Риэлтор, юристы и нотариусы проверяют недвижимости и её продавца по стандартному сценарию. Запрашиваются правоустанавливающие документы, выписка ЕГРН, ЕЖД, сведения о банкротстве, дееспособности и т.д.
Можно долго изучать документы на собственность и искать сведения о продавце на сайтах судов, но, если у предыдущих владельцев квартиры есть какие-либо претензии, или есть проблемы с законностью проведённых ранее сделок, практически всегда это отразится на покупателе такой квартиры, т.е. на конечном собственнике.
Избежать чьих-либо правопритязаний можно по истечению срока исковой давности. Но, во-первых, данный срок начинает исчисляться с того момента как истец узнал о нарушенном праве, а, во-вторых, он восстанавливается.
Существует способ минимизации рисков покупателя, им почти никто не пользуется. Чтобы довести до конца проверку квартиры перед её покупкой, следует совершить ряд трудозатратных действий. Но после их окончания, можно считать, что недвижимость полностью проверена, а покупатель подстрахован максимально.
Если продавец является не первым собственником недвижимости, следует заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости с переходами права. Из неё вы узнаете сколько всего было владельцев недвижимости.
Далее необходимо взять у всех предыдущих владельцев квартиры заявление, что у них нет претензий по прошедшим сделкам. Заявления также следует взять у супругов. А в случае наследства, то у всех наследников призываемой очереди.
Таким образом покупатель оградит себя от претензий предыдущих хозяев. Но следует учесть, что отказ от права невозможен, пункт 2 статьи 9 Гражданского кодекса РФ - "отказ от осуществления принадлежащих прав не влечет прекращения этих прав". Поэтому, у прошлых собственников всегда могут обнаружиться новые обстоятельства.