Сегодня в России сложилась парадоксальная ситуация: с одной стороны, всех пугает самоизоляция, экономический коллапс и, как следствие, рост безработицы и грядущее обнищание населения. С другой стороны, спрос на покупку недвижимости бьет все рекорды. Так, по данным сайта «Из рук в руки» в октябре рост интереса пользователей к объектам недвижимости вырос на 26,37%. Почему так происходит, и чего нам ждать в дальнейшем?
РЫНОК НА ПОДЪЕМЕ
По данным Росреестра, число сделок в области купли-продажи недвижимости сегодня бьет все рекорды. При этом наибольший рост показало количество зарегистрированных договоров долевого участия: в августе 2020 года была подана 71 тысяча заявлений о регистрации ДДУ, что на 43% больше, чем в августе 2019 года. Сегодня в Росреестр в среднем ежедневно поступает порядка 5 тысяч заявлений на регистрацию ДДУ.
Уверенный рост показывает и регистрация ипотеки: в августе 2020 года ведомство приняло 322,8 тысячи таких заявлений, что на 28,3% больше, чем в августе 2019 года. Более того, с января по август 2020 года в общей сложности было зарегистрировано более 1,93 миллиона ипотек, что на 2% выше, чем в прошлом году.
Также в августе 2020 года было зарегистрировано 374,9 тысячи переходов прав на вторичном рынке жилья, что на 18,3% больше, чем в аналогичном периоде 2019 года.
По мнению экспертов эта ситуация говорит о восстановлении российского рынка недвижимости. Замерший ненадолго из-за пандемии, этот рынок сегодня не только полностью восстановил утраченные позиции, но и уверенно бьет новые рекорды. Интерес людей к сделкам с недвижимостью подстегивается сразу несколькими факторами.
Во-первых, сыграло свою роль понижение процентной ставки по банковским депозитам до 3,5-4,5% годовых – при такой ставке держать деньги в банке стало просто невыгодно, банковский процент не покрывает ни темпы инфляции, ни колебания курса доллара и евро. Поэтому те россияне, у которых есть определенные сбережения, спешат вложить их в недвижимость, чтобы деньги попросту не «сгорели». Еще одной причиной того, что вкладчики стали массово уходить из банков, стал принятый весной 2020 года закон, согласно которому с 2021 года доходы по депозитам, суммарно превышающим 1 миллион рублей, будут облагаться подоходным налогом 13%.
Кстати, именно люди, решившие забрать деньги из банков, по данным исследования, проведенного сайтом «Из рук в руки», существенно поддержали спрос на вторичное жилье комфорт-класса и на загородные коттеджи.
Во-вторых, в 2020 году в России изменился порядок начисления материнского капитала: с 1 января 2020 года он положен и за первенца. Эта сумма сейчас составляет 466 617 рублей. При рождении второго ребенка сумма вырастает до 616 617 рублей – таким образом, семье, получившей маткапитал на первенца, за второго ребенка доплатят еще 150 000 рублей. На выплату 616 617 рублей также могут рассчитывать семьи, в которых появился третий и последующие дети - если ранее они не получали материнский капитал (например, если первые два ребенка появились до его введения). Разумеется, молодые семьи, получившие эти выплаты, стремятся с их помощью улучшить свои жилищные условия.
И, наконец, в-третьих, 16 апреля президент Владимир Путин дал старт специальной льготной ипотечной программе со ставкой 6,5% на весь срок кредитования. Эта программа стала основным пусковым механизмом для роста сделок на первичном рынке недвижимости. По данным Росреестра, с 17 апреля по 1 октября 2020 года в России зарегистрировано 86 759 сделок по программе льготной ипотеки под 6,5%. Уже в мае в ведомстве было оформлено 9 286 подобных сделок. Летом этот показатель стабильно рос и достиг уровня 20 тысяч сделок в месяц в августе и сентябре.
Большинство сделок по программе льготной ипотеки под 6,5% заключено в Приволжском федеральном округе (21 374). Здесь регионами-лидерами стали Республика Татарстан (3 508), Республика Башкирия (3 055) и Республика Чувашия (2 763).
На втором месте по количеству сделок по программе – Северо-Западный федеральный округ (18 874). Здесь наилучшие показатели у Санкт-Петербурга (11 975) и Ленинградской области (3 568). На третьем месте – Центральный федеральный округ (14 923). Здесь лидируют Воронежская область (3 565) и Москва (3 280). Четвертое место занимает Южный федеральный округ (14 420). Здесь наибольшее количество сделок – в Ростовской области (6 666) и Краснодарском крае (5 513).
На пятой позиции – Уральский федеральный округ (7 474). Наилучшие показатели у Челябинской (2 342), Тюменской (2 207) и Свердловской областей (1 806). На шестом месте – Сибирский федеральный округ (6 657). Здесь программа больше всего набрала популярность в Алтайском (1 735) и Красноярском крае (1 323).
Следом идут – Северо-Кавказский (2 090) Дальневосточный федеральный округа (947). Так, в СКФО регионами-лидерами стали Ставропольский край (1 837) и Республика Северная Осетия – Алания (247), а в ДФО - Приморский край (366) и Амурская область (146).
