Это первый объект недвижимости, который был приобретен в соответствии с нашей стратегией инвестирования на заемные деньги. Рассказываю как выбирали, покупали и сдавали в аренду.
К поискам подходящего объекта мы приступили в июле 2020 года, как только вернулись из нашего сказочного путешествия на Байкал.
.
Квартиру, которую мы в итоге приобрели, мы посмотрели одной из первых. По документам - жилая комната. Стоимость была 1,3 миллиона рублей за 22 кв.м. Располагается в центре студенческого района в кирпичном доме постройки 1973 года. Изначально это было общежитие секционного типа, в котором раньше жили работники крупного завода. В период приватизации комнаты перешли в собственность жильцов.
С первого взгляда этот объект нам не понравился. Главным минусом было то, что раздельный санузел располагался на этаже. Хотя де-факто он принадлежал хозяину этой комнаты (закрывался на замок), но де-юро это было место общего пользования.
В остальном эта комната соответствовала всем требованиям нашей стратегии - продавалась вместе со всей мебелью, не требовала срочного ремонта, небольшая стоимость, идеальное расположение ( ровно 170 метров до моего родного учебного корпуса, где я 6 лет грыз гранит науки).
После этого мы посмотрели ещё 5-6 похожих жилых комнат. Почти все они были примерно одинакового типа и стоимости - 1,2 млн за 18 кв.м. с неузаконеным санузлом в комнате или санузлом на 2 комнаты в секции или на этаже. Все они выглядели примерно вот так:
Особо нас эти варианты не впечатлили...
Но я всё раздумывал над самым первым вариантом... «А что если его недостаток (санузел на этаже) на самом деле является достоинством?» Ведь получается что площадь комнаты полностью является жилой - все 22 кв.м. Расходы на водоснабжение и водоотведение санузла считаются общедомовыми нуждами. Квадратная планировка комнаты и окно во всю стену предоставляет простор для дизайнерских порывов моей любимой жены. Ещё моя супруга подсказала что подобную недвижимость теоретически можно использовать например как офис юридической конторы - законом не запрещено делать такое в жилых домах.
Таким образом мы решили что эта недвижимость нам подходит.
Созвонились с хозяином, договорились о повторном просмотре. Ещё раз посмотрели квартиру, попридирались к незначительным «косякам» и договорились о скидке в 50 тысяч рублей на косметический ремонт. Итого 1 250 000 рублей. Проверили документы на квартиру - она была приватизирована в 2008 году и находилась в собственности у двух человек (отца и совершеннолетнего сына). Мы «ударили по рукам» и тут же внесли залог в 10 тысяч рублей.
Ипотека была оформлена в Сбербанке с помощью приложения «Домклик». Для подготовки всех документов в сделку я добавил продавца, его жену и свою супругу. В приложении наши жёны были указаны как «риэлторы»😅
В течении недели мы собрали все необходимые документы. Ездить в банк к менеджеру не требовалось - достаточно было загружать фотографии документов в приложение Домклик. Менеджер проверяла информацию и писала замечания, если они были. Так как менеджер писала в общий чат, то сразу все участники сделки видели её сообщения. Поэтому очень удобно было отрешивать вместе любые вопросы.
В итоге менеджер назначила сделку для подписания документов на 3-е августа.
В назначенный день мы с супругой и оба собственника (отец и сын) пришли в отделение банка. На оформление всех документов у нас ушло около 2-х часов. Так как мы оплатили услугу «Электронная регистрация», то самостоятельно посещать МФЦ нам не требовалось - Сбербанк самостоятельно отправляет документы в Росреестр.
Регистрация нас, как новых собственников, в Росреестре была завершена уже через 2 дня - 5 августа. Нам на электронную почту пришли подтверждающие документы из Росреестра. В приложении Домклик мы подтвердили что документы получены и можно переводить ипотечные деньги продавцам квартиры. Деньги на карту продавца были зачислены в этот же день.
Так как я в это время уже улетел на вахту, то моя любимая жена уже самостоятельно забрала ключи от квартиры, сделала там уборку и выложила на популярных сайтах объявление о сдаче в аренду за 11500 рублей в месяц (все коммунальные услуги также оплачиваются арендаторами)
Небольшой лайфхак для тех, кто сдаёт квартиры в аренду - заведите отдельную симкарту и телефон для того чтобы указывать этот номер в объявлениях. Когда квартира будет сдана, Вы просто вытащите эту симку из телефона и тогда Вас не будут ещё в течении полугода донимать звонками алчущие Вашей квартиры арендаторы.
Телефон звонил практически не умолкая. Юля записывала всех на просмотр примерно в одно время, с интервалом в 10 минут. Мы всегда показываем квартиры всем желающим, а затем выбираем самого достойного, на наш взгляд, кандидата. На просмотр записалось около 10 человек. В итоге победителями в этом соревновании оказались две девушки-студентки, которые планируют жить у нас 2 года.
Так как моя жена опытная «юристка-аферистка», то договор на аренду она подготовила сама, причём внесла в договор пункт о залоге в 5000 рублей, который не возвращается, если арендаторы съедут раньше чем через 6 месяцев. Но тут взыграло моё обострённое чувство справедливости, поэтому я попросил включить в договор пункт о 50%-ой скидке на 13-ый месяц проживания - эдакая благодарность «долгожителям»😅
Теперь цифры
Стоимость квартиры 1 250 000
Первоначальный взнос 187 500
Ипотечный кредит 1 062 500
Процентная ставка 8,5%
Срок кредита 15 лет
Ежемесячный платёж 10 600
Арендный платёж 11 500
Итого: +900 рублей чистой прибыли ежемесячно. А это 5,76% годовых на собственный внесённый капитал. (побольше чем у некоторых ОФЗ) Уже неплохо😊
Квартира не требует особого ремонта. В ней есть вся необходимая мебель и бытовая техника для комфортного проживания. Поэтому вложения в неё будут минимальны.
Из улучшений, которые планирую сделать:
- установить водосчётчики (это снизит платёж за воду на 500 рублей)
- установить счётчик электроэнергии (это снизит платёж за электричество на 500 рублей)
- заменить старую ванну на душевую кабину
- поднять арендный платёж на 1000 рублей (чтобы отбить установку душевой кабины). Траты арендаторов по факту не изменятся за счёт снижения платежей за воду и электричество.
Мы очень довольны тем, что купили эту квартиру. У неё отличное расположение и есть хороший потенциал для интересных дизайнерских решений в будущем.
В ближайшее время мы планируем сделать очередную покупку недвижимости на заёмные деньги, так что ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ...
Спасибо за внимание! Всем добра и финансовой свободы! =)
#продуман #деньги #цены #инвестиции #экономика