Пользование квартирой возможно либо по праву собственности, либо по найму. Приобретя квартиру, человек становится ее владельцем, снимая - нанимателем.
Когда в качестве собственника выступает муниципалитет, то это – социальный наем. В случае, когда наниматель и наймодатель - граждане, речь идет о договоре найма квартиры между физическими лицами.
Если Вы не хотите прибегать к услугам агентства недвижимости, а составить соглашение самостоятельно, обязательно прочитайте эту статью!
Содержание договора найма
Гражданский кодекс РФ, которым регулируются правила договора найма квартиры, не содержит его обязательной формы. Такая бумага составляется в произвольной письменной форме.
Чтобы учесть все нюансы в договоре найма должны содержаться следующие обязательные нормы.
Формальные признаки
- · фамилия, имя, отчество квартиранта и собственника, их паспортные данные;
- · дата и место (наименование населенного пункта) составления договора;
- · точный адрес сдаваемого жилья (населенный пункт, улица, номер дома и квартиры);
- · подписи обеих сторон с расшифровкой.
Обязательные условия договора найма квартиры
- · описание квартиры- целиком или комната, ее площадь;
- · период, на который заключается договор;
- · сумма и сроки внесения оплаты;
- · указание на строго целевое использование жилья.
❗️Важно: особое внимание в соглашении уделите положению о целевом использовании жилого помещения! ❗️Это требование гражданского законодательства. Сдача на возмездной основе жилья для иных, кроме проживания, целей является арендой. Если жильцы откроют в Вашей квартире пошивочный цех, у Вас должно быть зафиксированное обязательство об использовании жилья только по назначению.
И еще несколько тонкостей
- По закону наймодатель должен передать жилье в пригодном состоянии - отразите это в договоре. Если есть какие-то технические неполадки, изъяны в состоянии стен, потолка, дверей, сантехники и т.д.- укажите во избежание недоразумений!
- Отдельно пропишите обязательства сторон по оплате коммунальных услуг (электричество, водо-, теплоснабжение). В данной части действует свобода договора - весь пакет услуг или их часть может оплачиваться любой из сторон.
- Целесообразно составить опись предметов мебели и иных вещей, находящихся в квартире, а также имеющихся у них дефектов.
- По Гражданскому кодексу РФ капитальный ремонт жилья возложен на наймодателя, текущий - на квартиранта.
Таким образом, в договоре указываются основные его условия, права и обязанности обеих сторон. Договор составляется в двух экземплярах - подлинниках, по одному хранится у каждой стороны.
Сроки и расчеты
✅ Максимально возможный срок заключения договора найма между физическими лицами составляет 5 лет.
✅ Иных правил не предусмотрено, период найма определяется желанием сторон: от 1 дня до 5 лет. Помните, что срок найма является существенным условием договора.
❗️Важно: Договор найма на срок более 1 года подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре (ст. 674 ГК РФ)!
Зачем это нужно? Таким образом осуществляется госконтроль за временной передачей прав пользования жильем. Кроме того, налоговые органы имеют возможность предъявить к наймодателю требования об уплате налогов за ведение коммерческой деятельности.
В связи с этим, если Вы не хотите тратить время на оформление регистрации в государственных структурах, возможно ежегодное переоформление договора.
Цена договора также устанавливается по обоюдному соглашению, как и сроки расчета. Вы вправе самостоятельно определить какая сумма, за какой период пользования жильем и в какие сроки будет оплачена.
Передача денежных средств оформляется распиской, в которой указываются:
- · сумма;
- · дата передачи средств;
- · период, за который произведена оплата.
Наймодатель может единовременно попросить определенную сумму в качестве залога сохранности имущества, своеобразную страховку на случай его порчи. Если никаких случаев порчи имущества не зафиксировано, то эти средства возвращаются по истечение договора найма. На практике, сумма такой страховки равна размеру ежемесячной арендной платы.
Порядок и основания расторжения договора найма
Наниматель квартиры имеет право на расторжение договора без объяснения причин. Правда, предупредить об этом собственника он обязан за три месяца.
Владельца жилья может расторгнуть договор исключительно в судебном порядке при наличии строгих правонарушений со стороны нанимателя, а именно:
- · просрочки платежа более, чем на полгода. Если срок найма менее 6 месяцев, то в случае неоплаты более, чем два раза по истечению очередной даты платежа;
- · если действия квартиранта или его членов семьи привели к порче, утрате имущества;
- · в случае использования жилья не по назначению.
Если принято решение об обращении в суд, наймодатель, готовит исковое заявление, в котором указывает:
- · сведения об истце и ответчике;
- · описание действий ответчика, нарушающих установленные договоренности;
- · копию договора найма;
- · суть иска – просьбу о прекращении договора.
К заявлению целесообразно приобщить договор найма и доказательства нарушений: фотофиксацию разрушений, свидетельские показания и т.д.
Грамотное составление договора с уточнением перечисленных характеристик позволит избежать ненужных споров в ходе и после использования помещения.