Рано или поздно настанет момент, когда в Вашем многоквартирном доме начнется капитальный ремонт. Это достаточно сложный процесс, включающий в себя планирование, определение исполнителя, разработку проектной документации, непосредственно работы по капитальному ремонту, приемку выполненных работ. Как не ошибиться на различных этапах – расскажем ниже.
Для начала, рассмотрим, что же понимается под капитальным ремонтом. Согласно нормам действующего законодательства, капитальный ремонт представляет собой замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Согласно статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, в капитальный ремонт включаются следующие работы:
- разработка проектной документации;
- ремонт фундамента, подвала фасада, крыши;
- ремонт или замена инженерных систем: сетей теплоснабжения, водоснабжения и канализации, газоснабжения, электрических сетей;
- если в доме есть лифты, то они ремонтируются или меняются (при достижении предельного срока эксплуатации), также ремонту или замене подлежит и лифтовое оборудование.
В дополнение к этому перечню региональные власти могут определить иные работы, которые финансируются за счет взноса на капитальный ремонт.
Стоит отметить, что в настоящее время работы по капитальному ремонту выполняются не одновременно, а распределены по периодам в зависимости от ряда факторов, в том числе износа конструктивных элементов дома. Это все прописывается в региональной программе капитального ремонта, которая с определенной периодичностью актуализируется.
Итак, какие же основные ошибки при капитальном ремонте дома?
Неправильно определен перечень работ. Например, в перечень работ по капитальному ремонту включены работы, относящиеся к содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома: частичный ремонт напольного покрытия, замена водосточных труб. Избежать этого достаточно просто – стоит всего лишь изучить региональные нормативные документы, в которых приведен исчерпывающий перечень работ по капитальному ремонту.
Ошибочно определена периодичность работ. Проще говоря, планируются к выполнению не первоочередные и необходимые мероприятия. Например, вместо ремонта протекающей крыши планируется выполнить работы по замене инженерных коммуникаций. Во избежание подобных ошибок проводится мониторинг состояния жилищного фонда и корректировка программ капитального ремонта. В случае, если решение о начале капитального ремонта принимается не региональным оператором, а самими собственниками, то стоит заказать обследование конструкций дома, либо ознакомиться с результатами мониторинга.
Выбор неопытной или недобросовестной организации. Даже несмотря на то, что при проведении конкурса на выполнение работ по капитальному ремонту многоквартирного дома одним из требований к участнику является наличие опыта соответствующих работ, нередко победителем оказывается организация, у которой такой опыт как раз отсутствует или минимален. К чему такое может привести – срыв сроков работ, необходимость поиска новой организации, расторжение договора. Поэтому, к процедуре отбора стоит подойти очень тщательно. Но не все так плохо, на рынке достаточно компаний, обладающих серьезным опытом по выполнению таких работ. Например, ООО «СМК Прогресс» выполнила работы по капитальному ремонту более 50 домов в городе Казани.
Отсутствие или недостаточный контроль за ходом работ. Важно не только найти достойную организацию, но и контролировать ход выполнения работ. Тем более, что в соответствии с законодательством, такой контроль могут вести не только уполномоченные органы (жилищная инспекция, региональный фонд капитального ремонта и местные власти), но и муниципальные депутаты и сами жители.
Формальная или чересчур тщательная приемка работ. Бесспорно, когда речь идет о приемке капитального ремонта, мелочей быть не должно. Но и не стоит каждую мелочь раздувать во вселенскую проблему, так как увлекшись поиском мелких недостатков, вполне возможно упустить из виду крупные.
Мы рассмотрели основные ошибки, которые бывают при выполнении капитального ремонта многоквартирных домов. Теперь вы знаете, как избежать ряда подводных камней и минимизировать риски при капитальном ремонте.