Программу субсидированной ипотеки под 6,5% планируется продлить до 1 июля 2021-го года. Пока окончательное решение не принято, но в отрасли в положительном решении не сомневаются.
На рынке недвижимости сейчас – ажиотажный спрос. 90% ипотечных кредитов было выдано по новой программе.
В чем ее суть? Государство субсидирует банки, что позволяет им предоставлять самые низкие в истории России проценты по ипотеке.
Казалось бы, бери и покупай. Особенно с учетом того, что хранить деньги в рублях сейчас максимально невыгодно. Проценты по депозитам у нас тоже теперь рекордно низкие и не перекрывают инфляцию.
Почему я решила для себя не пользоваться этим щедрым предложение и что, собственно, не так с ипотекой по господдержке?
Цены на жилье
Начнем с самого главного – цены на недвижимость в этом году рекордно взлетели. По прогнозам экспертов, новостройки до конца года подорожают на 12-15%. Но это среднее значение по всей стране. В некоторых городах подорожание составило 30%. И эти города – не Москва и Петербург, с традиционно дорогим жильем, а регионы, где ликвидность недвижимости находится под большим вопросом.
В сегменте недорогого жилья, которого продается лучше всего, подорожание особенно заметно и практически полностью «съедает» выгоду от льготной ипотеки.
Эти льготы – не для вас
Программу субсидирования запустили не для того, чтобы людям было проще купить жилье, а для того, чтобы поддержать строительную отрасль. Ее интересы в России традиционно лоббируют с размахом – неудивительно, это практически единственная промышленная сфера с максимальной долей отечественных промтоваров. Если встанет строительство – сотни тысяч людей потеряют работу, поэтому ее интересы важны. Но что это значит для покупателей недвижимости?
Льготную ипотеку на вторичку взять нельзя. А ведь цены там, чаще всего, ниже, как ниже и риски.
Преференции застройщикам
Не все знают, но 2 апреля 2020-го года было выпущено Постановление Правительства № 423. Согласно нему в период нарушения сроков передачи объектов долевого строительства не включится период со 2.04.2020 до 1.01.2021 года.
Что это значит?
Что ваш застройщик может просто не строить дом в этот период и не получит за это никаких санкций. То есть, продление сроков сдачи новостройки на более чем полгода, абсолютно легитимно.
Опасности перегретого рынка
Чем вся эта ситуация грозит покупателям? В первую очередь, неизбежным спадом на рынке.
Высокий спрос – не вечен, как и государственные субсидии, и деньги покупателей. Нужно ли говорить, что в условиях посткарантинной экономики денег мало и в бюджете, и у людей?
Через полгода программа завершится, высосав все свободные деньги у тех, кто хотел купить жилье. И рынок недвижимости неизбежно встанет. Новых покупателей не будет, спрос на жилье упадет, а цены могут рухнуть.
Для тех, кто покупает квартиру в инвестиционных ценах, это грозит потерей денег. Возможно, продавать недвижимость придется с существенным дисконтом.
Но гораздо хуже, что в условиях обвалившихся продаж у застройщиков могут начаться трудности. А это грозит срывом сроков сдачи и эпидемией «долгостроев».
Также ажиотаж на рынке опасен тем, что меняет поведение покупателей: провоцирует брать, что есть и не дает время на раздумья. Вы уверены, что ваша квартира в новостройке будет таким же выгодным приобретением?
Помимо этого, есть еще самый худший сценарий – тотальный обвал рынка недвижимости, который вполне реален. Если экономика не восстановится, то люди потеряют доход и не смогут обслуживать свои ипотечные кредиты. А с низким спросом на рынке недвижимости, они не смогут выйти из ипотечной истории даже в ноль.
Как это будет выглядеть на практике?
Семья покупает квартиру в ипотеку – застройщик задерживает ее сдачу. Один из членов семьи теряет доход. Раньше из такой ситуации можно было выйти, продав квартиру по переуступке. Но когда закончится период льготного кредитования, покупателей может банально не найтись. Или ее придется продать с серьезным дисконтом.
Если количество людей, потерявших возможность платить по ипотеке, превысит критическую массу, цены на недвижимость рухнут. Ипотечники могут остаться и без жилья, и без денег. В самом плохом сценарии – с долгами перед банками. А это повлечет системный кризис банковской отрасли.
Что в сухом остатке?
Нынешняя ликвидность жилья в новостройках – искусственная. Она не поддерживается реальным платежеспособным спросом. Например, рынок аренды находится в кризисе, и не растет, напротив, сжимается.
Доходы населения – падают и положительной динамики тут не наблюдается.
Если вы хотите купить квартиру – 10 раз подумайте. Гораздо надежней будет перевести сбережения в доллары и подождать.