Год назад Антон взял в ипотеку квартиру в новостройке. Несколько месяцев строительство шло по плану и вдруг остановилось. Сайт проекта больше не обновлялся, с площадки исчезли рабочие, в офис строительной компании не дозвониться. В соцсетях появились сообщения, что, скорее всего, компанию признают банкротом.
Антон в ужасе. Банкротство означает, что его дом так и не достроят, верно? Он остается без квартиры, зато с огромным кредитом! Что делать?
Ситуация действительно сложная, но не нужно паниковать. Даже если компанию объявили банкротом, у дольщика есть шансы получить готовую квартиру или вернуть деньги. Главное — знать свои права и не медлить.
Что такое банкротство?
Строительная компания может быть признана банкротом по решению суда, если у нее нет денег платить по счетам. Например, подрядчикам или банку, где она брала кредит.
Для фирмы-банкрота суд назначает конкурсного управляющего. Он составляет список кредиторов — поставщиков, банков, дольщиков и определяет очередность выплат. Все имущество компании будет распродано, а вырученные средства пойдут на погашение долгов.
Как узнать о проблемах застройщика?
Прежде всего нужно следить за ходом строительства, например, на сайте Наш.Дом.рф. Сюда стекается вся информация о новостройках. Если на портале не появляются ежемесячные фотоотчеты (положенные по закону), это уже повод потребовать объяснений у застройщика.
Узнать о процедуре банкротства можно из нескольких источников:
- от конкурсного управляющего — он должен сообщить всем кредиторам по почте в течение 15 дней после своего назначения;
- через сайт газеты «Коммерсантъ»;
Как защититься от банкротства?
Для этого создана система эскроу-счетов, ставшая обязательной с 1 июля 2019 года. Более подробно мы писали о ней в этой статье.
Напомним коротко суть: деньги за будущую квартиру дольщик и банк, который выдает ипотеку, кладут на специальный счет. Строительная компания получает доступ к этим средствам ТОЛЬКО после того, как передаст готовую квартиру покупателю. Если же она объявлена банкротом, то дольщик и банк могут забрать вложенные средства обратно.
Покупатель квартиры при этом получает ровно ту сумму, которую вложил. Но ведь за время неудавшегося строительства он успел заплатить банку внушительные проценты по кредиту. Вернуть их невозможно? Возможно!
Выплаченные проценты компенсирует новая программа «Возврат процентов» от Страхового Дома ВСК и Банка ДОМ.РФ. Оформить страховку «Возврат процентов» можно одновременно с заключением кредитного договора в Банке ДОМ.РФ.
Что делать, если квартира куплена «по старинке», без эскроу-счета?
Антон приобрел квартиру в ЖК, который начал строиться до 1 июля 2019 года. Требование об эскроу-счетах на него не распространялось — покупатели рассчитывались с застройщиком напрямую. Поэтому получить компенсацию Антон может только через арбитражный суд и конкурсного управляющего.
Первое, что ему нужно сделать, — попасть в реестр кредиторов. Для этого в течение 3 месяцев с того момента, как получил уведомление о банкротстве, он должен отправить управляющему пакет документов: заявление, копии договора о долевом участии (ДДУ), платежных документов и паспорта.
Антон может потребовать назад свои деньги или претендовать на квартиру. Свой выбор он должен прописать в заявлении.
Дольщик хочет получить квартиру. Какие варианты существуют?
Все зависит от того, на каком этапе строительства дома случилось банкротство.
- Дом введен в эксплуатацию и покупатели даже успели подписать с застройщиком акт приема-передачи. Тогда нужно обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании за дольщиком права собственности.
- Если ЖК еще не готов, но для дольщиков в приоритете — получить квартиру, тогда дом могут достроить. Это могут сделать сами дольщики, создав ЖСК; другой застройщик, которому суд передаст имущество и обязательства банкрота. Или компенсационный фонд — туда по закону застройщик должен перечислять по 1,2 % от стоимости каждого ДДУ. Фонд включается в процедуру банкротства и принимает решение, что выгоднее и дешевле — закончить строительство или выплатить дольщикам денежную компенсацию.
Дольщик претендует на денежную компенсацию
Антон выбрал деньги. На то, как скоро их вернут, влияет порядочность застройщика-банкрота.
- Застройщик отчислял проценты в компенсационный фонд. Тогда Антон может на сайте фонда подать заявление на выплату возмещения. Дольщику выплатят рыночную стоимость его недостроенной квартиры (сумма не может быть меньше той, которую он отдал строительной компании). Средства поступят на его счет в течение 10 дней.
- Застройщик не делал отчисления в компенсационный фонд. Тогда покупатель получит свои деньги после продажи имущества банкрота. К сожалению, дольщики относятся к третьей очереди кредиторов, и вырученных средств на всех может не хватить.
Что происходит с ипотекой при банкротстве?
Ее придется выплачивать, ведь это дольщик, а не застройщик брал кредит у банка. В ДДУ Антона был пункт о залоге права требований. Это означает, что деньги, полученные от компенсационного фонда или продажи имущества строительной компании, пойдут в первую очередь банку на закрытие ипотеки. Если будет какой-то остаток, его перечислят Антону.
Можно ли застраховаться от банкротства застройщика?
Да, если следовать некоторым рекомендациям:
- тщательно проверять застройщика (учредительные документы, историю строительства, сотрудничество с компенсационным фондом и т. д.) и саму новостройку (разрешение на строительство, проектную декларацию, аккредитованные банки);
- отдавать предпочтение ЖК, которые строятся по системе эскроу-счетов. Тогда вернуть деньги будет проще;
- оформить страховку, особенно если есть ипотека. Она не помешает даже тем, кто покупает квартиру через эскроу-счет. Таким дольщикам при банкротстве застройщика вернут только первоначальный взнос, но не проценты по кредиту. В случае Антона только за 1 год они составили 400 тысяч рублей.
Программа «Возврат процентов» от Страхового Дома ВСК и Банка ДОМ.РФ поможет дольщику извлечь максимум из непростой ситуации. Она компенсирует те проценты, которые он успел заплатить банку. Оформить страховку «Возврат процентов» можно одновременно с заключением кредитного договора в Банке ДОМ.РФ.
Узнайте подробности о программе «Возврат процентов» и других видах страхования недвижимости на сайте ВСК или по телефону: 8-800-775-77-51.
Что еще интересного почитать на канале:
Забрали квартиру купленную в ипотеку (банк тут ни при чем). Что делать?
Страхование квартиры от пожара, потопа и пр. Сколько стоит и как работает?