Руководитель по судебной практики Mikhailov & Partners Private Services Group Павел Желновод в экспертной колонке Realist Media рассказал, какие критерии трофейной недвижимости, сколько стоит такое имущество и какими налогами облагается, а также почему такая недвижимость дорожает даже в кризис.
Что такое трофейная недвижимость?
Трофейная недвижимость – настоящий эксклюзив, передающийся из поколения в поколение. Она подразумевает «штучные, коллекционные» объекты в самом верхнем сегменте элитной недвижимости. Это не просто эксклюзив, одним из важнейших параметров является высокий уровень во всем. В нем всё продумано до мелочей – от изысканных фасадов и окружения до рекламных материалов для потенциальных инвесторов.
Вообще, в законодательстве РФ нет понятия «трофейной недвижимости», этот термин юристы и риелторы употребляют, когда речь идет об уникальных объектах недвижимости, ценность которых определяет их историко-культурная, архитектурная уникальность и привлекательность. Такой объект нельзя воссоздать, скопировать в силу определенных причин, но при условии, что его можно продавать или покупать. Когда меня спрашивают, что же отличает эти объекты от остальных «элитных» объектов, то мне всегда на ум приходят слова моего друга - оценщика по профессии, который недавно как раз оценивал один трофейный особняк в центре Москвы: «Трофейную недвижимость ты купил и всё, - больше ни у кого такой игрушки нет!».
По подсчетам аналитиков Kalinka Group, в мире таких объектов не более 2 %. К числу московских «трофейных» сооружений обычно причисляют столичный особняк на улице Довженко, 5, оцененный в $42,5 млн (это почти 3 млрд руб.), или особняк в Большом Златоустинском переулке постройки начала 20-го века – реконструированный объект выставили на продажу за $20 млн (1,4 млрд руб.).
Сколько стоит трофейная недвижимость и как ее приобрести?
Обычно подобные лоты выходят в закрытых продажах и еще реже на аукционах. 25 июля этого года аукционный дом «Литфонд» совместно агентством премиальной недвижимости Kalinka Group провели аукцион, на котором были представлены объекты коммерческой и жилой недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и юга России: элитные квартиры, коммерческая недвижимость, дома и виллы. Впервые были представлены «трофейные дома» — коллекционные объекты в самом верхнем сегменте элитной недвижимости.
Всего на торги было выставлено 36 лотов, среди которых — новые дома на Рублевке, торговые центры, апартаменты в центре Москвы, квартиры с панорамными видами, пентхаусы, мансардные лофты, квартиры в исторических особняках Санкт-Петербурга. Стартовые цены аукционных объектов колебались в диапазоне от 20 млн 500 тыс. до 837 млн 825 тыс. руб. Также эксперты называют «трофейные активы» хорошим вложением средств и прогнозируют рост в стоимости на фоне текущего кризиса минимум на 5 % до конца года.
Эксперты агентства недвижимости «Метриум» отмечают, что иностранцы, как правило, не интересуются московской недвижимостью, основная доля клиентов – россияне. Но есть отдельные исключения. Согласно статистике, в комплексе The Residens Mandarin Oriental 15 % сделок совершается выходцами из стран дальнего зарубежья (Японии, Китая, Франции).
Как рассчитывается налог на трофейную недвижимость в России?
Как правило, на рынке Москвы трофейная недвижимость - жилая (квартиры, дома, апартаменты), но встречается и коммерческая (офисы к примеру). С точки зрения налогового законодательства, статус «трофейности» таких объектов не влияет на порядок исчисления и уплаты налога и на практике не отличается от налогового режима в отношении остальных объектов недвижимости.
Если владелец трофейной недвижимости - физическое лицо, то с такой недвижимости платится налог на имущество физических лиц, а налоговой базой выступает его кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, за который уплачивается налог. Заплатить налог необходимо до 1 декабря года, следующего за истекшим календарным годом. Вместе с тем обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления. Так как налог на имущество физлиц местный, то и ставку по нему устанавливает муниципалитет, в котором находится имущество. В Москве ставка зависит от стоимости объекта и варьируется от 0,1 до 0,3 %, если же кадастровая стоимость объекта превышает 300 млн. рублей, то ставка составляет 2 %. Кроме того есть льготы, которые также устанавливает орган конкретного муниципального образования, в Москве, например, это Закон "О налоге на имущество организаций" № 64.
Если же владелец трофейной недвижимости юридическое лицо, то налоговая база по налогу на имущество организаций исчисляется либо от кадастровой стоимости объекта либо определяется как его среднегодовая (остаточная) стоимость имущества. Если база определяется как кадастровая, то ставки налога на имущество организаций устанавливаются законами субъектов РФ, так как налог региональный, и не могут превышать 2,2 %. В Москве на 2019 год ставка установлена в размере 1,6 %, на 2020 год – 1,7 %. Если же налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, то ставка равна максимальному значению 2,2 %.
Если трофейная недвижимость жилая, то в данном случае ключевую роль играет тот факт, учитывает ли организация его на балансе в качестве основных средств или нет. Если нет, то объект облагается налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости.
Однако владельцам трофейной недвижимости в некоторой мере повезло, так как из-за того что их объект недвижимости уникален в своем роде и фактически сравнивать его не с чем (аналогов не существует), то и методы и стандарты определения кадастровой стоимости не учитывают этот факт. В итоге оценщики определяют стоимость таких объектов во много раз дешевле их рыночной стоимости.
Возьмем, к примеру, знаменитый трофейный особняк на улице Остоженка в Москве, чья рыночная стоимость оценивается экспертами в $31,5 млн, а если обратиться к официальному фонду данных Росреестра то мы увидим, что его кадастровая стоимость определена Правительством Москвы всего лишь в $3,3 млн. на 2019-20 годы, что не может не радовать владельца особняка как плательщика налога на имущество.
Читайте также: как работать с доминантным руководителем?