Самый распространённый вопрос на сегодняшний день - что покупать сейчас, вторичку или новостройку. Забегая вперёд, я отвечу, все зависит от ваших целей и цели мы разберём чуть позднее.
Что самое важное? Прежде чем понять, вторичка или новостройка, надо вернуться на 1,5 года назад и понять, а как изменились правила игры, в которых вам сегодня приходится играть и в каких правилах игры существует сегодняшний рынок. До 1.07.2019, напомню, застройщики могли принимать денежные средства себе напрямую в компанию. И тогда они были заинтересованы как можно меньше взять кредит у банка на стройку и строить за счёт дольщиков. То есть они брали у вас беспроцентный займ, формируя это тем, что они прикрывали это договором долевого участия (ДДУ), договором инвестиции и т.д.
Что получалось? Чем более рисковые инвестиции, тем большую скидку давал застройщик. То есть на стадии котлована он рисовал цену 80 тыс за кв. м., даже если средняя цена по всему объекту должна была быть 110. Дальше он рисуя 80 привлекает первых инвесторов, потом поднимает до 90,чтобы показать, что не только растёт сам объект на стадии строительства, растёт и цена, чтобы остальные дольщики успели купить как можно выгоднее. Ближе к готовому он ставил цену 120 за метр, потому что здесь будет цена заградительной. Он хочет вас повлечь в котлован 2 корпуса, рассказывая, как все выросло.
Важно понимать, что рост рисовал сам застройщик и в некоторых случаях это совпадало с реалиями рынка, а в некоторых случаях это было собственное решение застройщика и он становился банкротом. То есть важно понимать, что главным в росте цены объекта недвижимости всегда будет хозяин. Будь то одна квартира, где есть частный собственник, или будь то ЖК, где ценой управляет хозяин. Нет никакого рынка, который формирует цены. Люди-толпа, они формируют лишь то, что увидели в округе.
Теперь, что произошло в июле 2019 года. Поменялись правила игры. Банки заинтересовались финансовыми пирамидами застройщиков, поэтому если те хотели дальше продавать на стадии строительства неготовое жилье, то теперь они не имеют права строить на свои, они обязаны взять деньги в кредит в банке.
Второй очень важный момент, что застройщики должны деньги, которые дают дольщики, завести на спецсчет банка, в последствии его назвали эскроу-счет, и они будут там.
Из чего складывается прибыль застройщиков? Из цены продажи минус цена себестоимости + условия банку по кредитованию. Получается, что прибыль, которая лежит на эскроу-счету, он сможет забрать через год-два, и то при условии, что её не съест инфляция.
Поэтому застройщики сказали, какой смысл нам давать скидки инвесторам ранней стадии, если тем более деньги на стройку мне выдал банк. Поэтому скидки нет, и появилась сразу конечная цена. То есть застройщики сразу стали продавать по некой конечной стоимости.
А как им определить конечную стоимость? Сейчас об этом поговорим. Теперь важный момент, кто исчез у нас с рынка:
- спекулянты и инвесторы, их осталось немного ;
- те, кто понимал, что не потянет готовое.
Они смотрели на новостройки, потому что на ранней стадии они могли купить дешевле, а сейчас готовое жилье стоит иногда даже дешевле, чем у застройщиков. Застройщики сейчас ставят заградительную цену, потому что они не знают по какой цене они дальше будут вообще продавать этот проект в будущем. И они говорят так, дальше возможно сделаем скидку и впоследствии они и будут давать скидки. То есть Поменялись правила игры. Если раньше скидки были на ранней стадии на котловане, то сейчас по эскроу-проектам, скорее всего скидки будут на финальной стадии и стоит ожидать их гораздо позже.
Теперь, о чем идёт речь. Цену недвижимости всегда определяет стоимость локации. Этому прямое доказательство Новая Москва. В этом году продажи там повалились, почему? Потому что новая Москва раздулась до предельной стоимости объектов локации. И при цене 160 за метр 2-х комнатной квартиры и при цене 190 за в однокомнатных квартирах, продажи встали, и у застройщика по сравнению с 2019 годом продаж в новой Москве на 20% меньше. Почему? Потому что люди говорят, уж за эти деньги я пойду в старой Москве покупать те же самые новостройки по 200 тыс, чем я буду жить здесь за мкадом в картофельных полях по 170-190. Это доказательство того, что каждая локация имеет свою предельную стоимость.
И вот теперь мы переходим к целям. Если ваша цель жить сейчас здесь и в нормальной комфортной недвижимости, то самое страшное, что за словом вторичка, вы представляете себе какой-то грязный подъезд, жилье после бабушки и т. д. Но вторичкой называется любой объект, оформленный в собственность. В каждом жилом комплексе, где бы вы хотели жить, можно порыться и найти новую квартиру в которой никто не жил.
Второй важный момент, новостройка когда вы в неё заезжаете, 2-3 года вы живёте в аду, а в комплексе, который постоял 3-5 лет, вы знаете 3 важных вещи:
- как работает управляющая компания ;
- кто ваши соседи ;
- как в реале выглядят вид из окна.
И самое главное, вы можете получить скидку.
А теперь о скидках. Почему же со вторички сегодня купить выгоднее, чем новое жилье. Потому что застройщик ставит цены с запасом. А теперь представим, что наш вторичник, который продаёт квартиры в тех же корпусах более ранней стадии ЖК, в которой вы хотите купить, заходил по цене в 2017 году намного меньше, чем сейчас. И он уже заработал. Даже если он продаёт вам недвижимость в новой Москве по цене 150 за м, то вы должны понимать, что этот человек заходил по цене 110-120 за метр, и свое он уже забирает.
То есть инвесторы более ранней стадии, которые сейчас выскочили на рынок охотнее идут на дисконт по отношению к цене застройщика.
И сегодня мы видим, что даже в новых комплексах можно купить недвижимость на 7-10% дешевле от того, что вам даёт отдел продаж застройщика.
Важно помнить, что если вы сейчас арендуете жильё, повелись на ставку 6,5%,потому что вам кажется, что она более выгодна, вы за 2 года что живёте в арендном жилье, сожрёте практически все, что вы сэкономили на более низкой ставке. Поэтому зачастую за счёт завышения цены у застройщика, сегодня все льготы по ипотеке съедаются этим рынком. Поэтому подумайте, потому что сегодня можно получить ипотеку по ставке 8,5% но за счёт скидки и за счёт более раннего въезда, вы все равно экономите. Вот это и есть разница понимания потребности.
Или например ваша цель вложить сейчас деньги, убрать их с депозита под 5-6% и пусть оно сдаётся, лежит в твёрдом бетоне. Так какой смысл вообще смотреть новый ЖК, ведь арендатору не хочется жить в долбежке и сверлежке, поэтому 2 года вы ждёте, ещё год вы ремонтируете квартиру и ждёте арендатора, который согласится пожить в новостройке со всеми его неудобствами. Теряя 3 года, вы теряете 15% прибыли, которую вы недополучили, если бы вы сейчас вложили в готовое жилье и сразу с первого дня сдали его в аренду.