Рассказываем, как оценить стоимость квартиры при ее продаже и не продешевить

Адекватная цена — один из залогов успешной продажи квартиры. Завысите цену — придется продавать квартиру годами, установите слишком низкую цену — потеряете деньги. Но как рассчитать эту самую «адекватную цену», если не доверяешь риэлторам и оценивать квартиры самостоятельно не умеешь?

Циан рассказывает про два способа, которые помогут вам самостоятельно оценить стоимость квартиры, без риэлторов и оценщиков.

Что влияет на стоимость квартиры

Единственно правильной цены для вашей квартиры не существует. Даже опытный риелтор может назвать только примерную стоимость. Это рынок: продавец хочет продать подороже, покупатель — купить подешевле. Поэтому цена недвижимости — всегда результат договоренности между ними.

На стоимость квартиры влияет много факторов, и даже у квартир на одном этаже в одной и той же новостройке цена может быть разной. Потому что из окон одной видно стройку или овраг, а из другой — стадион или парк.

На цену влияют:

• Район и его инфраструктура. Цену повышают зеленые зоны вокруг, доступность общественного транспорта и хороший вид из окна. Снижают: вредные производства, оживленная трасса под окном и специфические объекты вроде теплостанции.
• Тип и класс жилья. Например, квартира в сталинке с высокими потолками будет стоить дороже, чем похожая по площади, но со стандартными потолками.
• Планировка и количество комнат. Чем больше квартира и удобнее планировка, тем выше стоимость.
• Состояние квартиры и наличие ремонта. Собственники часто переоценивают важность дорогого ремонта: «Ну как же, у нас же дизайнерский проект!» На практике оказывается, что у покупателя другие вкусы. Обычно люди планируют начать ремонт сразу после покупки квартиры — под себя. Квартиру с эксклюзивным ремонтом в стиле барокко продать сложнее, а просто качественный ремонт прибавит к стоимости не более 10–15%.
• Этаж и наличие лифта, соотношение жилой и нежилой площади, наличие балконов и лоджий.

По этим параметрам можно рассчитать цену самостоятельно. Но если вы не риелтор, можете ошибиться — и тогда либо придется продавать квартиру целый год, либо получите за нее мало денег и понесете убытки. Да и риелторы указывают только примерную цену. Так что же делать?

Как рассчитать стоимость квартиры вручную

Вот порядок действий:

• Найдите на Циане 5–6 квартир в вашем районе, похожих на вашу. Чтобы убедиться в актуальности и достоверности, позвоните по объявлениям и узнайте подробности.

Допустим, у вас 2-комнатная квартира площадью 50 кв. м. Вы нашли объявления по 6 квартирам с такой же площадью от 8,5 до 11 млн рублей. Лучше подобрать квартиры похожей площади: чем больше квартира, тем ниже цена квадратного метра.

• «Сбросьте» от указанной цены от 2 до 15%. Продавцы часто завышают стоимость в объявлении, на случай если вдруг придется торговаться.
  
  Размер скидки зависит от состояния рынка: обычно просят скинуть от 2 до 15%. Это примерно 100–200 тысяч рублей.

Допустим, стоимость одной из похожих квартир — 10 млн рублей. От этой суммы отнимите 15%.

• Посчитайте среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе. Сначала посчитайте стоимость квадратного метра в каждой квартире. Отбросьте самую высокую и самую низкую цены, если они отличаются от других больше чем на 20%.

Допустим, у вас получились такие числа: 159, 160, 165, 168, 179 и 220 тысяч рублей за квадратный метр. Первый и последний варианты лучше отбросить, потому что они исказят результат. Складываем оставшиеся числа и делим на пять: средняя арифметическая стоимость квадратного метра — 164 400 рублей

• Посчитайте итоговую цену квартиры. Получившуюся цену квадратного метра умножьте на площадь своей квартиры.

Среднерыночная стоимость вашей квартиры — 8,22 млн рублей (164 400 рублей × 50 м).

Но гораздо проще рассчитать цену квартиры с помощью калькулятора Циан.

Как калькулятор от Циан.ру поможет рассчитать стоимость квартиры за пару минут

Этот калькулятор не просто подбирает 5–7 аналогов вашей квартиры, как при стандартной оценке. Вместо этого он анализирует сотни и тысячи похожих объявлений из базы Циан за последние 5 лет.

Никаких детальных анкет с десятками пунктов — чтобы узнать стоимость квартиры, от вас потребуются только адрес, количество комнат и общая площадь

В базе Циан — 2,5 млн объявлений. Методика расчета учитывает много параметров: тип дома, дату, историю объявления. Например, чем больше квартира в объявлении похожа на вашу, тем больше это объявление будет значить для расчета.

В результате вы получаете среднерыночную стоимость и возможный диапазон цен. Чем больше укажете сведений — тем точнее будет результат.

После расчета вы можете разместить объявление с фотографиями на Циан, чтобы оценить спрос на квартиру за конкретную цену. Будут идти звонки от риэлторов и покупателей — значит, спрос есть. Если звонков очень много — возможно, вы занизили стоимость. Ни одного звонка — стоимость, вероятно, завышена.

Хотите узнать стоимость своей квартиры без риэлторов и агентств? Листайте вниз или переходите на сайт, чтобы рассчитать цену квартиры в онлайн-калькуляторе от Циана.