варианте сделки к сумме продажи добавляется и платежи по арендной плате.

Важно! Самое главное в подобной сделке – составить грамотный договор, где прописываются детали аренды и последующего выкупа недвижимости. Этот документ в дальнейшем поможет разрешить конфликтные ситуации, возникшие между сторонами.

Кому выгодно снимать квартиру с последующим выкупом, плюсы и минусы для арендатора

Многие квартиросъемщики изъявляют желание приобрести арендуемую собой квартиру. Это и оправдано. При такой сделке для нанимателей открывается масса преимуществ:

• Возможность организации снимаемого пространства по собственному желанию. Ведь в последующем квартира станет собственностью арендаторов, поэтому они могут без опасения делать ремонт, производить перепланировку.
• Отсутствие обязательств перед банком: не нужно платить проценты по ипотеке, собирать справки и документы, подтверждать свою платежеспособность, тратиться на страхование недвижимости, оценку квартиры и т.д.
• В случае финансовых проблем и невозможности дальнейшего внесения средств по договору съема, арендатор теряет только деньги с оплаты съема недвижимости. В варианте с ипотекой, заемщик потерял бы дополнительно и сумму первоначального взноса.

Но есть и небольшой минус при такой сделке – это завышенная стоимость квартиры. Но, если учитывать, что она получается сложением двух сумм (за аренду и покупку жилья), предложение, наоборот, оказывается весьма выгодным.

Кому выгодно сдавать квартиру с последующим выкупом, плюсы и минусы для арендодателя

Но не только для квартиросъемщиков такой вариант аренды может стать отличным вариантом приобретения собственной недвижимости. Арендодатели от такой сделки могут получить свою выгоду:

• Недвижимость удается реализовать по более выгодной стоимости.
• Передача квартиры в собственность нанимателя жилья оформляется только после внесения полной стоимости недвижимости, что позволяет избежать последствий от мошеннических действий.

Казалось бы, что мешает собственнику помещения изначально получать деньги за съем жилья, а далее реализовать его по уже возросшей из-за инфляции стоимости. Но не всегда такой вариант будет правильным. Например, если речь идет о неликвидной квартире или срочном предложении (собственник собирается переезжать в другую страну и старается как можно быстрее найти покупателя для своей недвижимости).

Единственный минус для арендодателя здесь только один – невозможность единовременно получить стоимость недвижимого имущества. Однако, если у собственника нет потребности в большой суммы денег, этот недостаток легко преобразуется в достоинство.

Особенности аренды квартиры с последующим выкупом

Съем квартиры с последующим выкупом нельзя разделять на отдельные процедуры. Это одна сделка, которая подразумевает аренду конкретной недвижимости с постепенным вложением средств для ее выкупа. После полной выплаты стоимости квартиры, жилье регистрируется в собственность арендатора.

Почему следует уделять внимание именно такой сделке, а, например, не снимать жилье, копить деньги и после приобрести недвижимость на наличные средства или сразу же купить квартиру в ипотеку? Потому что:

• При аренде недвижимости наниматели платят только за съем жилья. В итоге даже при длительном проживании в конкретной квартире, арендатор никак не может претендовать на нее. Иными словами, в этом случае деньги от нанимателя просто «летят на ветер».
• Для оформления ипотеки требуется множество справок, подтверждение доходов; что не всегда возможно при неофициальном трудоустройстве. К тому же здесь у заемщика возникают обязательства перед банком, что неприемлемо для некоторых лиц.

Таким образом, аренда квартиры с последующим выкупом – индивидуальное предложение, нисколько не схожее с обычной сдачей жилья и ипотечным кредитом. Оно окажется идеальным вариантом для людей с «серой» заработной платой, имеющих черную кредитную историю и т.п.

Права и обязанности сторон

Договор об аренде квартиры с последующим выкупом составляется на длительный срок и подразумевает последовательную передачу крупной суммы денег. Поэтому в данном случае особенно важно составлять грамотный документ, в пунктах которого будут прописаны мельчайшие подробности сделки.

Так, в разделе «права и обязанности сторон» следует расписать требования к каждой из сторон договора. Для арендодателя будут уместны следующие обязательства:

• В указанные сроки и месте передать квартиру на пользование нанимателю помещения;
• Производить капитальный ремонт квартиры, заменять вышедшее из строя оборудование (в некоторых договорах этот пункт может быть прописан в обязанности арендатора);
• В течение договоренного периода после внесения нанимателем полной стоимости недвижимости составить и подписать договор купли-продажи;
• После подписания договора об аренде с последующим выкупом собственника недвижимости лишить возможности произведения любых манипуляций с квартирой: продавать, сдавать, дарить, обременять и т.п.

В свою очередь в обязанностях квартиросъемщика будет верным прописать такие пункты:

• Вносить платежи по договору в четко указанные сроки;
• Без просрочек оплачивать квитанции по коммунальным услугам;
• Использовать квартиру только для личного проживания квартиросъемщика и его членов семьи;
• Соблюдать правила безопасности, содержать помещение в надлежащем состоянии.

При этом согласно договору для нанимателя помещения должно прописываться главное право – отказ от дальнейшего съема и выкупа жилья. Только уведомить арендодателя о решении прекращения договорных отношений следует заблаговременно.

Ответственность сторон за неисполнение обязательств

Важно при совершении подобной сделки и наличие в договоре пункта с одноименным названием. Он позволит обезопасить стороны в случае неисполнения обязательств одной из них. Здесь следует подробно расписать, какие штрафные санкции, пени, последствия ожидают арендатора/арендодателя при нарушении пунктов договора.

Важно! На этот раздел договора следует уделить особое внимание: грамотное его составление позволит избежать многих рисков.

Риски сторон

При составлении договора об аренде недвижимости с последующим выкупом в первую очередь следует полагаться на честность и порядочность каждой из стороны сделки. Ведь при таком длительном сроке договора могут возникнуть различные непредвиденные обстоятельства. Например:

• Смерть собственника квартиры. Тогда наследники арендодателя могут заявить о своих правах по отношению к сдаваемой недвижимости. Но при грамотно составленном договоре закон будет на стороне нанимателя. Об этом говорит статья 617 Гражданского Кодекса России «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон».
• Заложение арендодателем квартиры под залог банка. Тогда в случае неуплаты долга заемщиком, кредитор имеет право забрать недвижимость в свою собственность. В итоге, арендатор, внося на протяжении длительного времени деньги за недвижимость, остается не с чем. Единственный вариант, как обезопасить себя от такой неприятности – договориться с наймодателем о регистрации себя в квартире (а лучше – прописать в ней несовершеннолетнего члена семьи). Имуществом с многочисленными жителями сложно заинтересовать банковские учреждения.

Представленные выше пункты – риски для арендатора. Но и для арендодателя могут возникнуть неприятные моменты: к примеру, резкое повышение стоимости квартиры. Тогда, вероятно, собственник помещения захочет увеличить цену в договоре: но это невозможно при отсутствии такой договоренности в пунктах договора. Подробнее: https://sovetipoteka.ru/arenda/arenda-kvartiry-s-posleduyushhim-vykupom