Особенности покупки недвижимости в Таиланде
В Таиланде, как и в других странах Юго-Восточной Азии, продавать землю иностранцам запрещено законодательством. Но закон предоставляет возможность иностранным инвесторам приобретать виллы, дома и квартиры в личную собственность в кондоминиумах. Однако средства на приобретение квартиры, должны быть ввезены в страну из вне. Это должно быть подтверждено особым документом ТТ3 (Tor Tor 3), который выдает банк Таиланда.
Прежде чем заняться покупкой дома или квартиры в Таиланде, необходимо тщательно изучить рынок недвижимости. Это можно легко сделать с помощью печатных СМИ или интернета. В Таиланде покупку следует совершать через агентство по недвижимости, предварительно просмотрев его регистрационные документы и разрешение на работу. Лицензий на риэлтерскую деятельность в Таиланде нет.
При желании, оформление покупки дома или квартиры можно провести и на расстоянии. Для этого покупателю, для связи с агентством и подписания необходимых документов, потребуется электронная почта и услуги экспресс-почты.
Покупка квартиры иностранцами в полную собственность производится согласно Акту o Кондоминиумах №4 от 2OO8 года. Акт выдвигает условие: совокупность всей площади принадлежащей иностранцам при покупке квартиры в кондоминиуме не должна превышать 49%. То есть, общая площадь дома или квартир, принадлежащих иностранцам в кондоминиуме, не должна быть больше 49% всей площади здания. Только при таком раскладе, иностранцы в Таиланде могут оформить квартиру в полную собственность.
Согласно тайскому законодательству, иностранный инвестор должен отвечать хотя бы одному из требований:
- Частное или юридическое лицо, ввезшее в Таиланд иностранную валюту для приобретения квартиры в кондоминиуме.
- Частные лицо, которое постоянно проживает в Таиланде.
- Частное лицо, которое приглашено в Таиланд Управлением по Инвестициям.
- Юридическое лицо, которое зарегистрировано в Таиланде, но подпадает под классификацию, согласно Земельного Кодекса, как иностранное.
- Юридическое лицо, владеющее разрешительным документом от Управления по Инвестициям.
Первое требование, для приобретения жилья в кондоминиуме, наиболее доступное, так как в этом случае, необходим только законный ввоз в страну иностранной валюты и иностранный паспорт.
На основании Земельного Кодекса, иностранцы имеют возможность приобрести в Таиланде в полную собственность дом.
Однако, согласно статье 86 этого закона, прав владеть землей, у иностранцев нет. Но согласно Земельному Кодексу, возможно альтернативное решение этого вопроса: землю можно в аренду взять на 9О лет или оформить ее на тайскую компанию. В первом случае, документально оформляется долгосрочная аренда земли. Документ, позволяющий владение землей, составляется, обычно, сроком на 30 лет и предусматривает последующее его двойное продление. Итого, аренда земли возможна на 90 лет.
Из-за простоты процедуры по оформлению долгосрочной аренды, этот вариант предпочитают многие иностранные покупатели. К тому же, создание компании – уже более сложная манипуляция. Земля берется в аренду у юридического или физического лица, которые являются ее собственниками, и оформляется документально в Земельном Управлении. Сумма за 30-летнюю аренду земли оговаривается и согласовывается с владельцем, и затем вписывается в договор.
Как дополнительная гарантия надежности, Земельный Кодекс позволяет оформлять документы на пожизненное пользование всем тем, что лежит на поверхности арендованного земельного участка. Долгосрочная аренда, считается безопасной схемой, но для большей надежности, рекомендуется арендовать землю не у физических и юридических лиц, а непосредственно у государства.
Надо отметить, что аренда земли и ее покупка в денежном эквиваленте отличаются в считанные проценты. Застройщики коттеджных домов не заинтересованы в долгосрочной аренде на землю, поэтому почти все дома иностранные инвесторы оформляют на «тайские компании». Принцип купли-продажи, в этом случае, такой. Иностранный покупатель, владеет компанией, а компания – является непосредственным собственником дома. Чтобы компания считалась тайской, по законодательству Таиланда, иностранному юридическому лицу должно принадлежать в ней не более 49% уставного капитала и не менее 51% – тайцам.
Несмотря на это, Земельный Кодекс не воспрещает иностранцу вести полный контроль над деятельностью компании. Поэтому, необходимо тщательно подойти к правильной регистрации и оформлению всех документов на компанию. Это даст гарантию на право результативного контроля над компанией. Необходимо знать, что управление и владение тайской компанией, требует выполнения налоговых обязательств, что влечет за собой дополнительные расходы и ответственность.