Этапы и шаги по сделке с долевой собственностью
Продажа доли в квартире обязывает собственника не только договориться с покупателем об условиях сделки, но и направить (вручить) уведомление другим дольщикам.
В общем виде алгоритм действий сторон состоит из следующих этапов:
- согласование условий договора, в том числе стоимость части квартиры (цену можно определить по взаимной договоренности);
- подготовка проекта договора;
- оформление уведомлений в адрес других собственников с указанием цены доли, предложение воспользоваться преимущественным выкупом;
- ожидание 30 дней, предоставленных на рассмотрение уведомления (если все остальные совладельцы откажутся приобретать долю и дадут ответ раньше 30 дней, можно сразу переходить к следующему этапу);
- удостоверение договора через нотариуса, так как для продажи долей это обязательное условие;
- направление документов на регистрацию в Росреестр (это может сделать сам нотариус, либо стороны сами подадут документы через МФЦ);
- получение выписки ЕГРН и зарегистрированного экземпляра договора, что подтвердит переход права собственности на долю.
Статья 250 ГК РФ запрещает менять стоимость доли в уведомлении для других совладельцев.
Если такой факт будет выявлен после регистрации в Росреестре, заинтересованные лица могут потребовать перевода прав выкупа на другое лицо. При сделке с несовершеннолетним собственником дополнительным этапом будет обращение в отдел опеки. Этот орган должен дать согласие на отчуждение недвижимости ребенка.
Документ оформляется, если интересы несовершеннолетнего соблюдаются, т.е. если на него приобретается равнозначное или лучшее жилье.
Юрист по недвижимости в Санкт-Петербурге +7 812 313-2-106
Какой пакет документов нужен для покупки доли?
В стандартный комплект бланков и форм входит:
- паспорта сторон;
- свидетельство о рождении на несовершеннолетних участников в возрасте до 14 лет;
- доверенность на представителей (если такой вариант участия в сделке выбрал покупатель или продавец);
- договор купли-продажи;
- правоустанавливающие документы на собственность (выписка ЕГРН, свидетельство о праве, договор, иные документы);
- уведомление о намерении продать долю с доказательством вручения или направления (эти документы проверит нотариус при удостоверении договора);
- нотариальный отказ от преимущественного права выкупа, чтобы сократить срок 30 дней на ожидание;
- заявление о регистрации;
- согласие на продажу доли ребенка;
- платежный документ об оплате госпошлины (в 2019 году ее размер составляет 2000 руб.).
Чем опасно приобретение доли?
При покупке части квартиры практически невозможно провести оплату через материнский капитал или ипотеку. Целью распоряжения маткапиталом является улучшение условий для проживания семьи, в том числе несовершеннолетних детей.
Только в исключительных случаях доля, приобретенная на всех членов семьи, позволит им реально вселиться в жилье, соответствующее учетной норме жилплощади, надлежащим условиям благоустройства.
Также наверняка будет вынесен отказ банка при совершении сделки через ипотеку. При ипотечном кредитовании банк получает недвижимость в залог, чтобы продать ее при возникновении задолженности у заемщика. В отношении долей процедура реализации через торги будет существенно сложнее. Поэтому банк обычно выдает такие кредиты под покупку отдельных квартир или комнат.
Покупка доли ради прописки — в чем подвох для покупателя?
Если размер доли не позволяет владеть жилплощадью, соответствующей минимальной санитарной норме, в регистрации будет отказано. Это связано с борьбой с «резиновыми» квартирами, так как наличие нескольких метров площади не позволяет фактически проживать в квартире.
Отказ в регистрации можно оспорить через суд. Однако и остальные собственники могут подать иски о переводе на них прав на микроскопическую долю с оплатой по кадастровой стоимости.