С ростом цен в 2020 году на квартиры в Сочи и переходом многих на дистант, начал увеличиваться спрос на частные дома комфорт класса. Зачастую, стоимость такого дома на побережье площадью 80-135 кв.м на земельном участке 3-4 сотки близка к затратам на покупку квартиры S = 40-60 кв.м., поэтому всё большее число людей смело принимают решение в пользу собственной загородной недвижимости.
С чего начать свой выбор, какие районы Сочи рассмотреть и как оптимизировать затраты на покупку? Это важные вопросы именно для города-курорта и попытка быстро сориентироваться на месте, как правило, грозит перерасходом средств, а также выявлением в перспективе скрытых недостатков объекта и его географического расположения.
Большинство покупателей представляют такой идеальный домик своей мечты у моря:
- 2 этажа площадью +/- 150 кв.м.,
- ровный рельеф участка 5-10 соток с фруктовым садом;
- конструкция дома в 90% случаев монолитно-каркасная;
- вид на море, горы и близость хорошего пляжа;
- централизованные сети: газ, вода, электричество 3ф/380В;
- близость центра и идеальная дорога к дому;
- благоприятное окружающие и доброжелательные соседи;
- буйная субтропическая растительность и свежий морской бриз;
- акустический комфорт в удалении от шумных авто и жд трасс;
- близость магазинов, ресторанов, прогулочных аллей;
- ценовой диапазон 7-10 млн.₽
Я согласен, это вполне нормальный средне-статистический запрос, который можно реализовать в большинстве регионов России (за отсутствием моря). Для Сочи эта задача решается путем исключения и сокращения большинства пунктов! Можно, конечно, постараться найти вариант близкий к нашему идеалу, но цена такого дома будет стремиться к +/- 50 млн.₽ (на фото-1 показан похожий пример). Далее постараюсь сделать акцент на некоторых районах и деталях, из которых складывается итоговая стоимость объекта.
Тема объёмная, поэтому разделю на несколько частей. Сегодня расскажу о районе Сочи, который привлекателен для малоэтажной частной застройки и имеет, на мой взгляд, ряд веских преимуществ перед остальными. Это село Сергей-Поле, которое административно почему-то относится к Лазаревскому району, хотя время в пути по современному шоссе до центра Сочи занимает 7-12 минут.
История горного села уходит корнями глубоко в прошлое, и мало кто знает, что обозначает его интересное название. А дело было так... До 1913 года эти земли принадлежали французу по происхождению, участнику Крымской войны, капитан-лейтенанту Сергею Полю. 304 десятины (1 десятина = 1.09 га) этих земель выкупили армяне у вдовы офицера Елены Степановны Поль. В 1930 г. был организован колхоз "Красный путиловец" и заложены сады, табачные плантации, а позднее и плантации чая.
Местность хороша своей легкой транспортной доступностью центра Сочи и видовыми характеристиками, как на побережье, так и на горные цепи. Прямое расстояние (на дельтоплане) до моря 3-6 км. Ближайшие открытые пляжи расположены на Мамайке и в Дагомысе. Плотность застройки умеренная, по сравнению с другими районами, то же самое можно сказать и про стоимость земельных участков (пока они изредка здесь находятся, в отличие от центрального района).
На что важно обратить внимание:
- Редкая (даже не каждый год) и непродолжительная (1-3 дня) вероятность обледенения дорог в зимний период (январь-март), т.к. местность расположена на возвышенности. Дорожные службы четко контролируют это на федеральной трассе и проводят необходимые мероприятия, но выезды на второстепенные дороги могут оставить без внимания.
- Встречаются оползневые участки. Этот момент актуален для многих районов Сочи. Требуется консультация специалиста в данной области.
- На большинстве участков есть уклон, что ведет к серьёзному удорожанию строительства при подготовке дренажной системы и выходе на нулевую отметку. В некоторых случаях, затраты на эти работы достигают 75% от общей сметы. Это самый распространенный "подводный камень" у "молодых" частных застройщиков.
Есть готовые отдельно стоящие объекты с интересными архитектурными формами и участками большей площади. Такие дома имеют ряд преимуществ в виде приватности расположения, отделки под ключ, подключенных и функционирующих инженерных сетей, возможности покупки в ипотеку.
Продолжение следует. Ставьте свою оценку и задавайте вопросы.
★ По вопросам покупки звоните по телефону:
📞 +7(928)45-99-511
📞 +7(912)64-90-002 (whats app)
Андрей Коровяков, эксперт по недвижимости в Сочи
Продолжение здесь: Часть-2