По общему правилу участие нотариуса при заключении сделки купли-продажи объекта недвижимости не требуется. Однако совершение сделки в стенах нотариальной конторы несет в себе определенные плюсы:
1. Законность сделки
Нотариальное удостоверение сделки предполагает контроль нотариуса за законностью сделки. Так, нотариус должен проверить: действительно ли продавец вправе произвести отчуждение имущества по договору, имеются ли какие-либо ограничения его права, обременения имущества или иные обстоятельства, препятствующие совершению договора купли-продажи, соблюдены ли данные условия. Пока такая проверка не проведена нотариус сделку не удостоверит.
Тогда как лицо без юридических познаний самостоятельно провести указанную проверку, если и сможет, то очевидно, не в полной мере, что влечет риск признания сделки недействительной с лишением вас квартиры.
2. Не нужно «добиваться» от продавца документов на квартиру
Раз нотариус следит за законностью сделки, значит, именно он потребует от продавца все необходимые ему документы на квартиру.
Тогда как вам продавец будет с большой неохотой предоставлять те же самые документы. Разумного объяснения «неохоты» продавца в предоставлении документов на квартиру покупателю найти сложно. Но данное явление широко распространено на практике. Обычно вас подозревают в каком-то «мошенничестве», просят объяснить «зачем вам документы, если перед вами действительный собственник». Аргументы типа «Я плачу вам несколько миллионов рублей и хочу убедится в вашем праве на квартиру» обычно продавцов не убеждают.
Здесь же продавец уже не сможет отказать нотариусу представить все необходимые документы, иначе сделка не будет совершена. Да, и, как правило, продавец доверяет нотариусу и спокойно предоставляет запрошенные последним документы.
3. Вам не потребуется идти в МФЦ за выпиской из ЕГРН
Ни одна сделка с недвижимым имуществом не может быть совершена до получения выписки из ЕГРН, что предполагает необходимость уплаты вами госпошлины, посещение МФЦ и потерю времени на ее получение.
При обращении к нотариусу именно он (нотариус) самостоятельно получит искомую выписку, не требуя предоставления ее от вас.
4. Документы на регистрацию в Росреестр передаст нотариус
Собственником квартиры вы станете только после внесения записи об этом в ЕГРН. Если такая запись не внесена, то вы не собственник даже в случае заключения договора купли-продажи квартиры и уплаты цены за нее.
Запись в реестр вносится на основании соответствующих заявлений продавца и покупателя, что предполагает обращение в МФЦ. В случае удостоверения сделки у нотариуса по общему правилу (если вами не заявлено возражений) именно нотариус передает документы для регистрации права собственности в Росреестр. Идти в МФЦ, стоять очередь вам не потребуется.
5. Регистрация перехода права произойдет в короткий срок
Если документы будут переданы нотариусом в электронной форме (наиболее часто встречающий способ обмена), то государственная регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов.
Тогда как если вы подадите документы в МФЦ, то срок регистрации перехода права составит девять рабочих дней с даты подачи документов в МФЦ.
Сокращение срока регистрации перехода права имеет огромное значение при совершении сделки и вот почему. Регистратор внесет запись о переходе права собственности только в том случае, если на момент проведения им проверки (НЕ на момент заключения Вами договора купли-продажи) отсутствуют препятствия для такой регистрации. Между тем такая проверка, как вы уже поняли, может быть проведена и на девятый рабочий день после того, как вы уже подписали договор, передали деньги. За это время могут появится обстоятельства, которые воспрепятствуют переходу права. Самое простое – на имущество будет наложен арест, и вы не можете стать собственником.
Поэтому в интересах покупателя сократить указанный временной лаг (существующий между моментом сдачи документов и регистрацией права) и/или передать деньги продавцу после регистрации права собственности за покупателем.
6. Ответственность нотариуса
Вы можете привлечь нотариуса к ответственности за ненадлежащим образом проведенную им работу при нотариальном удостоверении сделки. Ответственность нотариуса страхуется, что увеличивает ваши шансы на получение реального возмещения ваших убытков.
7. И еще один бонус
Участники гражданского оборота обычно понимают, что сделки, проведенные через нотариуса, всегда отличаются устойчивостью — просто так оспорить сделку и истребовать имущество у текущего владельца вряд ли получится. Значит, при прочих равных вы при продаже в будущем квартиры, приобретенной по нотариальной сделке, будете в более выигрышной позиции, чем продавец другой квартиры, получивший собственность на основании сделки, заключенной в простой письменной форме.
Итак, нотариальное удостоверение сделки внесет в себе одни плюсы при одном минусе – необходимость оплаты услуг нотариуса. Однако данная оплата не является запредельной, напротив, - вполне себе «посильной» в соотношении со стоимостью приобретаемой вами недвижимости.
В заключении следует отметить, что участие нотариуса существенным образом снижает (но не исключает) риск признания сделки купли-продажи недействительной / риск истребования у вас купленной квартиры. В отдельных случаях даже участие нотариуса не сможет вас спасти от указанных рисков. И, если в действиях нотариуса не было вины и проверка законности сделки была проведена им надлежащим образом, привлечь нотариуса к ответственности вы не сможете.