Из чего состоит работа риелтора?

Я не люблю все эти риелторские пережитки "всё включено", "в 3% входит всё-всё-всё", так как на вопрос "А что конкретно будет делать агентство?" риелторы сыпятся. Наша команда старается создать такие условия, при которых сделка становится максимально прозрачной.

Из чего же состоит ежедневная работа риелтора (на примере взаимодействия с лояльным клиентом, решившим КУПИТЬ жилплощадь):

• Аналитика рынка. Здесь есть варианты:

1. За чем следить (например, поиск свежих выгодных предложений под клиента, общий срез стоимости квадратного метра по районам)
2. Относительно чего строить аналитику (например, динамический рост цен за квадрат жилой площади в России - это аксиома. Если в рублях считать. А относительно доллара? Так себе актив, так?)

• Обзвон контактных лиц по подходящим объектам, чтобы актуализировать предложение и выявить возможные нюансы, которые могут возникнуть по ходу сделки
• Просмотр подошедших вариантов лично или с клиентом, уточнение особенностей, прощупывание возможности торга

• Проверка понравившихся вариантов на юридическую чистоту сделки:

1. Неузаконенные перепланировки;
2. Банковские или судебные обременения;
3. Банкротство физических и юридических лиц;
4. Наличие пожилых владельцев;
5. Наличие несовершеннолетних собственников.

• Запрос на одобрение ипотеки (подбор выгодной программы)
• В случае недостаточности первоначального взноса для получения ипотеки, расчет завышения (согласование условий с покупателем, продавцом, оценочной компанией и банком)
• Подбор выгодной страховой компании, которая аккредитована в выбранном банке (здесь стоит рассказать, что когда список, который предоставляют в самом банке, состоит только из вариантов, работающих с банками за откат, при этом в полном списке аккредитованных страховых компаний встречаются просто невероятно выгодные условия)
• Согласование условий задатка и его возвращения обеими сторонами сделки, внесение денежных средств под расписку продавца (в случае ипотечной сделки, чтобы подтвердить уже совершенную частичную оплату первоначального взноса, расписка должна быть составлена в соответствии с регламентом выбранного банка)

• Запрос всех необходимых для безопасного выхода на сделку документов по квартире:

1. Правоустанавливающий документ (свидетельство о регистрации или свежая выписка ЕГРН);
2. Договор основания (ДКП, ДДУ, справка ЖСК, договор цессии, договор уступки прав требования);
3. Паспорт собственника(-ов);
4. Кадастровый или техпаспорт, чтобы убедиться в отсутствии перепланировки;
5. Справка формы 9, чтобы убедиться в отсутствии зарегистрированных лиц;
6. Архивная справка формы 9 - зарегистрированные лица за всю историю квартиры;
7. Справка формы 12 - скрытые собственники (лица, снятые с регистрационного учёта, в связи с осуждением к лишению свободы, с признанием безвестно отсутствующим, по иным причинам на основании решения суда, с выездом в стационарные организации социального обслуживания; несовершеннолетние лица, снятые с регистрационного учёта, в связи с выбытием в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей; лица, снятые с регистрационного учёта, в связи с призывом на военную службу и не возобновившие регистрацию в данном жилом помещении);
8. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным и любым другим коммуникационным услугам;
9. В случае, если объект покупался у юридического лица (в том числе у застройщика), сбор первичных платежных документов;
10. В случае, если объект приобретался по договору ЖСК, справку от председателя о полной выплате пая.

• Подбор проверенной оценочной компании, аккредитованной в выбранном банке
• Согласовать договор дарения со всей мебелью и техникой, которые продавец оставляет в квартире
• Запрос реквизитов продавца
• Составление проекта ДКП в соответствии с условиями банка покупателя (если используется ипотека)
• Согласование условий сделки со всеми прямыми (покупатель, продавец) и косвенными участниками сделки (банк, сейфовое хранилище, нотариус, росреестр, мфц)
• Согласование ДКП со всеми прямыми и косвенными участниками сделки
• Согласование, в какие сроки произойдет передача ключей
• Согласование пакета документов для раскрытия аккредитива или ячейки
• Контроль одобрения объекта в банке (если используется ипотека)
• Согласование даты сделки + предварительная запись
• Транспортная логистика по всем передвижениям в день сделки
• Уточнение полного пакета документов, который нужно иметь с собой обеим сторонам сделки
• Проверка каждого документа перед подписанием клиента в Банке, Нотариусе, сейфовом хранилище, МФЦ
• Отслеживание статуса регистрации права собственности
• Получение зарегистрированного ДКП, свежей выписки ЕГРН
• Снятие показаний всех счётчиков + контроль оплаты коммунальных услуг, относительно даты перехода права собственности
• Подписание акта приёма-передачи, передача ключей новому собственнику
• Предоставление в банк или хранилище полного пакета документов для раскрытия аккредитива или ячейки
• Повторить всё заново с новым клиентом :)

И это мы еще не рассмотрели вариант сделки по доверенности или при участии органов опеки, а может, это жилье еще только строится, и понадобится договор цессии и согласие застройщика на проведение уступки прав требования. И вообще, здесь был конкретный лояльно настроенный к агенту покупатель. Иногда клиента нужно искать, иногда клиента хитропопо уводит конкурент.

Уважаемый читатель, стало понятнее, почему такая услуга стоит гораздо дороже 5 копеек? :) Оставь под статьёй свой комментарий, если остались вопросы!

А для риелторов просто хочу напомнить: еще раз взгляните на этот список и никогда не работайте без подписанного договора на оказание услуг! Добро пожаловать в мою команду (СПб)!

Если вы еще не читали о том, ЗАЧЕМ становиться риелтором, предлагаю к прочтению эту статью!