В одной из статей вскользь коснулся темы скорого ипотечного кризиса в России, вызванного ипотечным бумом. Затронул эту тему потому, что в рунете сейчас выходит огромное количество поверхностных, основанных только лишь на личных ощущениях, статеек. Далее в статье я по полочкам разберу каждый из элементов ипотечного кризиса, и сравню положения в США образца 2007 года и нынешней России.
1. Кредиторы
Кредитор - это тот, кто дает деньги на покупку жилья. Ипотечный бум в США привел к тому, что деньги на жилье кроме банков начали давали частные конторы. Появление большого количества подобных контор привело к падению качества оценки кредитоспособности. Ипотечный бум в РФ вызван в первую очередь субсидируемой ипотекой. В программу льготной ипотеки попали около 20 банков из 400, т.е. 5% банков. Просто сравните: сотни банков и частных кредитных организаций В США против 20 самых крупных банков в России. В каком случае отбор заемщиков будет более качественным, думаю, объяснять не стоит.
2. Заемщики
Заемщик - это тот, кто получает деньги на покупку жилья. Заемщиками в пик американского ипотечного бума были не только не работающие граждане США, но даже иммигранты из Центральной Америки (мексиканцы, пуэрториканцы т.д.) и самые натуральные бомжи. Из-за больших бонусов за каждую сделку агенты закрывали глаза на финансовую состоятельность своих заемщиков. В России же к заемщикам предъявляют требования:
- гражданство России, реже Украина и Беларусь
- трудовой стаж от 3 лет, реже от одного года
- стаж на последнем месте работы от 3-х месяц
- возраст заемщика 21-65 лет, реже более широкий диапазон
- наличие стабильного дохода, значительно превышающего ежемесячные платежи
- отсутствие большой кредитной нагрузки
Из этого можно сделать вывод, что средний заемщик по льготной ипотеке в РФ более платежеспособен чем в США 2007 года.
3. Кредиты
Рейтинг кредитов вытекает из двух предыдущих пунктов. В США недобросовестные кредиторы и несостоятельные заемщики породили огромное количество "плохих" кредитов. "Плохие" кредиты в США - это кредиты с рейтингом B. Рейтинг выглядит так: AAA-AA-A-BBB-BB-B, лучший рейтинг у AAA, худший - B. Такие кредиты еще называют субстандартными, т.к. к заемщику не предъявляют никаких требований и первоначальный взнос тоже не нужен. В России одним из главных условий является 20% первоначальный взнос (сейчас уже 10-15% у некоторых банков), который возлагает большие риски на заемщика. Получается и кредиты у нас гораздо более надежные, так как субстандартных кредитов в РФ на новостройки еще не дают.
4. ИЦБ
ИЦБ (ипотечная ценная бумага) - это облигация, выпущенная банком и обеспеченная платежами заемщиков по ипотечным кредитам. Банк продает ИЦБ инвесторам, чтобы сразу получить всю прибыль от кредита, т.к. есть вероятность, что процентная ставка ЦБ повысится, и придется выдавать новые кредиты деньгами, которые взяты под большой процент. Короче говоря банки с помощью ИЦБ уменьшают для себя риски. Чем ниже рейтинг кредита тем выше процент по ИЦБ. Крупные инвесторы не дураки, поэтому предпочитали более низкодоходные, но менее рисковые ИЦБ с рейтингами: ААА, АА и А. В США банки пошли на хитрость и объединили высокорейтинговые ИЦБ с "плохими" рейтингом B, дав им новое название "Ценные бумаги, обеспеченные долговыми обязательствами/CDO". Новым бумагам однако присваивали рейтинг AAA, несмотря на то, что те были обеспечены не только "хорошими", но "плохими" кредитами. А как известно надежность любого объекта держится на самом слабом элементе. И тут у нас ситуация тоже отличается от кризиса в США, так как на Московской бирже большинство ИЦБ имеет высокий рейтинг. А те самые CDO, которые у нас называются структурированными ИЦБ, составляют крайне малый процент от общего числа облигаций.
В итоге выходит, что ни по одному из пунктов ситуация с ипотечным бумом в США и России не совпадает, и кризиса ждать не стоит. А вот коррекция цен на рынке недвижимости может произойти с высокой долей вероятности, только навряд ли это приведет к кризису, т.к. в этом случае проиграют только заемщики, но не банки. Пишите в комментариях, если знаете случаи, когда ипотеку дали неплатежеспособным заемщикам.
Подписаться на канал можно ЗДЕСЬ