Краснодарский рынок особенно специфичен в плане всевозможных ухищрений, большой спрос на жилье в совокупности с предложением рождает огромную конкуренцию, в результате чего риэлторам, агентствам по недвижимости, а также застройщикам и подрядчикам приходится прибегать практически к любым средствам, чтобы заманить потенциального покупателя. И чтобы не попасть на их уловки и пройти благоприятный путь от выбора к покупке я и решил написать данную статью (речь сейчас пойдет о базовых моментах на которые стоит обратить внимание, мы не будем рассматривать все варианты которых приличное множество, также данная статья не коснется интересов инвестирования):
Перед самой покупкой (если вы уже определились с примерным районом) вы обычно посетите известные сайты объявлений (как правило есть самый известный и 1-2 около него, остальные не на слуху и имеют низкую популярность) и конечно вы начнете с поисков наиболее выгодных предложений, которых будет огромное множество, даже можно будет поверить, что раз их так много, то по-любому что-нибудь найдете. Вот здесь и будет первая ошибка: 95% рынка это риэлторы/агентства причем половина несуществующие или давно проданные квартиры (опытный риэлтор сразу по фотографиям поймет соответствуют ли они дому/локации или нет, т.к. фотографии и данные часто не совпадают с действительностью). Вот пример:братите внимание на площадь комнаты, она очень приличная, на вид квадратов 35+ примерно, но если обратить внимание на расположение, то это обычный блочный дом, где максимальная площадь комнаты 19,5 кв.м.! Значит проходим мимо! Реальная стоимость двухкомнатной квартиры с подобной площадью и с простым ремонтом в этом доме 3800т.р.
И таких примеров можно приводить огромное множество, часто вижу как знакомые, подбирающие себе вариант, начинают мне слать подобные красивые объявления, но в результате приходится их разочаровывать. То этажность не соответствует фотографиям, то витражного остекления в этих домах нет, в общем причин расстройства может быть много.
- Допустим вы потратили некоторое время, поняли что к чему и вдруг наткнулись на подходящий вам вариант, продает собственник, но есть одно НО, ценник больше чем вы ожидали! Обычная реакция - ищем дальше, в этом и есть ваша вторая ошибка. Мой совет такой, находим низ рынка по нужному вам району и верх рынка, выбираем из середины и выше, ниже рассматривать, только потратить время впустую. Либо самый оптимальный (если район еще строится): смотрим примерный ценник у застройщика и добавляем сверху, мы ведь ищем уже готовое жилье, и вперед! Вот еще один пример:
Ценность данной ситуации заключается в том, что перед вами собственник, с фамилией в договоре, с ним проще договариваться, вы экономите очень приличные деньги на риэлторских процентах и закладных, о которых покупатель как правило не знает, лучше морально прийти к мысли, чтобы доплатить ему, чем потом еще больше заплатить риэлтору. Из собственного опыта аналогичная сумма риэлторской комиссии закладывается по договоренности с продавцом сверх требуемой за квартиру суммы (не стоит удивляться, что у риэлтора эта квартира внезапно стала дороже), например комиссия 50т.р. + столько же будет заложено в сумму квартиры, итого будьте добры расстаться с 100т.р. А если речь идет о трехкомнатной квартире, то минимум 200т.р. и более (8 из 10 риэлторов поступают именно так).
Есть еще отдельная категория продавцов - подрядчики, юристы и люди не всегда являющиеся юристами выступающие от имени подрядчиков, ничего плохого в этой схеме нет, кроме дополнительных рисков и ваших страхов, потому из-за отсутствия вашего опыта данную категорию не рассматриваем.
- На самом деле потратить 2-3 дня для обзвона максимального количества объявлений и несколько дней погулять по району можно, получить 1-2 собственника (в лучшем случае, т.к. риэлтору или "другу семьи" ничего не мешает назваться собственником) и начать с ними диалог (все предложения приехать в офис и подписать ни к чему не обязывающий договор пропускаем мимо).
- Напоминаю о главном - фамилия в договоре! Я часто сталкивался с ситуацией когда мне, как собственнику квартиры, звонил потенциальный покупатель, договаривался о сумме, прочих моментах сделки, но в результате приходил с риэлтором и платил дополнительные деньги ему, просто чтобы быть в чем-то уверенным. На самом деле риэлтор ничего не гарантирует и ничем вас не подстраховывает! Потому рекомендую вместе с собственником обратиться в любое агентство по недвижимости и заплатить за юридическое сопровождение сделки, это будет гораздо дешевле!
Минусы данного поиска заключается в том, что вам придется потратить приличное количество времени на ненужные разговоры, получить множество негатива, понять что вроде бы поиски тщетны, но я уверен, что вы обязательно добьетесь своего! Главное если нашли собственника/инвестора не бояться этого, суметь осознать, что вам крупно повезло и это дорогого стоит, ведь это Краснодар, заплатить риэлтору всегда успеете!)