Всем доброго времени суток.
Сегодня предлагаю обсудить вопрос необходимости обращения к юристу при приобретении недвижимого имущества (квартиры, дома, дуплекса и т.д.) на нескольких наглядных примерах из реальной практики.
ситуация 1. Есть условный покупатель Н., есть условный продавец Б. и есть условное риэлторское агентство А.
Н. решил приобрести себе дом. Ездит по городу по тем районам, которые ему нравятся, просматривает объявления о продаже домов на соответствующих Интернет-ресурсах, интересуется у знакомых.
Находит себе дом, звонит по указанному в объявлении номеру телефона, просит показать дом.
На место встречи приезжают сотрудники А. и подсовывают на подпись Н. договор. Что за договор? На подбор недвижимости. Зачем? А дом этот у них "на эксклюзивном договоре, и без заключения договора с покупателем, они не собираются этот дом показывать". И все бы, вроде, ничего, кроме одного маленького момента: по этому договору Н. почему-то должен заплатить А. 3 % от стоимости этого самого дома, при его покупке. С чего бы? Ну Н. же нашел этот дом "по их объявлению".
Интересная логика, правда? Но на этом история не заканчивается )))
И дом хороший, и место прекрасное - все хорошо, а цена так вообще песня. Н. задает сотрудникам А. вопрос: "А что не так с домом?"
"Ну есть небольшой нюанс" - отвечают те.
А нюанс этот заключается в следующем: дом этот находится в залоге у физических лиц, физические лица обратились в суд с иском об обращении взыскания на этот дом, и решение суда по данному иску вступило в законную силу.
Но это уже выяснил юрист Н., а сотрудники А. озвучили это так: "Ну там идет суд небольшой, но это ничего страшного, там уже в следующем месяце последний суд будет, он за нами будет".
Что в итоге?
- ни А., ни Б. не имеют никакого права продавать этот дом.
- действия А. по понуждению к заключению Н. договора с ними незаконны.
- пришлось расторгать уже заключенный договор между Н. и А., а это отдельная полноценная процедура (как бы еще до суда дело не дошло).
- деньги потеряны, время потрачено, нервы испорчены.
ситуация 2. Есть условный покупатель Д., условный продавец Г. и условная группа лиц З.
Д. решил приобрести себе квартиру по очень привлекательной цене.
Г. предлагает ему цоколь с клятвенными обещаниями и заверениями, что после сдачи дома в эксплуатацию за три копейки переведет ему этот цоколь в жилое помещение.
Д. вносит деньги, получает право собственности, приходит к Г. и говорит: "Переведи мне, как обещал. Мне нужно ремонт делать, семью прописывать". А говорить некому, потому что Г. нет уже нигде.
Приходит Д. к юристу, и юрист выясняет следующее:
- цоколь невозможно "перевести" в жилое. Нельзя. Законом запрещено.
- разрешение на строительство выдавалось на 3 этажа, а дом стоит 7-ми этажный.
- разрешение на ввод в эксплуатацию не выдавалось вообще.
- никто, в том числе, управляющая компания, не знает, кто застройщик. Нет его. Ни роду у него, ни племени. Было поле, и тут раз, дом стоит, а кто его построил - одному богу известно.
- а в схеме то участвует та сама группа - З., потому что строил один, судился другой, продавал третий, показывал седьмой, а убеждал вообще десятый.
Кого теперь искать? К кому теперь бежать?
К юристам! И снова нести затраты на исправление этой ситуации.
Можно было бы привести в пример и ситуацию 3, и ситуацию 15 и ситуацию 147.
Но, я думаю, что и этих вполне ярких примеров достаточно для того, чтобы наглядно объяснить, что самостоятельно обычный покупатель не всегда может догадаться обо всех подводных камнях в заключаемой сделке.
Семь раз отмерь, один раз отрежь.
ВСЕГДА лучше дополнительно подстраховаться.
Мне кажется, что дешевле отдать юристу перед подписанием договора несколько тысяч, чтобы профессионал проверил и объект, и продавца, и договор, чем потом платить тем же юристам несколько десятков/сотен тысяч за то, что чтобы исправить ситуацию.
Грамотный профессионал иногда может даже на интуитивном уровне заподозрить неладное. Но и без этого он вам подскажет, какую информацию обязательно нужно получить и выяснить перед покупкой, какие документы потребовать у продавца, что узнать и уточнить.
Мой вам совет: берегите свои нервы и свои деньги.
Не экономьте на первостепенных вещах, ведь потом придется заплатить во много раз дороже.