ВЫГОДНАЯ ИНВЕСТИЦИЯ
Как утверждает исследование, проведенное сайтом «Из рук в руки», льготная ипотека открыла заманчивые перспективы для самых разных категорий людей. Так, многие покупатели, изначально планировавшие покупку квартиры в самых дешевых районах, смогли позволить себе более респектабельный вариант. Некоторые семьи, изначально с трудом рассчитывавшие набрать денег на «однушку», благодаря льготной ипотеке решились на «двушку». Кто-то сумел отселить в отдельное жилье подросших детей, перевезти поближе родителей или перебраться из дальних пригородов в крупные города. Существенно выросло число жителей отдаленных регионов, которые долгое время снимали жилье в Москве или Питере, а с помощью льготной ипотеки смогли, наконец, купить собственное жилье. И, наконец, многие люди воспользовались дешевыми жилищными кредитами, чтобы купить квартиры для сдачи в аренду – доля таких сделок, по данным «Из рук в руки», в разных регионах выросла на 10–15%.
По данным исследования «Рынок недвижимости в России в июле-августе: бурный рост активности вместо снижения», проведенного аналитическим отделом Сбербанка «СберИндекс», количество выданных за последние летние месяцы ипотечных кредитов возросло на 44% по сравнению с прошлым годом. При этом доля новостроек в ипотечных сделках выросла до 31%, в то время как в 2019 году лишь 20% сделок приходилась на первичный рынок
Рост покупательского спроса неминуемо привел к росту цен на недвижимость. Сильнее всего растут цены на первичном рынке. Так, в последние летние месяцы рост цен на новостройки достиг 6,2%. Среди лидеров – Хабаровский край (18,9%), Калининградская область (18%), Алтай (17,6%).
По мнению экспертов IRN.RU, цены на недвижимость остаются практически единственным макроэкономическим индикатором, уверенно растущим в 2020 году: так, столичные новостройки с начала 2020 года период прибавили в цене от 5 до 14%, в зависимости от сегмента.
Однако и на вторичном рынке Москвы цены не стоят на месте. Хоть льготная ипотечная программа на «вторичку» не распространяется, но и ставки по «обычной» ипотеке благодаря уменьшению ключевой ставки ЦБ опустились почти до 8% годовых. Влияет на спрос, а значит, и на цены на вторичном рынке и рост стоимости новостроек. Цена метра на вторичном рынке жилья Москвы к октябрю увеличилась на 4,6% по сравнению с концом 2019 года. Причем недорогое жилье, всегда пользующееся повышенным спросом, дорожают особенно быстро. Так, по данным IRN.RU, сильнее всего – на 6,8% - подорожали современные панельные дома с комфортной планировкой. На втором месте (+ 5,9%) – старые «панельки» с маленькой кухней. Менее всего прибавили в цене квартиры в монолитных домах комфорт-класса – они подорожали всего на 2,7%.
По мнению большинства экспертов, высокий спрос на недвижимость сохранится и в 2021 году. А значит, цены на «квадраты» неминуемо продолжат расти. Поэтому сейчас, в эпоху низкой ключевой ставки ЦБ и льготной ипотеки на новостройки, самое время покупать квартиры – особенно для тех, кто и так планировал это сделать в недалеком будущем.
СТРАХОВКА ОТ ПОТЕРЬ
Самый главный страх тех, кто размышляет об ипотечном кредите – это потеря работы. Особенно сильно это волнует людей старшего возраста, которым даже в более сытые времена зачастую было непросто найти работу. Однако постепенно, с появлением механизмов защиты заемщиков от различных рисков, эти страхи постепенно уходят в прошлое.
На сегодня разработано несколько законных способов решения проблем с кредитом в случае потери работы.
1. Кредитные каникулы, то есть отсрочка выплаты долга на период от месяца до года. Во время такой отсрочки требуется выплачивать только проценты, при этом размер кредита не меняется. Кредитные каникулы станут хорошим выходом для тех, кто рассчитывает быстро найти работу или иной источник доходов.
2. Программа реструктуризации долга, то есть соглашение между банком и заемщиком, меняющее схему платежей, если условия, на которых был выдан кредит, не могут быть соблюдены. Этот способ актуален для тех, у кого уже есть просроченные выплаты. Потеря работы служит веским основанием для реструктуризации долга и позволяет выплатить банку накопившиеся долги, получить более выгодные условия для уплаты оставшейся суммы кредита и при этом избежать пеней и штрафов.
3. Страховка от потери работы. При заключении соответствующего договора страховая компания берет на себя обязательство перечислить заемщику ту денежную сумму, которая необходима, чтобы ежемесячно гасить обязательства по кредиту. Всю ипотеку страховая за вас не погасит – как правило, в договоре прописываются выплаты в течение 6–12 месяцев. Этого времени вполне хватит, чтобы решить проблему с работой. Однако следует учитывать, что увольнение по собственному желанию, по соглашению сторон или из-за нарушения трудовой дисциплины не считается страховым случаем.
4. Банкротство, которое можно оформить через суд, если долг по кредиту превышает 500 тысяч рублей, а просрочка выплат составляет более 3 месяцев. Если суд признает вас банкротом, все штрафы и пени за просрочку выплат будут аннулированы, а специально назначенный финансовый управляющий поможет вам распродать ваше имущество, чтобы вырученными деньгами оплатить долг по кредиту.