Говорят, что хорошие грамотные инвестиции – игра в долгую. Еще говорят, что недвижимость — это хороший защитный актив. Давайте посмотрим?
Если бы вы купили квартиру в Москве, предположим, в 2004 году, даже на относительной окраине, например в Орехово-Борисово, там, где теперь метро Шипиловская, вы заплатили бы ориентировочно 9 млн. руб. Или порядка 320 000 долларов США (!!!). Да, да, средневзвешенный курс на тот год был порядка 28 рублей за доллар. А даже малогабаритная, 64-метровая, трехкомнатная квартира в девятиэтажном панельном доме 70-х годов постройки рядом с Борисовскими прудами, ядерным реактором МИФИ, полями мелиорации Марьино и факелом Капотни неподалёку, обошлась бы вам в более, чем 4000$/кв.м. Просто тогда действительно был дефицит предложения и 4000$ — это была минимальная цена для квадратного метра в столице.
Кстати, недвижимость тогда оценивали исключительно в долларах.
И вот прошло 16 лет. Теперь «Крым наш», но тот же Президент, практически те же лица в политике, в управлении. И та же самая квартира сегодня, в 2020 году дико должна была бы подорожать. Ведь инвестиции в недвижимость в столице – хорошая инвестиционная стратегия, не так ли?
Но ой и упс! Рыночная цена той самой квартиры, точнее, цена предложения, еще до дисконта, получаемого в процессе реальных торгов, не превышает 9,5 млн руб.
9 млн. рублей в 2004 году при курсе рубля относительно доллара 1/28 и 9,5 млн. рублей (до торгов), через 16 лет при курсе рубля уже под 80 относительно доллара. Замечательные инвестиции! Прекрасная отрицательная доходность. В долларах мы потеряли порядка 200 000 (!) И даже с учетом того, что все эти 16 лет мы с вами получали бы рентный доход от аренды данной квартиры, не платили бы налоги, коммунальные платежи и не делали бы ремонт, эти инвестиции принесли бы нам убыток более 50% в абсолютных величинах в долларовом эквиваленте.
Некорректно считать в долларах, скажет кто-то. Предпочитать французское вино отечественному, носить импортную одежду, а не фабрики «Большевичка», ездить на Лексусе, а не на жигулях и отдыхать в Альпах — это нормально, а считать в долларах некорректно? 😊
Очнитесь, хоть зарплату и начисляют в рублях, но тратите вы в основном на те товары и услуги, которые изначально произведены в долларах, евро или юанях. Но даже, если смотреть на средний уровень зарплат, прожиточный минимум и эффективную покупательскую способность на указанном промежутке времени, станет понятно, что инвестиции в недвижимость в России, принесли явный и ощутимый убыток. И совсем вам захочется плакать, если сравнить с возможной доходностью за тот же период времени, с другими, весьма доступными инструментами. С тем же фондовым рынком США.
А что сейчас? Статистика ЦИАНА о некоем росте цен на недвижимость на призрачные 1,8% во втором квартале 2020 года в отдельных городах России и на отдельные сегменты недвижимости, вас вдохновляет? Вот теперь-то точно пора бежать за льготным кредитом, скажете вы?
И вас не смутит тот факт, что армия безработных растет, реальные доходы населения падают, перекредитованность и просрочки по всем видам кредитования – на исторических максимумах, как и доля пустующих помещений «стрит ритейла» на центральных торговых улицах городов?
Интересно, насколько вы были «голодны» в отношение недвижимости, что единственная ваша мечта – о собственном жилье любыми целями? Если есть льготная ипотека, значит необходимо было броситься ее получать? И пускай не было денег на первоначальный взнос, вы возьмете потребительский кредит. И вас не смутит тот факт, что рынок явно перегрет, а ваши доходы висят на волоске. Насколько же сильную мечту нужно иметь, чтобы идти на такие жертвы?
Сложно объяснить, что толкает россиян взять ипотеку на недвижимость, которая уже завтра имеет все шансы потерять 20% в цене. Это сродни «инвестициям» в новый автомобиль. Как только вы выехали из салона, он сразу потерял 20% стоимости.
Ну, если вы так привыкли к мысли о том, что недвижимость — это хорошо с точки зрения инвестиций, почему вы не покупаете недвижимость на аукционах? Нет, не на аукционах в РФ, где все так же «прозрачно», как и в российской политике, а на аукционных европейских площадках, онлайн аукционах недвижимости США, ведь там вы найдете дефолтную недвижимость и стартовые цены зачастую на 30, 40% ниже рыночных аналогов. Да и рентная ставка в этом случае будет номинирована в евро или долларах. Возможно, Греция, Италия? Ну, не одному же «вечернему м***ну» иметь недвижимость на озере Комо, тем более что сейчас есть реальный шанс найти там дефолтную недвижимость на онлайн аукционе со стартовой ценой, сопоставимой со стоимостью шести соток в ближайшем Подмосковье.
Если так хочется инвестировать в недвижимость, заглядывайте к нам в раздел «агрегатор аукционов», там уже собраны предложения с аукционов недвижимости Греции, Италии и США и список стран будет только расширяться.
Но вопрос не в том, как найти недвижимость для инвестиций, а в том, как выйти из инвестиций в недвижимость, в которой вы уже потеряли более 50% вложенных средств при подсчете в долларах.
Ответьте на вопрос: сколько вы потеряли на инвестициях в российскую недвижимость, если считать в долларах?