Добрались до недвижимости. Недвижимость бывает разная.
Может быть, именно она спасет наши сбережения от кризиса, от обесценивания, от инфляции? Да, практически уже 30 лет недвижимость - эта надежная лошадка, спасает сбережения наших граждан от обесценивания. И, кто мог себе это позволить, скупал квартиры целыми подъездами. В прошлой заметке я отмечал, что за последние 18-20 лет вложения в недвижимость принесли доход приблизительно в два раза больший, чем валюта.
Но за последние годы и, даже месяцы, кое-что изменилось!
Рассмотрим условия для вложения в недвижимость:
1. Должны быть "серьезные" сбережения. По официальной статистике у половины наших сограждан их вообще нет, "от слова совсем". То есть народ перебивается, что называется, от зарплаты до зарплаты.
В нашем городе приличная комната стоит 1,5 миллиона. Однушку в адекватном районе можно купить за 3,5-4,5 миллиона.
Если сбережений нет можно использовать механизм ипотеки. Ипотека предусматривает первоначальный взнос и белый доход. По статистике около 20 миллионов трудоспособного населения работает у нас в серую или в черную. Таким заемщикам ипотека не грозит. Банки отсеивают этих клиентов по формальным соображениям.
С содержательной точки зрения на данный момент ипотека, как ни странно, выгодна. Никогда еще в современной России не было настолько дешевой ипотеки.
Но выгодна она будет только в том, случае, если мы уверены, что:
первое - наш доход сохранится на протяжении всего срока кредита и,
второе, что в российской и мировой экономике в это время не будет катастрофических событий!
Вероятность того, что за среднестатистический период ипотечного кредита в стране (около 15-17 лет) не произойдет либо критических событий с нашей занятостью, либо угрожающих событий в мировой (читай российской) экономике очень и очень мала. Поэтому большинство объективных и незаинтересованных экономистов не советуют влезать в ипотеку.
В случае резкого кризиса в мировой экономике возможно падение спроса на недвижимость, который вместе с переизбытком предложения на рынке недвижимости (небедные люди начнут сбрасывать инвестиционные квартиры подъездами, как раньше их покупали) приведет к резкому падению цен.
Таким образом стоимость недвижимости упадет, а долг по ипотеке никуда не денется. Такой сценарий вполне возможен.
2. Необходимо тщательно проверять и перепроверять юридическую чистоту предполагаемой сделки. Здесь может быть множество подводных камней, которые приведут к потере денежных средств и недвижимости, череде судов, потере времени и здоровья.
На вторичном рынке жилья хорошо проследить историю приватизации покупаемой квартиры, череду последующих за этим покупок и продаж, внимательно изучить предлагаемый вам договор купли-продажи недвижимости, договор ипотеки, договор страхования.
На первичном рынке риски тоже существуют, хотя они уменьшились за последний год в связи с внедрением "экскроу-счетов". Деньгами покупателей недвижимости застройщик не может воспользоваться до тех пор, пока полностью не построит и не сдаст объект. Деньги находятся на счете в банке, то есть, по сути, между застройщиком и покупателем в качестве гаранта чистоты сделки встает банк.
3. Необходимо помнить, что в кризис недвижимость становится пассивом, то есть требует дополнительных и немалых вложений: налог на недвижимость, квартирная плата, обслуживание, капитальный ремонт.
Подводя итог, можно сказать, что
А. Вложения в недвижимость приносят доход, зачастую превышающий инфляцию, но для этого нужны свободные средства для покупки и ее поддержания в приемлемом состоянии.
Б. Ипотека возможна только при гарантии того, что у вас на весь ее срок останется постоянный и достаточный доход.
В. Недвижимость в кризис становится пассивом и требует для своего обслуживания достаточных вложений. Активом она может стать в случае, если вы будете сдавать ее в наем, но это уже другая история.
Смотрите другие мои заметки как сохранить сбережения в кризис:
Как сохранить сбережения. Записки нищеброда. Часть 1.
Акции? Как защитить сбережения. Часть 2.
Валюта? Как сохранить сбережения. Часть 3.