Очередная популярная среди инвесторов тема, вокруг которой всегда много споров - "покупать недвижимость или акции?". Давайте попробуем посмотреть на результаты за последние 15 лет. Сразу оговоримся, мы не претендуем на истину в последней инстанции.
Итак. Рассмотрим вариант с покупкой квартиры и сдачей ее в аренду. По данным IRN.ru, средняя цена за 1 кв.м. в Москве в сентябре 2005 г. составляла 56 533 руб. А в сентябре 2020 г. уже 186 636 руб. За 15 лет рост в 3,3 раза, впечатляет. Среднегодовой рост составил 8,29%, что уже не так впечатляет, похоже на средний годовой % по депозиту за те же 15 лет. Давайте по традиции пересчитаем на доллары. 30.09.2005 курс ЦБ 28,79 руб., т.е. 1 кв. м. стоил 1 964 долл. 30.09.2020 курс ЦБ 79,68 руб., т.е. за 1 кв. м. получаем 2 342 долл. За 15 лет среднегодовая доходность в долларах равна 1,12%. А это уже совсем не впечатляет, т.к. похоже, что это ниже среднего годового % по депозитам в баксах за 15 лет. Кому интересно, найдите данные по ставкам депозитов сами, у нашего поста другая цель.
Давайте разберем вариант покупки и сдачи квартиры в аренду. Покупаем 1 комн. квартиру 33 кв.м. (банально) в Москве в 2005 г. по цене 56 533 руб. за 1 кв. м. Сумма сделки 1,87 млн руб. Если верить архивным статьям, то средняя ставка аренды 1 комн. квартиры в то время была $625 (или 12 731 руб.). Т.е. за 1 год мы получим 152 770 руб., или 8,2% на инвестиции, что смотрится очень прилично сегодня. В наше время аренда такой «среднестатистической» квартиры 882 руб. за 1 кв. м. Т.е. предполагаем, что к 30.09.2020 аренда выросла до 29 106 руб. Используя среднегодовой рост аренды 5,67%, считаем ежегодные доходы от сдачи в аренду. Получаем итого за 15 лет доход 3,82 млн руб. Мы не будем вычитать налоги (по понятным причинам) и не станем оценивать ремонт, замену мебели, страхование, затопление соседей, простои, коммуналку и так далее. Берем сугубо идеальную ситуацию без расходов, без простоев. Продаем нашу квартиру за 6,16 млн руб. Итого получили за 15 лет 9,98 млн руб. Наша среднегодовая доходность на инвестиции 11,82% в рублях. Сами для себя можете прикинуть, насколько она упадет, если вычитать налоги и расходы.
Теперь мы рассмотрим акции. Мы в конце сентября 2005 г. берем наши 1,87 млн руб., обмениваем на доллары по курсу 28,79, получаем 64,8 тыс. долл. Не выдумываем ничего и покупаем ETF. Т.к. наш блог про high-tech инвестиции, то мы, естественно, покупаем ETF на NASDAQ Comp. Наш выбор - Fidelity Nasdaq Comp ETF (ONEQ). 30.09.2005 цена 1 бумаги $84,83. Таким образом, у нас в портфеле 763 бумаги ONEQ. Ничего не делаем, забываем на 15 лет, смотрим котировку 1 раз в мес. (почти по заветам Баффета). И вот 30.09.2020 продаем наши бумаги по $434 за штуку. Получаем 331 142 долл. Как видим, наша среднегодовая доходность 11,5%. Если забыть про валюту, мы примерно также заработали как и с квартирой (если вычитать налоги и расходы). Но теперь вспоминаем, что у нас доллары, а не рубли. Обмениваем по курсу, получаем 26,39 млн руб. На эти деньги мы можем купить ту же самую пресловутую квартиру за 6,16 млн руб., и у нас останется еще 20 млн руб. (еще на 3 квартиры). Среднегодовая доходность в рублях 19,3%. На этом примере вы видите, что вроде бы разница всего лишь 8%, но на горизонт 15 лет это уже 5-кратная разница в капитале.
Вы можете сказать, что мы некорректно сравниваем. Надо сравнить с недвижимостью в США. Давайте сравним.
Простите, не будем тратить время на поиски цен на квартиру в Майами в 2005 г. и прочее. В штатах всё проще, есть трасты недвижимости. Возьмем Vanguard Real Estate ETF, он позволяет инвестировать в индекс недвижимости США (MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index). 30.09.2005 цена $60,45, а 30.09.2020 – $78,96. Это среднегодовой рост 1,8%. Выплачивает солидные дивиденды 3,9% (по выплате за полный 2019 г.). Итого можно говорить про 4,7%, что лучше, чем результаты московской квартиры в баксах. При этом за тот же период индекс S&P 500 вырос с 1228,81 до 3385,87. Среднегодовая доходность 7%. Есть много ETF на S&P 500, для примера возьмем Vanguard S&P 500 index ETF (VOO). По аналогии, выплаты за 2019 г. примерно 1,7% дивидендной доходности. Т.е. очевидно, что #недвижимость за последние 15 лет хуже широкого рынка. С Nasdaq сравнивать нет смысла.
Как видно, за последние 15 лет стратегия покупки недвижимости и сдачи ее в аренду проигрывает по сравнению с простой покупкой ETF на индексы фондового рынка США. На наш взгляд, это логично, т.к. вы становитесь совладельцем крупных компаний. Ваши риски выше, поэтому выше и потенциальный доход. В последние 15 лет вознаграждение за риск было справедливым.
У недвижимости много адептов, мы не хотим задеть их чувства. Вы можете быть в корне не согласны с нашими выводами, мы уважаем ваше мнение и не собираемся вас уговаривать или пускаться в споры. Но не забывайте, что защитным активом недвижимость не является, например с декабря 2008 по декабрь 2009 она упала в цене почти на 25%.
Во-первых, естественно, что у каждого из нас с вами, дорогой читатель, свой выбор. Инвестиции - это не только #доходность, как ни странно. Есть еще множество факторов, которые обязательно нужно учитывать, принимая решения. Волатильность цены актива, денежные потоки (частота выплат), особенности владения, личные предпочтения и другое. Инвестиции должны быть комфортны. Если человеку не комфортно покупать акции, но при этом он хорошо себя чувствует, владея недвижимостью, именно так ему и надо поступать.
Во-вторых, есть много факторов на рынке. Профессиональный «охотник» за крутыми сделками может найти супер дешевый объект и заработать на нем в разы больше, чем в среднем по рынку. Например, если найдет человека, которому срочно надо продать квартиру, и он готов на серьезный дисконт, либо купив что-то «с молотка» на аукционе по продаже залоговой недвижимости. Мы не рассматриваем такие кейсы, только средние данные.
Что касается популярного аргумента про налоги, то сегодня вычет можно получать через индивидуальный инвестиционный счет (ИИС), а по обычному счету предусмотрено освобождение от уплаты НДФЛ, если вы владеете акциями более 3 лет. В данном аспекте привлектальность недвижимости и акций примерно одинаковая.
И всё же. Задумайтесь. До сих пор гораздо проще было инвестировать в высокотехнологичные компании и не тратить впустую время на сдачу квартиры в аренду, ремонт, покупку мебели, выколачивание денег из жильцов и прочие проблемы. Вы могли бы вместо того, чтобы брать ипотеку и работать на банки, вложить те же самые деньги в доллары, купить акции лидеров научно-технического прогресса, и по прошествии «срока ипотеки» (15 лет, например) купить не одну, а 4 такие квартиры. Вы скажете, что это рискованно, что #Nasdaq это пузырь. Уверяем вас, точно так же говорили 15 лет назад. На наш взгляд, гораздо более рискованно инвестировать в российскую сырьевую экономику. Но выбирать вам, конечно.
Полный список наших инвестиционных идей можно посмотреть в посте структура портфеля SUVE CM.
Ознакомиться с важной информацией о блоге можно здесь.
